周一談市場：供應回落 樓市逐漸入冬

【 市 場 關 注 】

• 近日，央行在發布的《2019年第三季度中國貨幣政策執行報告》中重申，按照「因城施策」的基本原則，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
  
• 日前，中央紀委國家監委機關會同教育部等部門公布在「不忘初心、牢記使命」主題教育中專項整治漠視侵害群眾利益問題工作的第三批成果。整治住房租賃中介機構亂象，糾正和查處發布虛假房源信息、違規收費、惡意剋扣押金租金、威脅恐嚇承租人等問題，堅決取締一批「黑中介」。北京、上海、廣州、成都、西安等40個重點城市共排查住房租賃中介機構2.94萬家，查處違法違規住房租賃中介機構2816家，通報曝光違法違規典型案例1117起；全國共排查住房租賃中介機構5.77萬家，查處違法違規住房租賃中介機構5617家，通報曝光違法違規典型案例3442起。各地曝光的案件中，游離在監管之外，採取威脅、恐嚇等手段驅逐承租人，惡意剋扣押金租金的2021起；發布虛假房源信息誘騙群眾租房的469起。
  
• 11月14日，國家統計局發布的前10個月全國房地產開發投資和銷售數據顯示，1月份至10月份，全國房地產開發投資109603億元，同比增長10.3%，增速比1月份至9月份回落0.2個百分點。
  
• 11月13日早間，萬科公告稱，子公司萬科地產（香港）有限公司2013年7月設立了20億美元中期票據計劃，並於2016年9月在董事會授權範圍內將該中期票據計劃規模更新為32億美元，並在此後幾年持續更新為95億美元。基於該中期票據計劃，萬科地產香港近期進行了第十四次發行：金額為4.23億美元的5.5年期固息票據，票面利率為3.15%；以及，金額為3億美元的10年期固息票據，票面利率為3.5%。年內至今，萬科共發行2次美元債融資計劃，第一筆是3月，融資金額為6億美元、5.25年期固息票據，年息率4.2%。

【 一 周 綜 述 】

在連續上沖後，上周樓市成交出現回調，據上海中原地產數據顯示：上周（11.11－11.17）新建商品住宅成交面積13.7萬平方米，環比減少34.6%。

臨近年底，伴隨供應回落成交開始下滑，交易意願也開始降溫。從前十榜單中顯示，雖然有簽約過百套的項目，不過從榜單其他項目來看，大部分簽約量都不過40套，甚至有1個項目簽約只有個位數。說明過簽約期的項目成交量下墜速度比較快。如果後續供應沒有接續，那麼成交量將震盪下行，甚至有跌破10萬平方米的可能。

國家統計局今日發布了2019年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。在傳統銷售季作用下，指數總體延續上漲格局。

數據分析：二手房一半城市下跌 上漲不具備持續性

特點1、指數慣性上漲，但漲幅開始回落，後勁不足。指數環比雖有上漲，但一線城市漲幅明顯收窄。四個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點。31個二線城市新建商品住宅上漲0.5%，漲幅比上月均回落0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅上漲0.6%，漲幅比上月均回落0.2個百分點。9月市場成交保持不錯熱度，給10月創造良好氛圍，雖然上半月有小長假影響，但房企在營銷活動上繼續保持積極姿態，為交易奠定基礎。

特點2：下跌城市略有增多，最大跌幅增加。對於大部分城市而言，房價漲幅在1%以內，總體維持平穩。但當期有17個城市指數出現下跌，比9月下跌的城市增加了5個。從最大跌幅來看，10月出現最大跌幅為1%，而9月只有0.4%。10月仍有不少城市對人才，公積金等政策有微調，給部分城市交易帶來信心和利好，市場出現短期提振。

特點3：一線城深圳、上海漲幅領先。10月一線城市中，深圳、上海漲幅領先。9月以來，深圳受政策利好，一直受市場關注，走出量、價齊升的走勢，10月延續前期慣性。北京和廣州價格指數出現下跌，北京跌幅0.2%，廣州跌幅0.1%。

特點4：二手房中，有一半城市出現指數環比下跌，比前期增加7個。相對於新房市場，二手房降溫更明顯，一方面，價格倒掛現象還有，分流市場客戶，另一方面，二手市場有更高自由度，一些房東為促成交易，價格讓步尺度較大，造成價格下滑。

後市展望：縮量震盪盤整 二手房降溫過快

臨近年底，房企對銷售的壓力越大，一些標杆房企加快投放同時在營銷動作上也較為積極，為達成銷售目標起到鋪墊工作。同時，更多城市加入人才政策行列，對市場信心有所提振。從市場表現來看，剛需以及剛改類項目仍是市場交易主力，並且從一些項目來看，和前期價格並沒有明顯上漲，因此取得不錯去化成績。不過也正因為年底因素，從慣例來看，成交會呈現震盪盤整格局。二手房市場更能及時反應市場情緒，從10月表現來看，或預示四季度成交量、價將出現震盪下行走勢。