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提问：本人坐标珠海，夫妻男43女42岁家庭月收入6个，12年起供首套房现自住夫妻两人名现市值700主还款男方月供1万，欠银行130个现有280个，想在五洲花城三期买入123平总价560.妹妹外地户口想投资珠海，看了格力海岸99平总价340万科第五园99平四房总价260中海星筑98平总价217宝龙城，她的资金不够想叫我和她一起共同出资老人接力贷。请问方案1先把130贷款还清，再抵押贷，四成首付买五洲花城，剩下自己再用接力贷买金湾或高新区总价在300万的房，剩下80再和妹妹用接力贷共同投资。还是另一种方案五成首付五洲再信用贷40和妹妹接力贷共同投资。哪一种方案好是否有更合适的组合方案？

回答：珠海这么贵投资不看好，有点像厦门了。内陆随便一个县的人口吊打珠海人口，常住人180万人口，广东省垫底，面积一千七百平方公里，仅比深圳小两百平方公里，金融和政策面和其他二三线城市比没优势，就业岗位少，但有一个中央管辖的横琴自贸区地位，特区除了深圳还有珠海、厦门、汕头、海南、喀什、霍尔果斯，（后面两个说起来都有点尴尬），一般只记得的是深圳特区，大湾区规划、自贸区受益最大的是深圳，广深两市对对周围的虹吸力大，珠海在各个维度都竞争不过的。

珠海的人口未来也不会有大的改善，深圳靠近的香港是有800万人口的全球高度繁荣的国际大都市，在资金、人才、金融、教育上促进深圳的发展，珠海靠近澳门更像一个赌博小镇。珠海一手供应量大，二手市场出售令人堪忧，如果是自住可以在生活半径附近入手。如果是投资考虑，深圳和广州都是更好的城市。

妹妹实在要买，选金湾吧，尽量不要共同投资，可以考虑贷款融资。

提问：万能的房姐，本人武汉户口，离婚，名下有两套房，一套全款，后湖吉祥谷，95平。一套武昌融侨城，94平。目前月薪10000。目前子弹100.问：后湖的房子继续持有还是出售2,有没有必要将后湖的房过户给老人，（过户个税和契税预计税费40000左右，合算吗？）那么就有一个房票出来。3,投资在光谷买联投光谷瑞园，中粮还是在武昌核心区买？武汉核心区具体哪个楼盘可以买？4,如果没有房票，是考虑在武汉远城区买，还是买市区的公寓？有没好的公寓推荐？光谷创合怎么样？另外珠海的房子能不能考虑。请问房姐，目前怎么操作合适

回答：你好，吉祥谷可以继续持有，等待下一波涨幅来了再考虑出手裂变。可以做抵押融资，没必要过户给老人。用老人票买入。

武昌核心区和光谷东是2种不同的投资产品。

1.武昌核心区是防守型产品，配套成熟，区域稳定，房价也不低，风险低，流动性好。未来可以随着大盘涨，但是如果没有非常大的利好规划，缺少暴击的可能性。

2.光谷东 花山是进攻性产品，配套不成熟，房价偏低，但是有利好规划，空地很多，升值潜力更大，有一定风险，也有暴击的可能。

武汉地大物博规划多，但是三环内和三环外的人口密度会差很多，能买主城区就别买远城区。

公寓 商住 商铺这类产品一律回避，没有投资价值。

珠海考虑自住可以买，投资就不建议了，单靠旅游产业的网红IP很难支撑如此高的房价，转型太慢，目前的价格已经不适合进场。

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐 请问长江新城的规划对江对岸的绿地香树花城有利好吗 能点评下绿地香树花城这个盘吗

回答：长江新城与青山割裂，无法带动。青山高铁新城会带动长江新城板块提升。 绿地香树花城优势是单价低，未来有地铁利好，未来会随大盘涨。但是投资和自住都不建议，附近是工厂，有污染，环境不好。

提问：房姐好，急问，集体土地上建的还建房可以买吗？据说后期如果能办证还要交一笔钱，房子在锦绣家园旁，靠近城际铁路，1万\\/平，可入吗？

回答：不能买。 还建房能不能买，风险在于能不能办证，开发商的话不能全信，如果不能办证，买入的房子只能住，没有涨幅，也没有任何金融属性。 如何判断能不能办证呢？ 需要弄清土地权属性质，还建房有划拨土地性质 和国有土地转让以及集体土地性质。划拨土地性质手术齐全需要五年可以办证，国有土地转让，也就是商品房一样的，立马办证 。 如果是集体土地性质 就不能办证。

提问：房姐，老家新乡一套130入手时50万现在应该在80-90万之间贷款还有30位置牧野区前进路。去年入手义乌一套120 的，310万， 装修花了40 左右。贷款 210万。 东阳一套124 的，入手 140 万， 轻轨沿线。贷款80万。 现在义乌的自住，东阳的空着，新乡的父母住，想卖掉1-2 套 投资。现在计划卖掉东阳的在郑州入手一套150 万左右的。 或卖掉东阳的和新乡的在杭州投一套小的预算100 左右，问1. 义乌有没有持有价值。2. 东阳和郑州那个持有价值高，东阳是轻轨沿线，1590在郑州能有什么好的选择没有3. 新乡的是否有持有价值。年入30-50总资产 约550总负债约330， 是否过高

回答：你好，新乡和东阳房产没有价值，城市能级太低建议出手。 义乌房产升值潜力也不大。 小商品市场，逐渐在被各种新科技武装的电商取代。 本身也缺乏内生的经济增长动力，产业升级的势还看不到。 长期看，衰退似乎不可避免。也可以考虑出手 杭州和郑州是比较看好的城市，建议出手之后置换1套杭州+2套郑州。 不要买郑东新区，尤其是北龙湖，龙子湖，大玉米附近。 多看看高新区，惠济区，经开区，中原区的地铁口楼盘。 三环内不超过16000一平。 三环外不超过13000一平。 以上为毛坯价，精装最多加1500每平。

提问：新人首问 房姐：很幸运认识了您，望指点迷津： 1.父母长居武昌一高层无电梯老破小在本人名下，本人持大证注明10% 产权（母亲持小证90%产权，十几年前婚内购买）。经此一“疫”，希望改善父母居住条件。本人离异中国国籍武汉户口，长居北美有永久居民身份，有工作，有房贷。此次买房子弹100，因是第二套房所以目标200。请问： 1.能用国外工作收入在武汉贷款买房吗？具体如何操作？ 3.因为本人回国时间有限，故希望在武昌买到拎包即住无需装修并有暖气配备的房子。希望房屋质量靠谱，物业靠谱。您有哪些建议？ 诸多困惑，盼回复！谢谢！

回答：你好，高层步梯房老破小不仅是自住体验不好，未来升值潜力也跑输大盘，可以考虑出手。 关注几个指标：

1.低密度

2.品牌物业

3.次新+电梯房

4.疫中感染人数相对较少的楼盘 生活半径在武昌，自住改善可以关注几个板块：青山滨江，东湖，南湖板块 自住重点看自己的喜好，沿着推荐的板块淘笋，单价2万左右可入。 自住尽量避开白沙洲板块，高密度集中区的产品自住体验不太好。

提问：房姐你好，在哈尔滨有套房年底通地铁，就在小区门口，想在武汉买套房总价160左右投资加自住，是现在把哈市的卖掉还是通地铁再卖，卖晚了怕买武汉的房子成本又提高了。买房这块之前看了万科保利理想城市和纽宾凯麓院，还有亿达云山湖，后两个容积率低环境还可以，不知道10年8年后增值率怎么样。比较倾向云山湖离学校和地铁都不算远，二手房不用等，不知道好不好出租，朋友推荐买朗诗里程，纠结，请房姐帮忙分析下，谢谢

回答：你好，可以先挂起来慢慢等买家 一般有地铁利好这些前期就已经有涨幅预期了 地铁通车还会有15%-20%的涨幅 不过武汉建仓易早不易迟 花山需要守大长线，亿达单价1.3左右可入，缺点是不好出租。

提问：【新人首问】房姐，你好，初次提问，请多关照 1:初次购房，想一步到位。目前看了万科御玺滨江和绿城黄浦湾。万科的物业、服务、精装还好，就小区内园林景观面积较小，略显拥挤；绿城小区内会建中央公园，面积很大，就是不知后期服务是否能跟上，两处房产有何建议；2:意向的房子是万科20楼，南北向，4.2w，224平，你觉得该房是否会保值，倘若以后，想要脱手，是否容易了？3:请问是否有别的小区推荐？

回答：你好，万科和绿城这2个盘都是CEO，各有千秋。但是未来回报率并不高。性价比高的盘可以关注华发和中信。 绿城位置更好，有部分可以看江，赠送面积大，各方面条件都更好，物业口碑也不错。

提问：房姐你好，新人首问。 已婚，无孩，老婆在关山中学教书，打算在其附近买房，子弹60，首套，刚需。 有几点考虑:1.要有质量好的对口学校；2.离关中近；3.最好是3房，方便父母帮我们看孩子。 最近看了很多二手房，预算限制只看了单价2万以下，总价200万以内的，通常是04、05年的小区，阳光在线，礼尚人家，当代曙光，常青藤名苑，关西小区华城新都。 前期礼尚人家一个2楼半（一楼有架空）的总价195，单价16k 的三房接近成交，家人和同事都觉得学区差，小区小，房太旧，作罢。 现在很迷茫，新的买不起，老的看不上（主要怕砸手里卖不出去），美丽万能的房姐给个建议，我该买什么样的盘。（问题有点儿过于具体，抱歉）

回答：你好，关山大道推荐金地格林东郡，江城雅居，长航和融科等次新小区，配合淘笋，单价2.1左右可入。关山领涨的一直是次新盘，房龄10年以上，涨幅不高。 子弹60可以通过gpgd降低首付，另外税费也可以通过低进省税。 月供压力大，可以通过分割出租缓解。

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