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提问：房姐，融创澜岸140平，中间楼层，单价19000，没满两年。各种税费，中介费，差不多要加28万，单价就到21000+ 是不是入手价太高了？这个楼盘，税后单价多少，可以入手？我隐约觉得武汉的房价又要开启16年那波涨幅了，是不是感觉不对？

回答：这个价格入手太高了，除非业主配合满二过户，否则没有优势。

楼市的启动一般有以下几个特征:

阶段一：新区品质楼盘开始日光，板块炒作（前奏行情）

阶段二：老城市中心二手次新开始跟涨（主升浪I）

阶段三：外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨（主升浪II）

阶段四：老城市中心老破房也开始跟涨（末期行情） 现在自媒体开始拿几个近郊新盘造势，典型的比如白沙洲万科云城。但是目前的状态是成交量还没有大规模拉升，接下来看ZF态度，是否会出台放水政策。比如降低房贷利率，放松人才落户，土拍走热等等。

投资还是在我们星球内推荐的板块内找项目。

提问：【新人首问】亲爱的房姐 首付凑到100w，请问现在的情况刚需首房买武汉还是深圳？ 因为有宝宝了，希望能方便宝宝上学，且有升值潜力 深圳的话，手上的子弹是不是只能考虑龙岗中心城坂田大运平湖这些区域，哪个性价比高？有没有推荐的楼盘？

回答：你好，仙桃房产保留价值不大，未来基本不会有什么涨幅。 先把子弹凑到100以上，买深圳。 首付100有以下几种打法：

1.南山、福田学位30-40平1-2房；

2.沙井、光明、龙华60-70、龙岗平两房。

提问：房姐好，问一下，房龄十五六年的电梯房，青年路地铁口附近，100平，成交价估计180，我和老婆公积金加起来正常买新房应该可以贷满70，想问这种十五六年房龄二手房对组合贷的公积金贷款额和贷款年限具体有什么影响？

回答：公积金贷款年限如下： 按房龄计算： 房龄5年(含)内，最长可贷30年； 房龄6-20年内，最长可贷（35-房龄）年； 房龄20年（含）以上，最长可贷15年； 按主贷人年龄计算： 男性可贷年限=65-实际年龄； 女性可贷粘性=60-实际年龄； 想薅公积金的羊毛，最终可能被反薅

提问：房姐，我卖二手房，按市场规则，需要给中介付费用吗？还是都是买家付？

回答：大城市不需要给 4.5.6线小县城，房价低，销售单边收费不挣钱，可能会双边收费 不过卖房之前建议跟中介沟通好，合同的所有条款改成利于你方的

提问：新人首问，房姐你好，目前自住金地自在城一套，子弹120万左右，想买一套二手房，兼顾上学或投资，看了几个盘： 1.橡树湾或融侨城，好处是离单位较近，可以解决上学问题，但感觉升值潜力不大。 2.光谷东看了几个盘，大多都是100%刚需盘，没有购房资格，可能需要将父母户口转过来，以父母名义购房。 3.光谷东的中粮叠墅产品，创新天地的140平户型，这两个不限购，但价格略高。 如果光谷东买房的话，近期周边配套及学校都不太成熟，可能需要考虑私立学校。 请房姐帮忙分析一下，或者有没有更好的方案推荐？谢谢！

回答：学区房的正确使用方法是： 孩子即将上学，提前1.2年买入，孩子读完书之后卖出。买个小户型挂学区即可。逢笋入原则，8-9折笋才考虑。剩余子弹继续入手低价潜力盘。

提问：房姐，你好，新人首问。南京江北新区有一套贷款已还清的房子，房龄在10年。90平，单价2.2W。请问用首套房做抵押贷款买一套投资可行吗？如果再买您建议我买南京还是其他城市？

回答：抵押融资可行，但是要注意按揭和抵押的先后顺序，一般是建议换核操作。 南京均价最终会到上海同等板块60%，以南京为跳板，终极目标还是往上海跳。 上海和南京，长远看，仍然不是一个级别的城市。 子弹100+首选上海，次选武汉 成都 郑州 重庆 等低价潜力城市。

提问：选在南昌房地产投资有建议吗，刚刚卖掉万科粹叠园一套地铁学区房，想一换二，有什么建议吗？

回答：南昌不属于强二线城市，属于存在感较弱的省会城市，朝阳和九龙湖已经涨过一波了，目前不算低位，动能也一般，未来比较平稳，涨幅缓慢。 主场在南昌，建议1套自住，淘笋，另一套投资武汉 重庆 沈阳 低价区。

提问：房姐 深圳总价800 首付400左右 投资为主 推荐哪个片区 南山福田皆可

回答：总价800万投资买哪里？ 宝中 前海依然能买，利好落地之前潜力就不可能完全兑现，而宝中和光明的板块分析里大部分利好都还没落地，因此，还有较大潜力。 更多板块的价格被带动，但博周边板块补涨需要慎重。

现在因为板块轮动概念去买没有涨的区域，比如罗湖，等待来年补涨，一定要慎重。房价确实有向外扩散的现象，但分析要从底层原理出发，不能无脑地接受； 价格的扩散本质上是需求的扩散，是每一个购房者理性的选择，因此需求不会按照地理位置均匀扩散。比如：宝中学位涨起来了，买宝中学位的需求并不会考虑其他不好的学位，所以价格会被学区范围锁死，或者外溢到其他好学区，并不是按照地理位置扩散。

再比如：宝安中心的房价涨起来了，准备买宝中的需求对品质要求较高，很可能会大规模流向碧海、前海、南山科技园，但流向翻身或坪洲只会是很小一部分，因此就算涨，涨幅也远低于宝中。 如果你按照这个逻辑去看中介的价格地图，你会发现该涨的价格都涨了；因为真正的购房者在市场一线，拿的是一手信息，必然比等着统计数据做分析的人更快做出决策。你需要做的，是判断现有需求是否会在未来进一步扩大，或者寻找另一个会在未来产生的需求；

比如：等着节后拿到年终奖再买房的小白领会买哪里。

提问：你好，房姐。我是荆门人，想在武昌投资房产。子弹300多。孙子一岁。想今后弄到武汉读书。儿子们一家也可以到武汉上班。你有什么好建议

回答：你好，子弹300+只买武汉浪费了。 如果能开发出一线城市房票，100+放在一线城市，50-100房在武汉是比较好的配置，剩余子弹足够还贷款。 孙子才一岁，现在考虑学区房太早了，建议先买入升值潜力大的刚需投资盘，升值后再出手置换学区。 目前武汉投资推荐的几个区域: 1.关山大道沿线单价2.2左右的次新，领涨光谷，上一轮周期武汉行情最快启动的板块。年轻人多，高薪产业，购买力充足，租金高。

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