我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，问个比较愚蠢的问题，利率这么高，还适合高杠杆买房吗？

回答：在房住不炒的大背景下，如果你要投资房产，一定要注意杠杆不要太高，现金流不能断，要保持自己扛过寒冬的能力。

其实，真正的房产投资高手，不喜欢投资一手房，他们最喜欢投资二手房。只有小白房产投资者，才把眼睛盯着一手房。一手房大多是期房，交房时间太长，在此期间不能产生现金流，资金成本较高。而二手房，只要地段合适，眼光独到，“凤变冰”、房间分割后马上出租，是可以实现以租养贷的。对房产投资高手来说，选筹是关键，长持是正道，他们根本看不上短炒行为，那是小白才干的事。房子对他们来说，只是既是资产，又是工具。长持不是因为他们爱这套房子，而是这套房子可以实现他资产增值的目标。与其不停的低买高卖，不如不停的买入优质房产，而让房子自己养活自己，就是实现这个目的的最佳策略。

归根结底一句话，当前投资房产尽量买入租售比高的房子。

提问：还要问一个问题，我们现在在武汉，需要为了孩子现在在一线城市买房吗？目前有2-3百万闲钱，不过一线城市要有户口才能买房吧？

回答：可以，思路非常正确！

给在二三线工作和生活的朋友一点建议。这里指的是本身已经在二三线定居的。如果生活本身已经比较稳定，其实去一线闯荡，风险还是很高。当然，如果自己很年轻，很有激情，有机会去一线，那可以去，大多数人是没有那么多机会。那么怎么办？就是好好在二三线生活啊。唯一要注意的一点是，要在一些中心城市买房，比如北上广深等等。为什么? 将来你的孩子还是有非常大的可能去一线城市的。这个时候，最需要解决的问题是什么？就是房子，可能那个时候已经比较贵了。如果没有提前准备，可能毕生的积蓄都被掏空，晚年有点惨。在一线买房，就等于已经定居了，虽然人不在那里。哪怕将来孩子不在你现在选的城市，也能同等置换。

北上深一线城市破限购不难，具体操作方案见知识星球内部分享。

提问：房姐好哈，想问个问题，北京现在购买的好时间吗？我观察了下最近北京房价一直在降，这个趋势是一直会减缓下去吗？还是等等再买？目前情况，本人没结婚没孩子，就是想买个房子住着。谢谢

回答：最近也一直密切关注北京，已经横了两年半，我观察的很多楼盘两年来价格一分没涨，但也一分没跌。未来会不会一直横盘?一定不会，就算不放松调控，通胀也扛不住啊，再说压抑太久必有一波行情，只是行情何时到来不能确定。现在置换合适吗?当然合适，投资绝迹只有刚需和置换的北京，长期横盘说明泡沫已经挤干，跌无可跌，房价已是谷底了。

提问：您好，房姐，我是兰州的，兰州的万达茂有必要投吗？首付30的有一票，首付50的有一票，目前兰州有6套房，两套全款顶账房，剩下全是按揭或贷款，目前手里有200子弹，月供没有压力！

回答：你好，兰州主城区人口太少，长远看兰州不优质，城市狭长，无法规划发展，且兰州是全中国唯一一个没有第二条水源的城市，自住的买一套就可以了，投资换城市吧，前些年朋友在兰州搞商业地产，血本无归。对于城市的选择，不要盲目分析。

楼市动能和上涨潜力有四点：

1.人口越多、动能越足。

2.南方城市比北方城市动能足

3.行政级别越高，定位越高，资金总量与增量大

4.楼市的赚钱与驱赶外溢效应 子弹200，建议优先入手一线城市深圳。剩余子弹入手二线有确定涨幅的城市。6套兰州房产，主场仓位配置太重，房龄老没有潜力的资产建议出手裂变。

80000+8000是最好的配置。二线城市推荐 武汉 重庆 沈阳，其中重庆和沈阳二手不限购。

提问：房产证没有下来的二手房可以买吗？

回答：你好，房产证没有下来只能通过合同交易。

潜在风险是房主一房多卖，反悔风险不能完全避免

1.签完合同后，你可以搬进去住。

2.付少量定金，合同里的违约金写高，尾款等房产证到手后再付清。

3.合同做公证。

4.要求首付同等价值的抵押物，比如车。

提问：房姐你好，想凑子弹，求无息贷款方式？谢谢

回答：《无息贷款方案》详见知识星球内部分享。

提问：房姐，如果只考虑自住，是不是重点关注售楼部未来规划的配套设施？

回答：很多人买楼只关注周边配套，其实，周边配套大都是”忽悠”人的，要么距离远不方便，要么一年到头去不了几回，比如这馆那馆，还是底商配套更重要更实在。

底商配套丰富完善，不仅生活便利，提高生活品质，还能节省下大量的时间。

一个楼盘好的底商一般需要包括：品牌便利店、品牌生鲜水果店、品牌药店、品牌培训机构、品牌面包店或者早餐店、幼儿园、社康、银行等等，越丰富越好。

所以，一个楼盘是否宜居，底商所占分量很重。

提问：房姐，请问武汉华侨城原岸155平米毛坯单价28000，现在入手合适吗？本人16年已买入一套108平米的光谷南刚需房房，现刚装修完已入住，手上还有现金500w，想着全款再买一个高端盘，兼顾自住和投资，但目前华侨城原岸周边几乎无配套，又有点犹豫，您觉得相对于滨江一线，或者成熟商圈比如汉街的融创一号院，万达御湖一号，哪个更好？

回答：你好，如果从纯自住角度分析这3个盘，融创>万达>华侨城。从品质上来讲，也不分上下。3个楼盘都是一线湖景。但是融创壹号绝对称得上是CEO里的战斗机。任何时候除了自住都不选融创壹号院。我们假设投资回报还有一倍的空间，融创壹号院除了武汉土著自住，武汉八万多的价格还能卖给谁？当然那个时候会有更好的一手项目。如果从投资的角度考虑，这3个盘都不是优选。详见知识星球内部资料《为什么著名的“温州炒房团” 最后都亏的一塌糊涂？》

华侨城略好一些。高端项目的附加值表现在溢价上，是相对于普通项目更多的。在楼龄相对短(楼龄长有很多涉及到产品和需求淘汰的问题，不在这个话题内先不说）的时期的表现一般是顺市起风，到逆市就会现原形，比如配套学校物业不好等等各种问题都会导致高房价不稳定。但华侨城算属于相对综合实力比较不错和均衡的项目，也有稀缺资源加持，所以价格合适，投资也可以入。但无论从资产配置角度还是流动性来考虑，如果有房票，拆成单价和总价更刚需的2-3套更稳。千万不要全款！

提问：亲爱的房姐？请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？

回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见知识星球内部分享。

提问：房姐呀…一般买二手房投资的话要如实跟中介说自己是投资吗？还是编个故事说自己特别刚需特别穷？

回答：说自己是刚需自住，首付是找全村人借的，越惨越好。这个世界对有钱投资客充满恨意。

回答：卖房子的时候，哪怕你再着急用钱，不到签合同的时候，也不能表现出来，更不能将自己真实的情况告诉中介经纪人！因为一般人买卖房产都是一锤子买卖，基本没有回头客，你要是告诉中介或者买家真实情况，基本都是趁你病要你命，轻轻松松让你少卖三五万块钱，车船店脚牙，没有什么人情。

如何快速高价卖房是门技术，详见知识星球内部资料《卖房科技树》。

提问：房姐，有个问题请教一下，都说买房子主要看地段，好的地段有升值空间更抗跌，根据房姐平时的讲解所谓的ceo盘大部分都占据了中心位置不是应该更有投资空间吗？一直想不明白像白沙洲这样的地方地段也不好啊，不是应该不抗跌，不容易升值吗？？？往房姐科普一下！

回答：感谢你的问题，今天来聊一聊买房到底如何选择地段。你的问题换一种说法就是，为什么现阶段投资不能买核心内环，开始转向城乡结合部了呢？房产投资是一门技术活，涉及地段、面积、品质，有主流战略，和小众战略。地段又分产业、轨交、规划、人口等因素。

在楼市的早期，城市价值体系尚未沉淀，市中心的价格还没有涨起来，比如10年前的武汉天地1万+，这个时候就要赶紧买买买。随着城市不断扩张，需求扩大，主城区房价继续上涨，近郊区二手开始接手城市新的需求，价格还只是市中心的三分之一，这种时候就存在入手机会。大城市的供给挤压，老破小价格开始和商品房接近，城区内商品房价格开始脱离上车选手的区间，但部分人群(新房癌)不愿意买没学区的低价老破小。

于是这些人把目光投向更远的郊区，反正郊区也有了学校商场等生活配套，有了地铁接驳，一个小时也能进城，用距离交换舒适度，再加上开发商一手盘拉动，政策利好宣传，郊区一两个月之间就进入暴涨，这样的阶段，是城郊结合部不断向外移动的阶段，同时也可能因为郊区的炒作和过度追捧，价格出现溢价。内环的土地和各种资源都是稀缺的，但是稀缺本身不代表成长性，只代表流动性。不稀缺地区变得稀缺才有成长性。

如何判断哪些是具备成长性的城乡结合部？比如，售楼部以规划了名校分校，医院分院，地铁以及商圈等作为最大卖点的板块，重点在规划。

武汉最具投资潜力的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，请问一下，找亲戚代持不限购区域新房，外地户口，首贷资格和二贷资格分别给多少代持费用比较合适？以100万房子为例

回答：能不能做代持人主要是看代持人的人品，你能否把控。费用一般利润10%左右，我一般直接3-5万分期付。

详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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