《易經》有云：君子豹變。意思是君子之變，可比豹變。像幼豹一樣，經過長期的修養、求知，最終脫胎換骨長成身材矯健頎長的成年之豹。
「君子之變」本身是歲月的饋贈。它成就的不是身份，不是財富，而是一種風雨不驚的架勢，江湖自在的氣場。
來源 | 地產八卦女
1st
還記得網紅酒店——世茂深坑洲際酒店嗎？是由世茂集團投資建設的。
這是一家非常厲害的房企，但在公眾那裡卻有些低調。
據最新公告顯示，截至2019年10月31日，世茂房地產累計合約銷售金額達1,972.3億元人民幣，已完成全年銷售目標的94%，累計合約銷售面積10,995,218平方米，較去年同期分別上升45%及33%。
於2019的行情來說，這個增幅算是個不錯的成績，畢竟前20房企平均只有10%出頭的銷售增速。甚至有些巨頭不僅沒有完成半年目標，且簽約金額、面積下滑。
對於世茂來說，在這個時候取得這樣的成績，是對30周年的獻禮。
2nd
回顧往昔，世茂實在是走了一條不尋常的道路。
1989年，世茂集團創始人、董事局主席許榮茂開始投身內地房地產開發，在福建興建了振獅開發區，為當地的招商引資奠定了良好的基礎。世茂就此誕生，振獅開發區綜合體項目，成為世茂30年不平凡歷程的起點。
時代的腳步邁入1994年，許榮茂帶領世茂進入北京。此時的北京，正逢跨國企業競相在華設立投資性控股公司，外商、外籍人士大量湧入，同時催生本土的外企及商務精英。許榮茂洞悉到市場需求，矢志為這座城市打造現代化、國際化的居所，接連開發了亞運花園、華澳中心、紫竹花園、御景園等高品質項目，重新定義了千年古都的人居標準。
1999年，在中國重新啟動加入世貿組織進程的背景下，許榮茂又進入了上海房地產市場，其中最為得意的，便是打造出了中國高端人居歷史上繞不開的兩大標杆之作——世茂濱江花園和世茂佘山莊園。世茂首創房地產「濱江模式」，將景觀、親水、園林和建築等各種元素融入生活，引發房地產市場轟動，成為中國房地產江景華宅的典範。
3rd
21世紀初，世茂足跡拓展至全國，長三角、海峽西岸、京津冀、山東半島、關中平原、中原、成渝、長江中游等中國核心城市群及粵港澳大灣區……讓一座座城市在日新月異的開發下踏上蝶變之路，不斷用「締造生活品位，成就城市夢想」助力人民對美好生活的追求。
2014年以後，追求規模的同時，世茂也更加注重品質與穩健發展，因此世茂選擇了主動調整。
「調結構、練內功、提標準」， 「蹲下」，為了以後「跳得更高」。
由此，從2015年起，世茂主動進行內部調整，關鍵詞為：利潤、回款和質量。
而這場為期兩年的內部調整，包括方方面面：
首先，是調整供貨節奏和結構，在三四線城市實現嚴格的「以銷定產」控制開工，將供貨的重心轉向毛利率相對較高、庫存去化風險較低的一二線城市，同時對客戶滿意度、優良質量百分比上也有所側重。
其次，調整新增土地投資導向，將90%以上的新增投資放在一二線城市；
第三，加強對投資性物業的運營管理；
第四，降低融資成本，調整債務結構，持續業務、產品和金融方面的多重創新。
主動調整兩年後，效果顯現，一個更為穩健的世茂走入大眾視野。
比如銷售回款率，世茂2016年比2015年高3個百分點，達到88%，同時也高於同行水平；凈負債率較2015年下降4.7%，連續五年保持在60%以下；2016年加權平均融資成本降了一個百分點，同樣也做到了行業先進水平。
而到了2017年，調整完畢的世茂，更是生龍活虎。
由於此前的積累，世茂手裡持有大量的現金，2018年，世茂持有現金達到496億元，同比增長50%。在行業加速洗牌的情況下，企業持有現金的大幅增長有利於世茂應對接下來的市場變化，抓住機遇實現有質量的高速發展。
與此同時，世茂調整完畢後，所展現出來的優秀的財務能力，也是世茂穩健發展的重要保障。2019年世茂房地產中期業績公告顯示，世茂總負債規模處於行業較低水平，凈負債率為59.6%，已連續第八年維持在60%以下。低槓桿使得的抗風險能力得到大大的加強，也利於企業的拿地。同時，融資成本也保持在業內的低水平。2019年上半年融資成本控制在5.6%左右，較2018年全年5.8%下降0.2個百分點，維持在行業較低水平，這樣可以用較少的成本融資，使得企業更有選擇的去進行融資，合理配置債務結構。
在這樣的情況下，從2018年開始，世茂在銷售業績以及土地獲取上發展迅速。2019年世茂利用好自身的財務優勢，把握機會進行擴張，特別是利用在二級市場上的收購的方式為世茂新增了豐厚的土地，為其未來規模的進一步增長做好了準備。
2019年世茂部分收購事件
世茂集團董事局副主席、總裁許世壇，在這樣一次企業調整的過程中，頗有感悟。他曾言：
「其一，發展當然是企業的硬道理，但前提是在風險可控的前提下。
其二，未來誰都不知道政策會怎麼樣？市場會怎麼樣？但是有一個可以確定的是，你的負債少了，好產品多了，庫存少了，客戶口碑好了，你的抵抗風險的能力就強了。
其三，不能為了規模做大而放棄穩健經營，尤其在過去一個瘋狂的土地市場下，公司認為穩健的經營，獲得利潤、客戶口碑、品牌方面的提升，才能應對市場的波動。」
而在過去幾年的調整期，世茂的城市布局和產品結構也得到了逐步完善。據星子了解，世茂自2015年起，就持續調整供貨節奏和結構，將供貨的重心轉向一二線城市，而在三四線城市實行嚴格的「以銷定產」控制開工，並在此過程中，梳理出雲系、璀璨系、天譽系、國風系、龍胤系等五大優質產品體系，走出了不同於其他房企的精品產品線之路。
4th
曾經我寫世茂時說，世茂在繫鞋帶，為了爬得更高，站得更遠。
而今，世茂的高光時刻已到來。2019年，泰禾集團、萬通地產、粵泰股份、明發集團、開誠實業等房企，也紛紛與世茂開啟了收併購合作。
從目前局面來看，世茂擁有健康的負債和充足的現金流，在2019年最後兩個月還留有衝刺的餘力，完成全年2100億元目標指日可待。
合作、宣傳、投稿
歡迎在下方留言評論
星子簡介：關注地產4年，專注行業，深度剖析。