上海樓市：供應高位震盪，成交還有上衝動能

【 市 場 關 注 】

• 2019年已經過半，目前，已有近150家房企公布2019年半年報。以A股的128家房企數據為例：合計營業收入為9530億元，比2018年上漲了21.8%；合計凈利潤達到了1004億元，凈利潤率為10.5%。但在這128家房企中，接近40%的企業的營收同比下降，利潤同比下降的房企更是達到了45%。
• 9月11日，銀保監會主席郭樹清出席一個銀保監系統會議時指出，對小微企業融資難融資貴、部分交叉金融產品流入房地產領域，以及車險市場亂象等問題果斷採取監管措施，做到立查立改、即知即改。著眼於金融供給側結構性改革全局和滿足人民群眾根本性需求，啟動了信託業未來發展方向、理財產品轉型和發展第三支柱養老保險等重點領域專項研究課題。
• 《上海市虹橋主城片區單元規劃（草案）》正在公示。本次規劃範圍88平方公里，東至外環路，南至G50滬渝高速，西至G15瀋海高速，北至G2京滬高速和閔行區界，涉及長寧、閔行、嘉定和青浦4個區。規劃發展總目標是「面向全球、面向未來，建設引領長三角地區更高質量一體化發展的國際開放樞紐」。
• 9月9日晚間，綠地控股集團股份有限公司（綠地控股，600606.SH）與北京銀行股份有限公司（北京銀行，601169.SH）在上海綠地集團總部簽署戰略合作，北京銀行向綠地提供500億元授信額度，全面支持綠地在核心區域及重要領域業務的拓展，重點聚焦長三角一體化示範區核心項目、上海自貿區臨港新片區重大項目拓展，央企及地方國企混合所有制改革。

【 一 周 綜 述 】

上周成交延續調整格局，據上海中原地產數據顯示：上周（9.9－9.15）新建商品住宅成交面積13.9萬平方米，環比減少17.9%。

區域表現上南匯、奉賢雖然還在領跑，不過兩區從這輪成交峰值上有不同程度下行，南匯上周勉強守住3萬平方米，環比減少6.3%；奉賢成交1.8萬平方米，環比減少21.7%。上周外圍區域只有5個區超過1萬平方米，交易意願有所減弱。此外，盧灣和長寧成交出現掛0現象，中端改善為代表的浦東成交量也沒有超過1萬平方米，印證市場短期還在回調中。

從成交產品來看，各路產品均有不錯表現，並且結構上也比較均衡。成交前十的榜單中有4個均價低於3萬元/平方米的剛需，主要集中在南匯和奉賢的項目，甚至榜單中出現均價低於2萬元/平方米的低價項目。此外，近期10萬+的高價房上周有3個項目上榜，其中一個還排到第二，也反映出高端產品有穩定成交量。

近期成交產品結構變化不大，因此呈現小幅波動走勢，上周均價為53829元/平方米，環比下跌2.1%。

供應方面上周繼續維持高位盤整走勢，入市5個項目，總面積達到21.4萬平方米，雖然環比下挫了5.4%，但還維持在20萬方的高流量之上。上周黃浦濱江有新房源推出，此外，普陀光新版塊也有項目入市。下半年高價房會陸續入市，市場競爭越來越明顯。除了這兩個高價房項目外，其餘均為首次改善型產品，均價都在5萬元/平方米以內。

上周市場調整並不意外，市場有遇假期就有調整的慣例。上周末正好是中秋小長假，因此會打亂原先成交節奏。中秋小長假三天只成交4.5萬平方米，平均下來每天也就1.5萬方左右，甚至都要低於平時成交量，而通常情況下雙休日的交易量是平時的1.5倍左右。不過對比去年中秋小長假只成交3.4萬方，可見今年市場成交要比去年樂觀。由於假期是短期影響，假期一過節奏就會恢復正常，加上持續2周供應量都在20萬方以上高位，以後會很快轉化成交易數據。