文 | 地產八卦女
1st
周末房地產悲觀風聲不斷。
一個是銀保監部門的消息，說銀保監會日前啟動針對北京、南京、蘇州、深圳、寧波等32個前期房價過熱城市的房地產貸款業務專項檢查。監管人士表示，今年以來房地產信貸規模較大或占比較高、與交易火爆樓盤合作密切等銀行機構將成檢查重點。
此外，多位銀行圈的朋友表示，下半年，銀行會更嚴格控制房企開發貸，通過表外理財、委託貸款、同業業務等渠道為房企融資的渠道，也基本被封堵。
顯然，檢查房貸、控制開發貸等動作，直接大幅度抬高了房企的融資成本。
另一個消息，則是來自年報和7月銷售數據。
根據中指院的數據，今年1~7月，TOP100房企銷售額均值達636.7億元，規模破千億元的房企增加至15家。同時，克而瑞數據顯示，今年前7月，TOP100房企累計業績同比增速在4%左右，行業整體規模增速較2018年顯著放緩，房企各梯隊銷售金額門檻較去年同期僅略有提升。
2019年1~7月銷售金額達千億元的15家房企（單位：億元） 數據來源：中指研究院 製圖：每日經濟新聞 鄒利
尤其值得注意的是，作為頭部房企的碧桂園、恆大，增速有所下降，而保利卻同比增長20%，華潤比增36.5%，中海比增40%（注意：碧桂園、恆大是民企，而保利、華潤、中海均是國企巨頭！）
尤其是恆大，根據8月9日晚間公告，恆大預計上半年稅後凈利潤與核心業務利潤約為270億元與300億元，同比下降49%與45%。
雖然分析人士認為利潤下滑，主要是由於上半年交樓面積減少，而恆大今年的交樓集中在下半年。但這種不確定性，還是讓人替恆大捏了一把汗。
2nd
其實除了 恆大、碧桂園7月銷售額VS保利、華潤、中海7月銷售額這種此消彼長、很明顯的特徵外，在地產行業內，還有一些比較隱晦、但也能看出地產國企化趨勢的案例。
比如前一陣子我說過的富力，7月份發公告說暫停拿地——為什麼暫停拿地了，歸根結底，還是錢不夠，或者說，錢不夠便宜了。
而與之對應的，則是國企地產商大肆擴張。比如6月24日，喊著「2020年過千億」的越秀地產，以6.4萬/平樓面地價，豪賭尖崗山地王：如果未來三年房價不漲，這個地王就會面臨虧損，而現實是，深圳房價已經三年未見大幅上漲；
再比如，綠城的新任舵手張亞東，為了把綠城的規模快速做大，前幾天一口氣花了70多億，在大連、杭州和廣州拿了三塊地，向全世界證明了自己對規模的野心（綠城現在是中交的了，算國企沒毛病）。
甚至於，前兩天「再次調控」的蘇州，其房價也是因為蘇州城投公司拍的地王拉的地價（還是國企...）
以上種種跡象表明，民企地產商，在收縮戰線，國企地產商，要麼在擴張，要麼在穩健擴張的路上。
君不見，前幾年一向敢沖敢打的粵系、閩系房企，近段時間，是不是低調許多了？
擁有一票明星職業經理人的陽光城，近段時間接連發出年中報喜訊，上半年實現營業收入225.11 億元同比增長48% 2019年上半年公司的利息支出高達45.58億，同比2018年上半年增長了12.62%，而有息負債規模同比2018年僅下降了28億，這意味著融資成本大幅上升——事實上，2019年上半年平均融資成本7.72%，其中利息成本上漲了12.62%。此外，上半年陽光城合併報表凈利潤率僅為6.8%，遠低於行業15%凈利潤率的平均水平。
3rd
為什麼會出現這樣的情況？
一方面，在當前嚴格限購、限價的條件下，國企地產商在房管局那邊的議價空間，確實比民企大得多 ，畢竟「避免國有資產損失」這個由頭，不是白來的。
在這方面，事涉敏感，暫不舉例。
另一方面，國企資金實力雄厚，不怕磨時間。
很明顯，相比民企，中國的金融市場更青睞國企，認為國企有政府兜底，所以都願意把便宜的錢借給國企。
而民企，看看A股，接二連三爆雷，不僅是股民防不勝防，就連證金、匯金也多次踩雷。在地產圈，就有不少金融機構碰了泰禾而中招。
所以，從這方面看，前述的限制房貸、開發貸、信託資金等各類限制樓市的金融手段，與其說是說給全體地產商聽的，其實更大部分是說給民營地產商聽的。
像富力這樣的，高處不勝寒，沒有增量的便宜融資，現有帳戶上的錢畢竟是自己的，花出去不一定收得回來，自然也就謹慎多了。
富力是這樣，前一陣子遭遇「董事長猥褻兒童」黑天鵝的新城，其實也是這樣。
說起新城，說實話，在沒出事之前，它的形象是這樣的：
一、銷售額持續高增 ，前7月實現合同銷售金額約1469.51億元 同比增長29.29%，大幅高於行業平均 ；
二、積極拿地，拿地強度為 550% ， 布局強三四線兼顧二線 ；
三、融資成本 和 槓桿率均低於行業平均水平 ；
四、商業地產因城施策，布局全國，出租率高達 達 9 9%；
五、絕大部分土儲布局在長三角及強三四線 核心 城市，受益於長三角銷售回暖。
六、ROE 領先於同行，15-18 年銷售額復合增長85%、同期業績復合增長 73%，克爾瑞行業銷售排名較17年提升5名，挺進前八，彰顯高成長典範。
新城2019年1-7月銷售額及同比增速
這樣的企業，不管從哪方面看，都是一個優質的大白馬。那為什麼董事長出事，新城救市救了一個多月，股價已經腰斬的狀態，為什麼仍然止不住跌勢呢？
因為新城是民企，不確定性相比國企更高，融資資金鍊相比國企也更脆弱。在王振華被移交法院、投資者、銀行、機構等看到起訴書之前，金融機構很難繼續像以前那樣，給新城便宜的資金（反之，如果新城是個國企，王振華犯法的個人影響，會很快隨著新任董事長的任命而消除。近期最典型的案例，便是茅台原董事長袁國仁被公訴後，茅台股價僅輕微波動）。
4th
最後，地產國企化的浪潮，究竟是從什麼時候開始的？
有人說是寶萬之爭、深鐵撿漏的時候。
但要我說，在平安成為碧桂園二股東的時候，地產國企化浪潮，就已經開始了。
當然，在當前「房住不炒」的主基調下，地產國企化，能夠促進房企集中度進一步提高，對於政府穩定房價，也有積極意義。
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