《更新書堂》·第479篇
內容來源|本文摘編中信出版集團出品書籍
《信心與動能》賈康 著
責編| 瀟瀟排版| 甜醅
第8458篇深度好文：5992字 | 15分鐘閱讀
一、房地產業的概念與形態觀察
在實際生活中，房地產大體可以分為四類：工業的，商業的，住宅的（實際上我們也可以看到某些被稱為綜合體或商住房，有跨越類別的特徵，但是並不妨礙基本的分類），另外，政府行政、社會團體和國防等所需的房地產也會構成一大類。
房地產業，是指以土地和建築物為對象而進行的開發、建設、經營、管理，以及所派生的裝修等形成的綜合性產業。一般認為，它屬於第三產業。它具有先導性、基礎性、帶動性，也具有風險性。
在概念上，房地產業又被稱為不動產業/物業——房和地在實際形態上具有整體性關聯，不可能把它們分開，一個房子與其所占的地皮是分不開的。
一般情況下，房地產業主要指有市場主體介入的房地產事務所形成的業界，在國民經濟中它是基礎產業，在中國實現現代化戰略目標的歷史進程中，它註定是支柱產業。
因為隨著工業化和城鎮化、市場化、國際化，在經濟起飛和升級發展中，這種基礎性的產業是要支撐全局的。它在國民經濟中的比重，也有比較長期的上升過程。
改革開放初期，中國的房地產業跟城鎮化水平相對應，在整個經濟中的比重是相當低的，而這些年城鎮化水平不斷提高，房地產業在國民經濟中所占的比重、在GDP中的比例，中國有學者測算，可能均超過1/7。
這種測算不是很精確，但是大類的產業在中國市場上可以分出幾十類，而一個房地產業就占了將近1/7或者超過1/7，它對於全局的分量是可想而知的；而且中國的城鎮化還有一個相當長期的快速發展空間，當前的真實城鎮化水平並不是常住人口城鎮化率的60%多，而是沒有水分的戶籍人口城鎮化率44% 這個水平，我認為也就是50%左右。
比照國際經驗，在中國的快速發展中，城鎮化水平按照每年增加一個百分點，也還要再發展20年。從按照國際一般經驗總結的納瑟姆曲線來看，中國的城鎮化水平大概就是在中期快速發展階段的中部。
改革開放初期，我國的城鎮化率只有百分之十幾，後來增長到了30%，進入加速期。加速期走到中間納瑟姆曲線S形曲線的中部位置，轉入了減速期，但是加速期、減速期合在一起，形成整個快速發展階段。
在未來的十幾年裡，會有加速期轉換為減速期的過程。然後當真實城鎮化水平達到70%左右時，才會轉入後面的穩定發展階段或者速度上低而平的發展階段。這是一般經驗描述的一個大致曲線。
二、房地產業的重要性、
複雜性及其挑戰和風險
中國的現代化發展，實際上也是一個彌合二元經濟的成長過程，房地產業的重要性，既表現在支撐全局，也表現在它牽動人心，容易積累矛盾，引發爭議，因此如何打造健康發展長效機制，多年來成為熱點和難點問題。
這裡面的風險和挑戰，首先來自房地產的自然壟斷性。中心區域，比如北上廣深是最典型的一線中心區域，還有幾十個省會城市，以及中國幾百個城鎮，都是相對於原來二元經濟中另一元的鄉村區域的中心區域，其建成區還將不斷擴大，未來幾十年還會有幾億人從農村轉移到這些中心區域的城鎮，成為市民。
這個中心區域的地皮和上面的一些建築物，誰占到了誰就自然壟斷。自然壟斷以後，從地理角度來說，中心區域一定是有限度地供應，總體來說跟不上需求的不斷增長。
越來越多社會成員要去往中心區域成為市民，這個趨勢在未來幾十年都不會改變，總體上具有中心區房地產賣方市場趨勢和特徵。房地產在現實經濟生活中，並不是有人所說的「虛擬經濟」，它也屬於實體經濟。
虛擬經濟主要指金融票據和金融產品交易，它是以金融形態構成並與實體經濟相區別的虛擬資本概念。
雖然房地產並不屬於虛擬經濟，但是不可否認，它往往帶上了比較強的金融屬性，可以通過抵押房產取得貸款，因而房地產在財富管理方面有非常重要的意義，往往表現為迅速增值從而對接到融資炒作，容易出現人們關心的泡沫化問題，甚至在實際生活中，我們也領教過那種「炒房團式」的市場畸形。
所以，比較狹義地講實體經濟（主要是談製造業）的時候，是把房地產排除在外，甚至在某些語境里，把它稱為「非實體經濟」——我們可以區分廣義的實體經濟和狹義的實體經濟。跟一般所稱的製造業這樣的實體經濟相比，房地產業確實有不同之處，它容易引起和融資炒作合在一起的畸形過熱的問題。
另外，房地產相關的風險，其實也來自它對於全社會是托底的，是保障「住有所居」的「權益—倫理型公共產品」供給——這是中國學者（我與合作者馮俏彬）首先提出的，相關的論文已經發表。
按照傳統經濟學定義，住房當然是在使用價值和價值結合的形態上與私人產品高度一致的——它的效應是可分割的，它的受益是有競爭性的，但為什麼它會對接到公共產品的概念上呢？
就是在全社會發展過程中，有一種共識，就是弱勢群體也得住有所居，這就使房地產變成了一個和公共產品概念打通的、過去學術上沒有刻畫清楚的產品類型，我們把它稱為「權益—倫理型公共產品」（義務教育也屬於這樣一種類型）。
這種給全社會住房供給托底的「住有所居」的保障，在現代社會中已成為一種硬約束，社會必須托起這個底。那麼這就又帶來了「雙軌統籌」的複雜性。
說起來，房地產實際上有雙軌，一個是保障軌，一個是市場軌。要托起保障軌，同時又不能排除發展社會主義市場經濟，還要讓房地產的市場軌能夠充分健康地發展。
所以，雙軌統籌的複雜性，就帶來實際生活中一系列的挑戰：我們的行政手段和經濟手段，治標與治本怎麼結合好？若處理得不好，則實際表現出來的就是業界所說的「打擺子」「過山車式」的循環，一陣兒強調一定要把房價死死摁住，過了一陣兒又變成了要給予刺激，讓房地產業回暖。
政府在這樣一個不良循環中壓力是非常大的，老百姓更是有很多怨言，從經濟社會生活這個視角來看，呈現了很多不和諧因素。
上一輪「打擺子」，是2016年中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》（簡稱「930 新政」）出台以後，將房價從峰頂硬壓下來，但在新冠疫情基本得到控制以後，有不少的中心區域，地方政府不得已要放鬆房地產業的控制。
上一輪往下壓的過程基本完成了，差不多就是底部了，現在往上升，有的地方想鬆動一下，馬上就被約談，政府的姿態是控制一下，不要再上升得那麼快。實際上對於市場本身的力量來說，僅靠這種行政手段改變不了周期的節奏與輪迴，關鍵是怎麼讓它更健康地發展。
三、房地產健康發展長效機制的關鍵，
是基礎性制度建設
跟房地產相關的「基礎性制度建設」的特徵，體現著相關改革在深水區「啃硬骨頭」的艱巨性。在2016年不得不實行「930新政」以後，2018年中央經濟工作會議給出了一個基本引導方針，即「構建房地產市場健康發展長效機制」，要依靠基礎性制度建設來打造房地產健康發展長效機制。
什麼是基礎性制度建設？
學者中間有些探討，目前官方還沒有正面表述，但是這一指導思想是高屋建瓴的。我們認為這個基礎性制度實際就是土地制度、住房制度、投融資制度和相關稅收制度的「啃硬骨頭」的改革。
在改革深水區，怎麼做好這些「啃硬骨頭」的事情？這是對整個社會的考驗。所以房地產業既是支柱產業，又是敏感區域和矛盾集中的領域，中國往前要跨越「中等收入陷阱」，如何打造出房地產可持續健康發展的形勢，是我們面對的歷史性的考驗。
四、相關的幾個熱點問題分析
1.如何看待「土地財政」？
放眼全世界，地方政府靠山吃山，靠水吃水，形成自己財源建設的機制，培養可用財力的來源，有共通性。
比如，美國屬於發達市場經濟，它的地方政府就是靠自己的地皮吃飯，地方轄區的地皮結合不動產源源不斷地每年提供財政貢獻，就是美國住房保有環節年年都有的稅收，即普遍徵收的所謂財產稅、不動產稅。它難道不是土地財政嗎？土地和房子是不可分離的。
中國的土地財政是什麼？恰恰不靠這種有比較常規、有大宗穩定特徵的不動產保有環節上繳的現金流作為財政稅收來源，中國主要是靠土地批租這個環節：土地一級開發的時候，在任的地方領導者要把錢拿走，在自己可預期的幾年任期內要拚命出政績——出政績符合他以官員身份追求業績而支持他的仕途升遷的行為模式，但必然帶來的是短期行為：這一屆把這一地皮批出去了，一管40年到70年，後面可能還有十幾屆，從這塊地皮上再按這個方式拿錢，一分錢也拿不到，但這跟本屆無關，在短期內出政績升官——這個短期行為從全社會來說，恰恰是不健康、不可持續的因素。
那麼怎麼使地方政府行為短期化得到改變？這是很深刻的改革問題。
還可以從另一個視角進行分析，到底是地價決定房價，還是房價決定地價？
我的基本看法是，要說到房，特別是住房的「房」，最終用途就是用來住，「房住不炒」說的就是這個事情。
假定有公平競爭的價格形成機制，這個問題根本上就是開發商預期的未來把房子賣出去時可能的價格，決定著他在招拍掛這個環節上的地價，房價和地價的關係，說到底並不是實際生活中人們討論的「是雞生蛋還是蛋生雞」的事情，想到住房最終用途，開發商拿地以後就是要把它變成市場上面對社會成員的商品賣出去，那麼這個開發商拿地時掛出的那個價位，一定是他「在商言商」、做了大量的市場調研和按照自己競爭中的實力，願意出的這個價。
但最後誰拿到了——我們可以探索所謂「限地價競房價」，或者「限房價競地價」的操作機制，這個機制起多大的作用，通過觀察，我們分析，它可能有一定道理。
比如說政府面對的社會壓力大，這塊地皮拍賣時封死地價，但是讓開發商進來，最後出手的時候，大概房價是什麼水平，價低者得。或者政府說把房價限死，最後一平方米就是兩萬元或者三萬元封頂，不能再高了，那麼看開發商現在誰願意出更高一點兒的價格把地拿到手（未來房價已經在這個環節被限制住），這都是可以探討的機制。
但是這些機制，並不否定其本質是未來的房價決定招拍掛環節的地價。當然，我說的這個條件，是有公平競爭的價格形成機制。如果不是公平競爭，那就另說。
我們可以設想：有人說如果政府控制了地價，房價就能應聲而落，所以主張政府管住地價就解決問題了，然而政府不能只用行政手段來管控地價，也要讓市場起作用。我們必須發展社會主義市場經濟，房地產業不可能沒有市場軌，如果地價已經被死死摁住了，開發商拿到地皮，開發的成品從市場軌上交易的結果看，賣給誰？還是會隨行就市。
那這不是政府幫著開發商獲取暴利嗎？那誰能拿到地皮？如果沒有招拍掛競爭機制，只採取行政手段，那麼拿地只能採用類似行政劃撥的方式。那肯定是靠所謂設租尋租，一定會搞得烏煙瘴氣。
所以，這個事情是環環相扣的制度安排問題。
2.房價上漲是因為貨幣投放過多嗎？
房價上漲的具體情況和貨幣供應量的變化有關，是貨幣供應量從總量上影響全局，它間接體現為全局之中的各個部分都會受到影響，其中有一塊是房地產的需求——表現為市場上有支付能力的購買力的大小，與整個銀根的鬆緊變化有關，所以貨幣供應量也會影響房價。
但是在很長的時間內，由於中國中心區域的房地產的主要特徵是賣方市場，必然表現為在中長期，房地產成交均價是一個上揚曲線。
我認為沒有什麼力量能夠根本改變這樣一個上揚曲線，但中央所提出的房地產健康發展長效機制，能使這個曲線不那麼陡峭，特別是價格不那麼容易大起大落。
從這個意義上來說，往往還不是因為貨幣供應量的過多造成了我們所說的房價上漲問題。貨幣供應量當然要合適，在總量銀根鬆緊的控制中，房地產市場價格的變化和貨幣供應量總量之間是間接的關係，是在資源配置過程中有貨幣支付能力的主體尋找它自己認為最合宜的對象出手。
因為在很多人看來，房地產是有穩步升值前景的，買來以後自住或者有機會出手做投資，都比別的投資方案更安全，很多人願意把支付能力放在房地產這個對象上，因而不能簡單地說把貨幣供應量控制住了，房地產市場的價位問題就解決了，不是這樣的。
許多具體的市場交易門類的均價，更多是由供需關係和結構因素決定，而不是由貨幣供應總量決定的。比如我們觀察電子產品，這些年電子產品總趨勢是什麼？是非常明顯的降價，是它的供需關係造成了這種情況；汽車產業也是這樣的，這些年從總體上來看，機動車的價格是往下走的（關稅與進口車價的關係需另做專門分析），貨幣供應量再多，機動車價格的趨勢也是往下走的。
豬肉價格怎麼樣？2019—2020年，豬肉價猛漲是什麼原因？有人說養豬造成農業面源污染，幾乎所有地方政府為出環保政績把小養豬場和農戶散養的豬都通通管控住，不許養了，存欄數、出欄數急劇下降，過了一個臨界點，市場上豬肉價格猛升，這跟貨幣供應量有什麼關係呢？沒有關係。
我們現在還可以設想一下：最稀缺的高端房地產假定是西湖邊上的別墅（據說現在西湖邊上沒有任何地方可以再建別墅了，也就是只有有限的存量），這些別墅一定會成為全球關注杭州且考慮在西湖邊上買別墅的頂級富豪爭奪的對象，誰願意出手轉賣大家就競價，別墅的價格和總體的貨幣供應量有什麼直接的關係嗎？沒多大關係。
3.房地產稅
我認為房地產稅實施勢在必行，當然要有一個立法過程，不能著急。這個房地產稅到底想實現什麼目標？我列了四條。
首先，是有利於房地產業發展，遏制炒作，防止大起大落，減少房地產特別是住房這方面的空置。
其次，房地產稅有利於優化收入再分配，促成財產配置優化，而且會帶來小戶型供需上體現出來的比重提高，促成土地使用集約化。
再次，房地產稅是中國搞市場經濟所必需的積極配套推進地方稅體系建設與地方政府職能合理化相內洽的一個制度建設。
最後，房地產稅會從社區基層促進「公共參與」的法治化、民主化的制度發育。
這四條都是房地產稅追求的目標。
綜合在一起形成一個目標束，在實際生活中，一個都不能少。所以，很多學者不斷提問，房地產稅能夠解決什麼問題？
我認為，要有利於解決所有相關的問題，如果能比較高水平地建立房地產稅——住房保有環節的稅收制度框架，那麼它至少在上述四個方面會形成正面效應，是綜合在一起發揮作用的。
4.房地產扮演著什麼角色？
房地產業扮演著重要的角色，希望它更多地體現為一個正面的角色，客觀上存在這個可能性，它是支柱產業，是我們全局不可缺少的、服務於中國式現代化的國民經濟組成部分。
但是它又關聯著制度建設的主觀作為，而這種制度建設在主觀作為上是有可塑性的，考驗認知水平和擔當水平，落到改革創新的方面，就是改革水平高或低，是空談改革，還是真的審時度勢設計了可操作的高水平的改革方案。
我前面所說的房地產業健康發展相關的制度建設是對我們的考驗，當然首先是，對政府管理部門和決策機關而言，怎麼真正在改革方面交出高水平答卷的一種考驗，也是我們全社會成員一起參與，使中國的改革與現代化發展能夠持續推進，從而發展為對全體國人的一種考驗。
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