越南城市發展迅速
韋海是較早來越南創業的廣西人，因為地緣的關係，他2008年就到了西貢，也成了最早到越南炒房的第一批中國人。時至今天，他卻戲稱自己「炒房炒成了房東」。
6月2日的一條消息，更讓他坐立不安。彭博社報道稱由於融資困難，越南房地產商已經暫停了超過1200個房地產項目，價值超過 800 萬億越南盾（約合人民幣2413億元）。越南《青年報》透露，首都河內約400個項目被擱置，胡志明市停滯的項目數量則超過300個。
越南房價的黃金十年
對於越南人來說，房價從來沒有便宜過。越南於1945年9月獨立後，在長達近30年的戰爭以及南北地區經濟發展不均衡的背景下，於1986年實行革新開放，1987年底出台首部《土地法》， 通過不斷地修改補充，2003年頒布了第三部《土地法》，分別對國家和土地使用者的義務做了明確的規定，之後越南房地產市場開始起步。2015年7月1日，越南《住房法》修正案正式生效，放寬了外國人在越南的購房條件，取消了諸多限制。
越南大城市的舊城區更像中國的三四線城鎮
韋先生說，2008年的時候，胡志明市的房價每平方在1000美元左右，對於當時工資不到100美元普通人來說，基本是天價。到2012年，中檔房屋的價格達到2000-3000美元/平米，高檔房屋4000-6000美元/平米。2013年房地產市場泡沫被引爆，房價比巔峰期下跌30%。
但從2013年到2023年，越南房產再度發飆，迎來了黃金的十年。甚至在疫情期間，房價也不斷在猛漲。
三星產業園區是越南外向型經濟的重心
韋先生說，中國人到越南炒房在2017年之後，此前韓國人是越南房產的購買主力。韓國人買房是為了方便在越南工作，還有不少人去越南買房就是為了投資。據說一位在三星電子工作的韓國企業高管，一口氣投資了胡志明市的13套高端公寓。
「其實越南的房子完全不愁賣，只要一開盤，就有很多投資客和本地的年輕人來搶房。」韋先生想起當年的盛況，還是感觸萬分。
越南的年輕人群體龐大，尤其是近年來外企白領不斷增加，成就了一批中產階層，而且本地人購房還可以首付15-30%進行貸款，因此也衍生出大批有需求的客戶。
但外國購房者購房貸款較為困難，因為政府規定只能貸簽證期限一樣年限（1-5年）因此貸款較少，且貸款利率較高，最高接近20%，目前約9%左右。
上海和胡志明市購買壓力的對比
數據顯示，隨著中美貿易摩擦升高以及越南經濟基本面的穩健，越來越多中國企業家和個人在關注越南房地產的投資機會，根據CBRE的統計，近年通過該公司在越南購房的客戶中，中國占比45%（其中中國大陸30%、中國香港11%、中國台灣4%），韓國22%、美國5%是最高的三個地方。購房者的目的中，用於自己居住的占比約20%，顯示投資比例較高；其中準備轉售（Buy-to-gain）的占比約22%，準備轉租（Buy-to-let）的占比約58%。
正因為各方人馬的搶駐，越南房產的價格也越來越高，甚至在2022年越南整體新房銷售量是下降的，單價卻上漲了1倍多。從 2019 年第一季度到 2022 年第一季度，胡志明市聯排別墅的主要售價在過去 4 年中上漲了 73%，河內的房價比去年同期上漲了13%，相當於每平方米1.32億越南盾（約39983元人民幣）。
李嘉誠旗下公司AlphaKing Vietnam在胡志明一郡投資開發了集高端購物中心和公寓大樓的地標性項目阿爾法城(AlphaCity)，並賣出8000~10000美元/㎡的天價。
「房東」不是韭菜 公寓租售依然火爆
疫情雖然沒有給越南房地產致命一擊，但是出口大幅度下滑卻讓越南房地產哀嚎一片，在國內的媒體甚至打出了「越南房地產淪為投資客墳場」駭人的標題。
進入2023年，越南房地產公司的日子確實不好過。根據60家房地產上市公司2023年第1季的營運數據顯示，截至3月31日的庫存總價值超過350萬億越盾。
其中，有8家知名房產公司(主要開發住房、度假村、工業園區)，分別為Novaland、Vinhomes、Becamex IDC、Nam Long、Dat Xanh、Khang Dien、Kinh Bac和Phat Dat的存價值都超10萬億越盾。以上所列這8家知名公司在今年第1季末的存值共超過327萬億越盾，比去年底下降4%，但比2021年底則增加21%。
越南房地產經紀人協會（VARS）負責人在接受越財經書面採訪時說，目前仍有不少房地產企業解散或停業。房地產領域的失業率持續上升。VARS數據還顯示，房地產市場流動性呈明顯下降趨勢，低價房、社會保障性住房供應不足，大城市房價一直上漲且沒有停止的信號。
據統計，2023年第一季度住宅市場供應量約達25000套，主要為前期發售項目的庫存。其中吸收率僅為11%左右，相當於2700筆交易，同比下降50%。
越南房地產協會副主席阮文頂表示，2023年一季度，靜觀其變的局面依然存在。但在基礎設施發達、城鎮化率高的地方，若投資方信譽良好、項目需求真實、長期流動性好，項目仍受市場歡迎，尤其是市中心的優質公寓。
確實如此，越南開發商崩盤並不等於房產投資客墜入墳場，目前越南河內、胡志明市的公寓租賃還是很火爆，受影響的是寫字樓和商業物業。
韋先生手中的三套公寓都出租中，年回報率約在6%，最高的有8%。
「越南租房的人越來越多，房租也越來越貴。」已經在胡志明市打工多年的海先生，目前全家租住在守德市（相當於中國的縣級市，屬於胡志明市管轄）的一套兩房一廳，月租金1000萬越盾（摺合人民幣約3000多元）。海先生說，胡志明市房價高不可攀，但他的工資收入還不錯，目前已經存了6萬美元（摺合人民幣42萬元左右）。不過他把錢都投資到其他方面了，沒有買房打算。
何小姐在河內市棟多郡朗下街的迷你公寓租了一個15平方、無窗無陽台的房子，因為這裡離輕軌線很近，屬於商圈中的繁華地區，所以租金也很高，月租金要136美元（摺合人民幣960多元）。附近環境好一些的公寓起步價都在260美元（摺合人民幣1850元左右）以上。
「在越南投資房產還是藍海，回報也非常可觀。」從北京到胡志明市做「二手房東」的黃建興看好越南的市場，儘管經受了疫情的三年，還有越南整體經濟的不景氣，但他的公寓並不為客源擔憂。
黃先生在胡志明市9郡大學城附近租了一棟民房，月租金765美元（摺合人民幣5400元左右）。他投資了1.5萬美元改建成有62個床位的公寓，主要對象是大學生。每個月有1500美元（摺合人民幣10600元左右）左右的利潤。
胡志明市的民房改造的公寓
「這個利潤比在國內做民宿好多了。」黃先生躍躍欲試，準備多找幾個類似的民房來改造。
「越南的房價雖然貴，但租售比高，而且外國投資者買房很少到銀行貸款，所以說這裡是炒房者墳場言過其實了。」韋先生笑著說，儘管越南房價漲得快，但真正要賣二手房也不是那麼簡單，一是找接盤俠不容易，二是越南二手稅費不便宜，三是目前越南的一手房存量很多。越南和國內不一樣，對外國買家有很多限制，所以即使是一手樓，有很多也不願意賣給外國買家。
越南的房產證叫「粉紅書」
那麼國內的投資客還有機會嗎？韋先生認為，到越南投資房產不能心急，也不能聽中介的一面之詞，在市場好的時候，也出現過外國投資者買房拿不到房產證的情況。所以，跨國投資房產必須慎重，最好住下來觀察一段時間，熟悉環境以後再入手。
越南也有房產維權
「我一直想回南寧買套房子，但一想到在這裡的租金拿回去可以租大別墅，我就打消了這個念頭。」韋先生說，越南的年輕人捨得消費，沒有國內年輕人必須買房的執念，未來租賃市場肯定會越來越好。
聲明：本文為原創作品，任何人不得轉載或摘錄。轉載請與作者聯繫gxnews@139.com