之前疫情關係，售樓處關門，小區不讓進，一二手房都根本沒法做買賣，僅有一些成交記錄，也是過年前就敲定的，還沒走流程。
如今春暖花開，國內疫情基本控制住了，樓市成交量重新起來了。
最近很多人都看到新聞了，沒有一點點防備，深圳房價又起飛了。
但不是撒芝麻一樣均勻上漲，而是寶安漲最凶，和去年相比，不少小區漲了30%，也就是去年底還8萬，最近飆到10萬+。
注意，我說的不是房東報價，也不是恆大那種打折文字遊戲，而是真金白銀付出去的，實打實的成交價，大漲了。
2個月前我寫過一篇文章，叫《疫情過後，房價怎麼走？》，還是篇10W+
我的核心邏輯是，房價短期漲跌主要還是取決於中央態度，如果為了救經濟，放棄「房住不炒」底線，重啟夜壺，結果不言而喻。
但如果底線不破，不管地方政府如何搞各種小動作，房價整體上還是會處於平穩狀態。
我當時給出的預判是：我對本屆政府有信心，中央肯定不希望房價再度大漲，但更不允許房價大跌。
也就是疫情過後，大漲的可能性很低，大跌的可能性基本沒有。
因此投資客，最好謹慎出手，剛需客，有合適就下手，畢竟長期看，漲的機率還是比跌的機率更大。
注意，這上面說的都是一二線，三線以下更多中小城市，長期看，房價肯定撐不住，硬撐著也是有價無市。
所以不是自住的房子，特別是商鋪寫字樓公寓這種，能出貨的，儘快出掉，怕錢放手裡變毛，想辦法置換到一二線。
2個月過去了，現在樓市大環境有啥根本性變化嗎？
我覺得並沒有。
當時我預計到疫情對中國經濟的打擊肯定會促使央行重新放水，但只要限購限貸這些核心調控政策不鬆動，這水就很難流入樓市。
這兩個月，也的確沒聽到政府救經濟大幅放鬆樓市調控的聲音，敢偷偷碰紅線的地方政府都被爆錘了。
當時沒料到的是，我們這邊熬過去了，病毒卻開始全球擴散，從韓國、伊朗，到歐洲、美國，再到數據失真的印度、拉美、俄羅斯、非洲……
繞了一圈，本來表現不錯的新加坡又二次爆發，政府不得不強令所有人戴口罩。
然後就是全球央行大放水，尤以美國最極端，開啟無節操無底線的無限放水模式……
相比之下，中國央行這次放水屬於相當克制，雖然一季度GDP破天荒跌了6.8%，但我們這邊最糟糕的時刻已過去，接下去是經濟逐步復甦的階段，會好起來的。
不過中國是外匯管制國，海外熱錢沒那麼容易進來。
進來了也沒那麼容易變成人民幣計價的不動產，更何況眼下歐美對中國的那個態度啊……只有腦袋被驢踢過的，才會現在這時來中國配置流動性極弱的不動產……
中國沒放鬆調控，海外熱錢也沒來炒，老百姓天天喊著「沒有報復性消費，只有報復性存錢」，那深圳這波到底怎麼炒上去的？
就像技術分析做事後諸葛亮推演永遠正確，預測卻經常不准，力哥也只能試著找找看背後推手。
首先，和疫情心理衝擊的關係很大。
這次以武漢和湖北為中心爆發的疫情，還是暴露了中西部城市和東部沿海經濟發達城市之間，在城市管理水平上的明顯差距。
尤其暴露了內地強二線城市，和北上廣深之間的差距，還很大。
推而廣之，不管是教育醫療資源的配置水平，還是就業創業的財富機會，一二線之間都還有不小距離。
這次疫情會讓更多有能力有財力的人，選擇往沿海走，往一線走。
那些原本在一線奮鬥，糾結到底咬咬牙紮根一線還是回家鄉二線安家的人，也會更傾向於留下來。
與此同時，3月以來，疫情全球擴散，對中國富人階層的思想也造成重大衝擊。
原本計劃移民的，面對海外洶湧的繁華聲浪，以及抗疫過程中，歐美應對普遍不及中國的事實，想法有所動搖。
對這些人來說，如果歐美不是最佳選擇，那國內最好的選擇還是一線。
其次，和放水貶值預期的關係很大。
過去十多年，一二線城市房價平均漲幅，和這十多年來GDP+CPI漲幅差不多。
也就是作為財富蓄水池，房價的持續上漲，既反映了經濟增長，也對沖了物價上漲。
儘管房住不炒，調控不松，但很多人還是有悲觀預期，認為這麼多超發貨幣，最終還是會進入樓市，提前下手才能抗通脹，保財富。
第三，和這次信貸投放模式的關係很大。
央行開閘放水，不代表一定會有通脹。
因為央行是向商業銀行提供廉價「麵粉」，讓銀行有能力做出低成本的「麵包」賣出去。
但不管多便宜的「麵包」，也要有人買才行，所以最近很多人都接到各大銀行的貸款促銷電話，在央行威逼利誘下，商業銀行鉚足了勁「用金融支援實體經濟」。
但銀行賣的「麵包」很特殊，就是錢，賣出「麵包」就是借出錢，價格是利率，但這玩樣兒沒法立即銀貨兩訖，得等一段日子才能把利息賺到手，但如果對方不還錢怎麼辦？
這就說到金融的核心：風控
不管「麵粉」多便宜，銀行都必須嚴格控制壞帳率，才能最終賺到錢。
而且利率越低，銀行利潤率越低，越要降低壞帳率，對低利率放貸反而更謹慎。
如今世道這麼差，央行又三令五申不許銀行把錢都貸給有政府信用背書的央企國企，導致無效信貸，必須直接支持民企和居民消費，怎麼辦呢？
那就找優質信貸人。
比如你名下有現金流水正常的企業，證明你有足夠的賺錢能力和還款能力，就會優先借給你。
但如今很多企業日子也難過，對銀行來說，更安全的借款人，是那些名下有一二線房產可抵押的。
就算以後你賴帳，我把房子收了拍賣，很可能比你按時還款還要賺。
所以現在不少銀行就做起了這種房屋抵押貸款的買賣。
你先全款把房子買了，再把房本抵押給銀行，最多能貸出7成，利率甚至比9折房貸還低。
別說二套房貸，這麼一搞，甚至比首套房貸還划算。
畢竟，人家是先全款買了房，拿房本抵押貸款，嘴上說是借錢去救企業保就業，非常政治正確啊。
但私底下把錢拿去買房，銀行也很難查啊~
第四，和深圳落戶門檻低的關係很大。
疫情衝擊和放水預期導致更多人有意願買一線，信貸支持政策又給一些頭腦活絡的人提供了繞過限貸的方法。
最後就剩一個問題：限購怎麼破？
一線中，北京和上海戶口都比金子還珍貴，廣州相對容易點，但也有一定門檻，相比而言，深圳落戶門檻非常親民，「來了就是深圳人」。
除了本身戶口在北上廣的不太願意為了深圳買房遷戶口，戶口在老家，本人又在深圳工作的，會有很強意願把戶口遷到深圳。
畢竟，前兩天南昌已把落戶限制全放開了，只要你是個人，不設任何條件，都能落戶南昌。
這個做法也符合國家發展戰略，未來會有越來越多二線省城跟風。
連省城戶口都是白菜價，除非你家農村戶口連著很多大城市近郊的宅基地，否則，還不如遷到深圳買房呢。
最後，深圳本就集中了全國匯聚而來的最聰明、最勇敢、最吃得起苦、最想發財的一群精英，這些人腦子活，膽子大，對未來有樂觀預期，遇到眼下這種天賜良機，更有動力搏一搏，單車變摩托？
那為啥寶安漲那麼厲害，連著南山為首的關內核心區一起漲，但龍崗、鹽田、大鵬這些東部地區基本沒啥動靜呢？
可能也是因為這波主要是聰明的有錢人在買，深圳中心一路西移，到南山前海後，再往前就是海，只能向北往寶安發展，最後和東莞濱海片區連成一片。
這個城市發展脈絡，過去幾年力哥反覆和大家叨逼叨，這是地理決定論，歷史發展必然趨勢。
深圳現在還能上車嗎？未來還能漲嗎？
我覺得深圳的城市定位和活力，配得上現在這房價。
只不過因為太易落戶，限購政策使不上勁，導致深圳相對北上，短期看，產生了一定「泡沫」。
注意，這裡說的「泡沫」，不是股市裡會崩盤的那種，而是性價比偏低，有點划不來的意思。
這幾年，北上房價都壓死死的，尤其北京，深圳如今的房價已超越北京，更是把上海甩老遠，獨領風騷。
講道理，假如你眼下都有房票，純投資，買深圳不如買北上，尤其不如買上海，相對明顯低估了。上海再怎麼唱衰，也不至於和深圳房價差那麼大。
如果你人在深圳工作生活，剛需，沒得選。
這次疫情，其實對深圳經濟衝擊遠大於北上，因為北京央企多，上海國企也不少，這兩座城市的三產內需都很強大，但深圳全是民企天下，尤其是製造業民企，主打外向型經濟，海外疫情泛濫，出口雪崩，對華為中興這些企業的衝擊更大。
打著「來了就是深圳人」的口號，低門檻吸引人才，本身沒毛病，但客觀上造成需求端無法抑制，房價持續上漲，現在又裝聾作啞……這種局面，我認為深圳市政府是要檢討的。
一是如果任由房價上漲，深圳最終難逃「香港化」魔咒，製造業外逃，人才外流（買不起房，賺了點錢只能滾蛋），最終損害的是深圳自身長遠利益。
二是深圳作為一線城市，房價走勢有標杆引領作用，無數雙眼睛盯著你，深圳暴漲會給全國人民一個很危險的錯誤信號，也就是現在很多人擔心的——
其他城市會跟進暴漲嗎？
上面分析了，只有信貸投放模式這一條具有普適性，會不會導致一些不限購的三四線城市也跟風上漲呢？
不能排除這個可能性。
如果有人要這樣搏命，我只能送他8個字：飛蛾撲火，自尋死路。
第一和第二條因素，北上也有，但限購卡死死的，大量需求還一直壓著，不太可能像深圳那樣短期內迅速釋放。
眼下全國各大城市成交都在回暖，是因為之前2、3個月一直被壓著，現在買房需求屬於報復性釋放，能否長期持續下去，真不好說。
但不僅深圳，前幾天，上海某豪宅一手樓盤也出了個排隊搶購的新聞，大幾千萬一套的房子都有人搶，說明中國社會金字塔頂尖的人，已經敏銳嗅到貨幣貶值的氣息，用一線豪宅提前鎖定階層地位不下滑。
換位想一想，如果你是信用良好的有錢人，從銀行借到幾千萬低息貸款，如今這世道，你是選擇繼續招聘擴大生產做實業，還是拿去買房呢？
如果買房，是買老破小，還是買新建豪宅風險更低呢？
貨幣放水從來不可能根本性解決經濟問題，只會導致聰明人，富人，有信用的人，獲得更多廉價資金，用槓桿撬動財富進一步提升。
而不夠聰明的人，窮人，缺乏信用的人（純金融層面，非道德層面），往往只能被通脹洗劫。
現在這個世界的運行模式，真不太合理…