來源：地產八卦女
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跨入3月下旬，財報季來臨。
前兩天萬科公布了2019年財報，作為業內前十最先披露年報的老大哥，這次的成績並不十分理想，財報一出，利潤增速小於營收增長，業界譁然，萬科股價持續多日下跌。
有人問郁亮，怎麼看待股價和以後的樓市？拋出「白銀時代」理論的郁亮似乎不再樂於拋出金句，只是重複了他之前的話：
當好農民種好地，多種糧食還是我們的主要工作。
萬科2019年實現營業收入3678.94億元、歸母凈利潤388.72億元，同比分別增長23.59%以及15.1%，查詢萬科年報發現，核心原因是主要是受到毛利率下降、投資收益減少了。
回想起去年11月底，離開了萬科兩年半的王石說，萬科的業績「非常好」，一句話帶動萬科股價上漲了185億元，讓人覺得，這個世界太有意思了：世界就這樣被走野路子的人搶走了。 一個做券商的朋友跟我說，作為一個在地產界摸爬滾打三十餘年的國民教父，萬科依然和王石緊緊綁在一起。
畢竟即使隱退還能隨隨便便一句話決定股價漲跌，一句話決定另外一些人的生死，不是誰都能做到。
對比起另外一個行業奮鬥15年的國民媳婦西野翔，為了日漸式微的行業，退休時還不忘為行業做一把貢獻，招募了384名新人演員和她共演，我覺得這種樸實的路子可能更令人尊敬。
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你能看到多遠的過去，就能看到多遠的未來。
讀房企的年報，我最關注的是這家企業的過往銷售業績和未來可開發土儲數量。2019年萬科賣了4112.2萬平的房子，同比增長1.8%，銷售金額6308.4億元，同比增長3.9%，這個速度放在業內，只能算是非常靠後的水平。畢竟行業增速已經接近7%，融創在前11個月的銷售額已經略超了萬科，誰能想到，換了個馬甲的老孫，趕超萬科的豪言壯語差一點就實現了。
萬科南方區域、上海區域、北方區域和中西部區域的占比分別為20.2%、32.42%、22.54%、23.88%，這是一個很重要的信號：萬科南方區域這是第一次在四大區域排名中拿到墊底的成績。
新增土地儲備方面，2019年，萬科推出了147個項目，總規劃建面3716.5萬平方米，同比下降了21%。少於公司2019年4112萬平方米的銷售面積，面積投銷比小於1，是2015年以來首次。
這說明萬科足夠保守的執行了「活下去」的戰略：投資更加謹慎，堅持量入為出的投資原則。
萬科新增土儲權益規劃建築面積為2478.4萬平方米，權益地價總額約1549.6億元。
萬科把絕大部分的土地儲備都放在了一二線城市：71.5%的新增項目位於一二線城市；按權益投資金額計算，79.9%位於一二線城市。
截止2019年12月31日，萬科在建項目總建築面積約10256.1萬平方米，權益建築面積約6170.0萬平方米；規劃中項目總建築面積約5394.3萬平方米，權益建築面積約3360.2萬平方米。
另外萬科參與的舊城改造項目按當前規劃條件，權益建築面積合計約492.9萬平方米。
這說明，土地儲備總量方面是足夠的，三項合計權益面積10023萬平方米，而2019年度銷售面積是4112萬平方米，即使今年不拿地，土地儲備也夠萬科賣兩年了。
而在負債率上，萬科2019年的凈負債率為 34.7%，對比起其他房企，萬科穩健得一點都不像話。
所以，在基本面上，萬科是足夠好的、足夠穩健的。甚至可以說，目前受疫情的影響，短期雖然都不賣房，對萬科中長期卻足夠非常有益。
萬科目前的股價也跌回到了解放前，正是行業低點。
所以大部分機構給萬科的評級都是買入且長期持有（6個月）。3
年報中還有一些有意思的數據。
去年12月，被王石稱為野蠻人的姚振華與寶能，幾乎清倉了旗下的前海人壽持有的萬科股份，只剩下加槓桿買萬科時質押的鉅盛華的4億股。
也就是說，實際上排第五的寶能，實際上已經是個沒有話語權的小股東了。
幾次操作後，姚振華凈賺了將近350億離場。
油條哥怎麼操作的？3年前姚質押了鉅盛華持有的7.28億股萬科股票，融了51億元給寶能投資，又湊了16億共計出資67億做兜底資金創了個「浙寶基金」，然後用2倍槓桿引入張長弓的132.9億元銀行理財資金，最終一併注入鉅盛華。
拿到錢後，姚一半直接增持萬科，另一半繼續加槓桿，然後返場買。
券商朋友跟我說，鉅盛華以19億自有資金操作了高達520億元的資金量，綜合槓桿率是26倍。
這波操作的精彩之處在於銀行理財借道券商資管計劃，做優先級，假股真債，又依託前海人壽這個保險平台，銀行、券商、保險金融最厲害的三巨頭齊聚，強行後入萬科，雖然野蠻，卻合規合理。
油條哥最讓人稱道的是，他這一波操作大大抬高了萬科的股價，讓很多守盤萬科的小股東終於賺了錢。更有意思的是萬科的高管持股計劃。
早在2011年時，王石給萬科員工寫了一封信，信中提到萬科的企業股始終沒有分配，因為他把股票注入了萬科工會和旗下的企業。
持續三年的寶萬之爭讓「萬豐系」的神秘資本體系曝光於天下。
資料來自野馬財經
後來，萬科直接出資成立了「萬科企業股中心」，去管理萬豐的股權資產。
萬科管理層沒有發放原來要發放給員工的利潤獎金，而是全部計提委託給第三方進行投資管理。
2010年到2017年，萬科計提的經濟利潤獎金分別為1.05億元、2.61億元、4.37億元、5.59億元、7.637億元、9.769億元、11.77億元和15.13億元。
萬科高管團隊用這些錢，也像寶能那樣，成立基金，層層加槓桿配資，最終持有了7億股萬科的股票。而這一切，都發生在寶能增持之前，所以，論資排輩，他們是寶能的老師。
萬科管理層以萬豐係為平台，依託金鵬、德贏兩大資管計劃，掌握了萬科6.95%的股權，價值按照目前暴跌後的股價也有200億元。
王石和朋友一起吃飯時說，將來我去世了，我的墓碑正面只刻一個字。你們猜什麼字？
有人猜「石」，有人猜是「山」，還有人猜是「0」，結果沒有一個人猜對。
王石端起茶杯得意的啜了一口茶：
「這個沒什麼秘密」。