漁夫在把捕撈的沙丁魚運到岸邊的途中,為了保證它們能夠順利活下來,便在它們身邊放上一些鲶魚。在好動的鲶魚地攪動下,沙丁魚不得不跟著活動起來。
來源：地產八卦女
1st
在很多人的印象里，金科是一家典型的區域型房企。曾幾何時，龍湖、華宇、金科、協信四家房企，號稱是重慶地產界的「四大天王」。
然而，仿佛剎那間，金科已完成全國化布局，不僅在半年報上節節突破，還撿了8個新城的項目，可謂雙喜臨門。
根據年報顯示，1-6月，公司簽約銷售金額達成814億元、簽約銷售面積839萬平方米；實現營收261億元、歸母凈利潤25.90億元，較上年同期分別增長68%和289%。當期公司毛利率大幅提升7.7個百分點至30.31%，創下了近年來的最高水平。
然而，對比金科20幾年的發展歷程，星子發現，以融創與黃紅雲家族的控股權之爭為節點，早年的金科跟如今的金科，簡直涇渭分明。
2nd
早年的金科是什麼樣的呢？1984年，黃紅雲還只是涪陵區一個工地上的小工， 每天賺5毛錢。後來被工地上的建築公司看中，做了工程處處長，最後升任這家國營建築公司的老總。一直到90年代，全國房地產熱，黃紅雲看準時機，自此創辦了金科。
有意思的是，與碧桂園楊國強相似，儘管都是包工頭出身，但黃紅雲與楊國強這兩位老闆，都毫不避諱自己當建築工人的歷史。黃紅雲就曾經自豪地對一個房產老總說，「聽說你以前砌過磚，咱們來比賽誰的磚砌得好……」
顯然，對於這樣一個由包工頭出身的老闆，許多人並不看好，江北區建委曾有一個官員，對黃老闆的發家地涪陵比較熟，曾經私下說，「沒有想到黃紅雲還會搞房地產喲，搞的金科花園還象那麼回事！」在他的印象中，黃老闆就是一個包工頭，文化不高，成不了大事。
然而，正是這樣一個「包工頭」，不僅在重慶房地產市場迅速做大，日後還在資本市場上翻江倒海。從金科花園、金科麗苑開始，金科在重慶如魚得水，一舉推出金砂水岸、金科中華坊、天籟城、天湖美鎮、綠韻康城， 讓彼時的重慶人民欣賞了一場場住宅時裝秀——在金科，高層、花園洋房、民居風、未來墅等各色產品線應有盡有，金科自此成為與龍湖齊名的重慶地產巨頭。
那麼，為什麼一個「包工頭」，能夠搞出這麼多名堂？這與黃紅雲的「學習主義」有關。
比如，奠定金科「花園洋房之父」地位的天籟城、中華坊、天湖美鎮，這三個項目開盤時，很多人都對其中的學習主義微詞頗多。有一個不太得志的地產老闆就曾私下不平的對我說，「瞎貓碰著死耗子，找著道了......在那個時候，重慶的花園洋房還是空白，假如我也去學習一下萬科的「情景洋房」，或者成都的清華坊，肯定也能發財……」
由此可見，房地產業界許多人士，對於黃老闆早年間的學習主義並不推崇，總覺得這樣勝之不武，不光彩。
然而，一碼歸一碼，正因為金科的學習能力極為強大，金科可以快速模仿、用速度搶占市場。雖說這樣干讓人驚愕，但要問，在激烈的江湖混戰中，你是自創一套武功，再去混江湖分點殘湯剩汁呢，還是找一套高明的速成武功，學了之後馬上去搶地盤？
顯然，黃老闆能在短短的幾年時間，迅速成長為重慶首屈一指的開發商，有資格把自己封為花園洋房教父，這絕不是偶然的。
其實大體來看，在早年的地產界，香港學國外，深圳學港台、國外，重慶學深圳、上海、北京，這一點同行們深有體會。畢竟萬科也學過新鴻基、帕爾迪，有些大開發商甚至還僱傭一些建築方面的人才，美名其曰「房探」，主要在歐洲、深圳、香港等地尋求新的開發模式、產品規劃、建築形態及好的戶型產品，這樣可以節約創新的機會成本，加快決策、研發速度。
而金科呢，在這方面，主要是時機的把握、效率的制勝及本土化效果都做得比別人更好。
比如，一直和金科競爭的協信TOWN城，是自主研發，滿溢著西班牙風情，實在是一個非常好的創作，但協信為了這個自主研發，花了太多的時間成本，沉澱了太多資金 ，當協信拿著這樣的作品重出江湖時，昔日的金科黃老闆，已經成了「花園洋房」的教父了......龍湖也是如此，雖說先是研發了「地中海」風格藍湖產品系，又祭出了「弗萊明戈」西班牙大殺器，還有各色「水晶」系高層及小高層產品、「紫都」系童話風產品，但仍然擋不住金科觀天下、廓橋水岸、綠韻康城等產品系的複製擴張，一不小心，就讓金科打了閃電戰，搶占了重慶樓市很多花園洋房的地盤。
而另一方面，金科的模式，也是非常有執行力的。我們知道重慶樓市是一個很特殊的市場，體量大、房子數目多，但黃老闆算是重慶地產圈相當有魄力的人物，不管是五黃路還是經開區，黃紅雲總是重倉乃至全倉出擊第一個搶地盤。比如建金科花園的時候，黃老闆就拿出全部家當，買了一塊土地證遲遲辦不下來的地。
雖然黃老闆的兩個兄弟堅決反對，但黃老闆仍然力排眾議，最終有驚無險，在重慶算是站穩了腳跟。而經此一役，黃紅雲更是敏銳察覺到市場的空白，在沒有花園洋房概念的時候勇當先鋒，帶領一幫涪陵兄弟大殺四方，大家才發現，原來重慶的樓市地盤這麼好搶。
而在做大了規模之後，隨著市場環境變化，金科自然而然從「學習主義」升級為「原創主義」，如今，「原創中國洋房」、「空中院館」、「X+1夾層」、「別墅級洋房」……你能想到的所有關於洋房的專利，幾乎都來自金科。
3rd
如此順風順水的日子，黃紅雲一直過到了2015年。在2009年金科借殼ST東源上市後，黃紅雲家族擁有金科的絕對控股權，伴隨著2015年的大牛市，黃紅雲的身家也達到百億級別。
既有牛市，又有股權，黃紅雲家族自然而然想到套現。要套現就要提振股價，恰逢此時「高送轉+新概念」的牛市套路很火，黃紅雲於是果斷出手。先是斥資20億元成立金科新能源公司，業務囊括風能、光電，並承諾2015年在新能源領域投資超120億元，3年投資500億元；緊接著，金科新能源斥資7億元受讓風力能源企業華冉東方90%的股權，並做出三年利潤不低於4.5億元的業績承諾.....
如此一連串的動作出手之後，金科股價開始上漲，從2014年10月13日的每股3.99元，上漲至2015年4月8日的每股11.13元，接近翻了三番 。
除此之外，黃紅雲還與徐翔產生了交集。2015年初，黃紅雲女兒黃斯詩減持900萬股金科，接盤方「國泰君安交易單元(394146)」買入900萬股，而這個席位被市場譽為徐翔的「御用席位」之一。由於當年金科股份十大流通股東名單中並沒有徐翔，市場認為，徐翔接盤只是為了幫助黃紅雲家族套現。
不論徐翔是不是黃紅雲主動接洽，黃紅雲拉抬股價的目的已然達到。於是乎，2015年5月6日、7日，黃紅雲減持1.55億股，套現11.45億。5月7日，黃紅雲前妻陶虹遐（彼時未離婚）減持0.52億股，套現3.74億。5月12日，陶虹遐減持1.8億股，套現12.83億。短短一周內，黃紅雲夫婦便套現超過28億，且均是每股7元以上的高價位。
顯然，如此瘋狂的減持套現，加上2014年底，黃紅雲的弟弟黃一峰、王小琴夫婦減持、套現的17 億，整個黃紅雲家族，半年時間套現超過45億，金科控制權自然而然出現隱患。
然而，此時令黃紅雲擔憂的並不是控股權，而是半年後的11月1日，徐翔在杭州灣跨海大橋上被抓。黃紅雲人生五十載，自此，第一次感到害怕。這位涉嫌幫黃紅雲布局，坐莊拉高金科股價的「中國私募一哥」若有不測，黃紅雲恐將跟著濕鞋。
於是，黃紅雲迅猛切割，接連辭去董事會主席等職務，試圖將訴訟風險和上市公司隔離，以保證金科穩定。有驚無險，黃紅雲的第一次人生危機，居然只是被取消了政協委員資格，就這樣度過了。
但是，更大的危機還在後面。由於減持過多，且恰逢黃紅雲又辭任了董事會主席，金科控股權很不穩定，這讓彼時正準備大舉進攻重慶樓市的融創看到了機會。
於是在一年後的2016年9月22日，融創通過全資子公司以40億元認購金科增發的9.07億股，占金科股份擴大後總份額的16.96%，突然躍居第二大股東。隨後，融創連續在二級市場舉牌金科，截至2018年10月26日，融創持股金科27.6783%，以0.0002%的微弱優勢，成為金科第一大股東。
不得不說，自2016年老孫舉牌金科以來，向來膽大心細的黃紅雲，真的開始慌了。自己雖然減持金科、割了不少股民的韭菜，但金科畢竟是自己一輩子的心血， 不可能說沒了就沒了——於是，如何學萬科「擋住門外的野蠻人」，成了黃紅雲最關心的事。
也許黃紅雲真的是命運垂青、紅雲當頭，孫宏斌雖然布局了「印鈔廠產業」，但卻陷入了樂視泥潭和收購萬達文旅城的忙碌之中，這使得併購金科的事情被迫延遲。而金科也得以喘息，從2017年開始，布局了三大措施，以抵擋融創的舉牌：
第一大措施，通過停牌、增持和拉來一致行動人，修改公司章程、回購股份不斷加高護城河。
除了黃紅雲及一致行動人外，其女兒黃斯詩和侄子黃偉還持有金科股份。因此，雖然從2016年起，近三年里融創中國一直增持金科股份，雖然持股比例幾度逼近黃紅雲，但黃紅雲及其一致行動人始終在持股比例上領先，且黃紅雲對金科的掌控穩固。
緊接著，黃紅雲再次出招，2016年10月17日，金科修改公司章程，董事會成員要有不少於1/5的職工代表。由於設置了這道「防火牆」，目前金科9人董事會中「融創系」僅2人，金科的實際控制權和經營決策權仍然掌握在黃紅雲手中。
最後，2018年11月，金科公告披露，公司董事會將以2.73 元/股的價格回購併註銷12人持有的83.75萬股股票，這意味著黃紅雲及其一致行動人合計持有金科股份從總股本的29.9925％上升至30.02%，屬於被動增持，黃紅雲完美避開了要約收購的風險。接下來，孫宏斌若想成為第一大股東或者獲得金科控制權，需將股權提高到30%以上，勢必觸發全面收購要約，融創舉牌金科的成本將大大提升。
至此，金科的股權爭奪戰第一措施，完美生效！
第二大措施，「毒丸計劃」。
為了徹底斷絕融創的念想，自2017年開始，面對房地產市場下行、各大房企都在加快去化加強回款的情況下，只有金科不走尋常路，頻頻進行財務資助和對外擔保。2018年12月4日，中小投資者就在臨時股東大會上質疑金科對外財務資助涉嫌向實控人黃紅雲輸送利益，通過大量增加對外負債，減少流動資金，降低被收購的吸引力，是黃紅云為反擊融創拋出的「毒丸計劃」。
值得一提的是，即使是現在金科這份閃閃發光的2019年半年報，在隨後的董事會表決中，7 票同意，0 票反對，2 票棄權。其中一票棄權的理由是「不了解實際情況」，不用猜，這位投棄權票的董事就是來自第二大股東融創系代表張強。他在金科7月30日的董事會公告里，是這樣說的：
「上市公司擔保事項變動頻繁，相應管理混亂，本人無法判斷該事項合理性，故本人就該議案投棄權票。建議董事會慎重考慮，酌情提請議案。」
由此，從這方面看，儘管金科營收已經上千億，孫宏斌做不了金科董事長，做個財務投資人似乎也不錯，但實際上，金科並不想讓融創舒服，膈應態度仍很明顯。
第三大措施，做大規模。
為什麼要做大規模呢？其實這是黃紅雲從孫宏斌身上領悟到的——為什麼2010年銷售額只有83億的融創，能夠在2016年舉牌深耕重慶將近20年的金科？就因為孫宏斌用8年時間，把融創干到了4600億，有了巨大的規模，手裡有巨量的資金！
在資本市場，誰掌控最多的資金，誰就是王道！
也正是意識到了這一點，在融創2016年舉牌後，2017年，金科突然發力，提出2017年至2020年，公司銷售規模要力爭實現500億、800億、1100億、1500億，在2020年要力爭衝擊2000億。這意味著一個2016年銷售規模300多億的企業，在四年時間要達到近5倍的增速。
由此，為了實現這個目標，金科一方面大舉拿地，在整個2017年，金科進入的52個城市裡，150多個項目，其中半數是2017年一年增加的；另一方面設置跟投，要求區域負責人必須跟投，且設置不同槓桿......金科擴張之猛，把規模做起來以抵禦融創的雄心，可見一斑。
「過去金科一直堅持穩健式發展，換句話說就是相對保守，所以增長速度不高。但是，在逆水行舟，不進則退的競爭環境下，我們已經落後了，以前那種『合理的增長速度』已經不能適應行業的發展。」金科某位高管的這句話，表明之前那個安逸的重慶金科已經不見了，取而代之的，是變身黑馬、上演逆襲戲碼的金科。
然而，逆襲歸逆襲，在當前形勢下不顧一切向前沖，也有可能摔得更慘。今年上面一再表態「房住不炒」、「地產不刺經濟」，老大哥萬科也高喊「活下去」，房地產舊的周期正常被打破，面對前途的不可知，縱使前兩年比較激進的閩系房企，也開始主動降槓桿、強調「穩發展」，而金科，仍在開足馬力向前沖。
比如今年上半年，金科貨幣資金309億元，看似能完全覆蓋短期有息負債。但其凈增加額僅有9.9億，環比大降91.59%，而上半年融資來的現金流入高達448.17億元——換句話說，金科今年上半年銷售、營收、盈利都大幅增長，但賺來的錢並沒有被及時囤起來，抵禦接下來的寒冬，又被撒了出去、跑馬圈地。
而金科的凈負債率，也因為如此激進的動作，凈負債率高達156.02%，是TOP50房企的平均凈負債率的1.5倍。
也許，就跟《尋秦記》里的嬴政，因為任性出宮而被人打了一頓後頓悟「要好好珍惜手中的權位」一樣，金科不顧一切的規模擴張，歸根結底，在於黃紅雲終於明白了自己的地位和使命，這是身不由己，也是迫不得已的舉動。
4th
說實話，在2016年前、被融創舉牌前的金科，是一個追求穩健安逸、甚至不大被人重視的區域房企，因為過於急功近利的視野，差點錯過行業爆發的最後一波大牛市。
而融創這種8年增長55倍的野蠻人的闖入，也徹底激發了金科的雄心壯志。金科黃紅雲，也不再是以往那個割股民韭菜的黃紅雲。
但不得不說，金科的發展歷程，滿是創始人刻意操作而又運氣非凡的布局。金科做大，是歷史推動，也是身不由己。
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