好久沒聊樓市了。
因為中央調控的達摩克利斯劍依然高懸在所有地方政府頭上，房價一漲就要問責打壓，所以最近幾個月，一直感覺沒啥好多聊的。
達摩克利斯之劍
但這2個月形勢有些小變化，今天就勉為其難聊下。
現在的樓市進入到一種很尷尬的局面。
凡是長期看比較有投資價值的，往往調控最嚴厲，別說投資性購房，甚至很多剛需都被卡住了，人為強力抑制需求，就算新盤供應量再少，需求不足房價也還是漲不動，甚至還跌了不少，除了北上廣深，最典型的要數長沙，便宜是真便宜，就是萬年不漲，一點辦法沒有。
長沙9月房價，圖片來自米宅
凡是長期看，沒有太大投資價值的，主要是許多三四五六線城市，特別是許多五六線縣城，因為調控力度寬鬆（或壓根不限購），購買力外溢效應強烈，老百姓手裡有點錢也不知道能買點啥——
股市基金溫吞水，P2P炸雷，銀行雞肋，信託私募門檻太高也不安全，炒外匯虛擬幣之類的全是割韭菜，海外投資太複雜不懂……想來想去，算了別折騰了還是買房吧。
再加上買漲不買跌的從眾心理，導致房價還在一路攀升，很多不知名小縣城房價比長沙市中心還貴，好一點的新盤普遍五位數，甚至有些「豪宅」直衝兩萬，你覺得合理嗎？
低估的，有投資價值的，壓根沒資格買，就算能買，房貸利率和槓桿率都不理想，而且中短期內也漲不動，租售比又那麼低，很多人就猶豫了。
而那些可以買的，房價也還在漲的，又覺得高估了，泡沫化嚴重，房子太多，人口外流，以後這房子不好出手，很多人也猶豫了。
但不買房，手裡的錢又不知道放哪裡，所以尷尬啊尷尬……
咳咳，說句有點傷人的大實話，還是社會上，有錢人太多了。
三季度GDP出來後，大家也看到，繼續下行，毛衣站也還是時打時和，還有很長的博弈期，新聞里三天兩頭不是這個企業暴雷就是那個老闆跑路。整體上看，現在要找個高薪好工作沒前幾年容易了，更別提網際網路創業，都死一大票了。
尤其你看今年網購和快遞業增速持續炸裂，今年雙十一肯定又是再創新高的天文數字，恰恰反襯出實體店鋪的相對蕭條，底層邏輯是越來越多老百姓在購物時追求「性價比」——賺錢變難，花錢就更要花在刀刃上，京東太貴，拼多多走起，也不管你low不low了~
這種宏觀環境下，樓市又持續高壓調控，房地產企業也是死傷一片，實力弱的地方性小開發商很多都已經或快要破產了，大品牌開發商業績也不怎麼好看，紛紛降價拋售，回籠資金，收縮防線。
所以這兩個月關於樓市最大的新聞，就是不斷有地方政府推出人才引進新政。
要吸引人家來你城市工作生活，就得給人家房票，雖然只強調人才引進，隻字不提調控放鬆，從而最大限度減少輿論壓力，但客觀上，有資格買房的人的確變多了，事實上是鬆了一點。
但往往也不敢全面放鬆，只敢開一個小口子——要麼是只對一部分郊區放鬆，比如上海臨港、南京六合，要麼只對特定人群放鬆，比如天津。
最近比較狠的一個新政是三亞，大專以上學歷，能提供在三亞工作證明的，哪怕沒戶口，也可以在海南買一套房。
畢竟，海南現在這天殺的房價，當地人購買力幾乎可以忽略不計，全是大陸來的炒房客和候鳥族在接盤，去年全島限購，海南樓市真是慘不忍睹……
三亞9月房價，圖片來自米宅
說到底，有點hold不住的地方政府，只能掛這個羊頭，一點點試探中央劃定的調控底線。
但你說，三亞這麼一搞，是不是海南馬上又要暴漲了？
還真不好說，因為房價真又起來了，馬上調控又會收緊，槍打出頭鳥。
眼下這種局面，我覺得有且只有一種人，還挺適合買房的——
那就是真剛需。
注意，我說的真剛需必須符合三個條件：
一、拿得出首付；
二、還得起房貸（月供占家庭月穩定收入的比例最高不超過70%）。
三、自己眼下就在這座城市裡租房打工，一旦買了馬上就真會去住，而不是備著給兒子十多年後進城時用。
不滿足這三個條件的，屬於偽剛需。
剛需能買的，也只有一種房子：主城區住宅。
什麼商鋪寫字樓公寓商住樓，一律不要碰，北上廣也不要碰。
不管買的是新房還是二手房，最好從你家看出去，周圍方圓幾里地，都已經是建成區了，沒地皮再造新房了，而且絕大部分房子都已經住人了。這種房子買了，最安心，睡覺准睡得香。
哪怕是相對破舊的老城區，周圍都是老破小，也不用怕。越往後，拆遷成本越高，很多老破小拆不動，只能修修補補弄漂亮點繼續住人，如果你買的是新盤或10年以內的次新盤，反而更稀缺，更值錢，以後更好賣。
如果早已成熟的老城區和正熱火朝天興建的新城區房價差不多，甚至後者還比前者高，那就更建議優先考慮老城區了。
當然，很多人買新區，是因為孩子上學的關係，那就另當別論。
如果你不是這種真剛需，別說那種一般是投資長期看可能要自住的這種購房需求，哪怕是真的改善性購房，眼下也不著急下手。
我自己就有再換一套大房子的改善性購房需求，但我眼下並不著急換。
首先是一線市中心房東大多心態很好，都知道現在的房價是人為抑制的結果，都不相信房價真會大跌，所以也很沉得住氣，不到萬不得已，不太會出血割肉。所以我看上海市中心房價至今依然沒有大跳水，只是有少數急售的房東會小幅降價。
現在這局面，調控是不會大幅放鬆的，上海也還在趕人，不像深圳那樣還有大量年輕活力人口持續快速湧入，所以未來1、2年內，時間還是站在買家這邊。
其次是現在股市依然是低位，而且是熊市已持續52個月後，估值依然很有吸引力。越往後看，上漲機率就越大，投資價值就越大，未來1-2年內出現新一輪牛市的機率還是非常大的。從純投資角度看，眼下股市的投資價值可能要比樓市更大。
上證指數近5年走勢
最理想的投資節奏，是股市漲到高位清倉走人，正好這時樓市還在低位，趁機抄底。
但過去兩輪牛市，也是樓市拚命漲的時候，雙牛共振，但下一波牛市，說不定情況會改變。