在很多人的認識中，城市化就等於高樓大廈，真的是這樣嗎？並不見得，如果你有走訪歐美的經歷，你會發現一個奇怪的現象，那裡除了極個別的超級大城市之外，其他的城市都是低矮的小洋房，與我國農村的自建「小洋樓」沒多大差別。

是逆城市化在作怪嗎？並不是，因為這些國家人少地多，就算是城市化也沒太大的必要向天索要發展空間，三層高的小洋房一棟挨著一棟足夠居住和使用。而在我國，如果城市採用低矮的洋房布局模式，就可能出現擁堵不堪、人擠人的現象，這正是我國人多地少的矛盾導致的，所以向天索要生存空間成為了最好的城市化發展模式。

在這種發展方式下，樓房越建越高，在10年前還很流行別墅小區、小洋房小區，現在基本上別墅已經消失殆盡，小洋房也寥寥無幾。之所以會出現這種情況，這與我國近些年來城市化逐漸擴圍和土地需求緊張有關，別墅占用的土地面積大，雖然居住起來很舒服，但是產出的效益較低，而同樣土地面積的一棟30層住宅可以容納上百人居住。明年開始，儘量別把錢砸在這3類房子上，新「禁令」下買賣都難。

第1類：別墅和洋房

房住不炒下一城一策是實施重點，各大城市根據自身特點和發展實際紛紛出台調控政策，不僅包括限購、限貸、利率等政策，也包括對房地產市場的規範政策和制度要求。

2019年1-9月份，全國各大城市大大小小的所有調控政策加在一起，一共415次，再次創下歷史新高（2018年1-9月份房地產調控385次，全年房地產調控450次）。計算下來，2019年幾乎每天就會出台2項調控政策。

對於房地產規範政策方面，「禁墅令」讓人眼前一亮，在前不久，住建部就下發相關通知，要求對各大城市從2003年以來的別墅項目進行梳理，並上報違建別墅的情況，要求各省市暫時停止對別墅項目的審批。無獨有偶，東莞市自然資源局發布了《加強居住項目規劃管理指導意見》，其中明確規定將嚴查把底層住宅和多層住宅變相建造成別墅的情況，並且嚴格限制私家花園。

除了以上的禁墅令消息之外，2019年在不少城市也陸陸續續出現了很多關於對別墅項目的申報與審批的限制政策，合肥、福建、黑龍江等都有類似通知。可以說，一波關於房地產中對別墅的約束機制悄然興起。為啥要暫時限制別墅項目呢，這與文章開頭所說的土地供需關係有關。我國人多地少，城市化目前仍然不到60%水平，距離世界已開發國家的70%仍然有很長的路要走，近些年各大城市擴圍頻繁，都是因為城市原有土地不夠用。在有限的土地上建造別墅項目，就顯得非常鋪張浪費了。

第2類：商住房也迎來新的規則，難以買賣

在房地產建設中，按照房子的最終用途，大致分為普通住宅房、商業用房、辦公樓等幾種類型，但是為啥出現了一個商住房呢？這是開發商玩了一個心機，在很多時候開發商拿地不得不建造商業用房和辦公樓，但是現在這兩種房子很明顯不好賣，於是開發商偷換概念，劃為商住房出售，購房者買過去既可以用於商業經營場所，也可以日常居住。這樣一來就容易銷售多了。

不過，隨著房地產規範化的前進，國家對商住房的建設和購買做出了規定，例如北京今年推出的新政策，對開發商建造的房產類型做出明確的性質界定，對於出售和購買商住房的做出較高的條件限制。很多業內人士稱之為「不能再買商住房」。購買商住房需要符合幾個條件，在京沒有住房和商辦房等產權登記的；已經連續繳納了社會保險5年或者繳納了5年的個稅；並且銀行暫停對個人買商辦房貸款發放。

第3類：學區房這類房產

至今為止，房地產業內普遍認為學區房依然是非常增值保值的一種房地產類型，不管樓市大環境如何，學區房都穩居上漲的行情當中，似乎學區房不受市場經濟規律的影響。之所以由此怪象，與人們對教育的越來越重視有關，正如前幾日馬雲說的那樣，教育是最大的投資，特別是對幼兒園等教育投入。

既然學區房一向是購房者的必爭之地，那麼必然供不應求進而房價上漲，很多人買房子要麼咬咬牙直接買一套現成的學區房、要麼精挑細選找一個未來學區房的潛力股樓盤投資。學區房傲人的升值潛力在未來依然如此嗎？樓市指聞認為或許未必，隨著國家租購同權的提出，這種局面可能會有所改觀。

在2019年國家就曾提出，城鎮化的重要任務之一是2019年底所有義務教育學校達到基本辦學條件要求，實現公辦學校普遍向隨遷子女開放。什麼意思呢？簡而言之就是說，在今後學校也會向暫時居住在這裡的適齡入學人群開放，租房也可上學了。

在以前要想上學，必須要買房落戶，但是隨著房地產不斷改革，特別是租購同權的提出，不管是買房還是租房，都可以享受同等的城市資源待遇，租房上學逐步實現的同時，租房落戶、租房享受城市醫療保障等，都在路上。