自去年8月胡景晖指出“长租公寓爆仓比P2P更严重”以来，长租公寓爆雷事件接二连三的发生，一年之内近30家较知名的长租公寓爆仓，受害的房东和租客投诉无门，只能在自媒体平台大量发布寻求社会帮助的信息，最后留下一地鸡毛。时隔一年时间，胡景晖再次站出来为乐伽公寓的广大受害者奔走呼吁，希望乐伽公寓的爆仓能够引起有关部门的重视，积极处理，而不是一味的压制，掩盖。
近30家品牌长租公寓接连爆仓
据不完全统计，2017年至今，全国已经有包括西安好熙家、深圳Color公寓、广州GO窝公寓、上海好租好住、上海爱公寓、长沙优租客、杭州鼎家公寓、长沙咖菲猫公寓、石家庄众客驿家、深圳鱼悦公寓、北京昊园恒业、北京爱佳心仪、北京小家联行、上海寓见公寓、苏州乐栈公寓、南京乐伽公寓等20余家或大或小的长租公寓运营商出现爆仓。除了爆仓，一些品牌公寓也因为盈利困难，融资困难等原因主动退出长租公寓市场。
长租公寓市场洗牌 行业集中度进一步增加
据不完全统计，截至2018年底，国内市场上活跃的长租公寓品牌超过80个，分布的城市数量达50个。截止2019年上半年，全国长租公寓总体房源规模约335万间（约150余万套），其中，集中式长租公寓房源管理规模约95万间，分散式长租公寓房源管理规模约240万间。
从行业竞争情况来看，不论是集中式还是分散式，长租公寓市场的竞争都分外激烈，综合实力强大的头部玩家资源优势进一步显现，一些实力弱规模小的企业不可避免的面临被吞噬的命运。即便在综合实力强大、长租公寓几成标配的开发商阵营中，分化趋势也日益明显，退出业务、收缩战略、放缓扩张成为他们的主要选择。
经过前期的“跑马圈地”，随着今年资本市场对公寓行业投资的降温，各派系长租公寓运营商均不同程度的放缓了扩张的步伐，为了盈利，开始转向内部成本管控和运营效率的提升。与此同时，在行业面临诸多“甲醛门”、爆仓事件等乱象背后，更加考验的是自身的内功修炼。而在之后的激烈竞争和行业整顿中，头部企业利用综合实力优势、融资优势等吞并小玩家将不可避免，行业集中度将进一步提升。
随着行业集中度的不断提高，潜在风险如果不妥善解决或做好相关预案的话，也意味着危机爆发后的波及范围更广、危害更大、对社会稳定造成的负面影响越大。
长租公寓行业的五大潜在风险
胡景晖表示，长租公寓市场主要存在五大潜在风险亟待解决。
风险一：租金收支错配
目前租赁运营企业收取客户租金的惯例一般是：半年付或年付；而企业支付房东租金的惯例一般是月付或季付。租赁经营企业在收支租金过程中的时间差，使得提前从租客处收取但尚未支付给房东的租金形成了巨大的资金沉淀，这部分资金并未被监控，企业可随意支配，带来了租金错配的风险。
风险二：租金贷的风险
一方面，不少租赁经营企业，隐瞒合同内容，欺骗、教唆租客办理“租金贷”业务，严重损害了房屋租赁双方合法利益；另一方面，租赁经营企业利用租客信用通过租金贷，从第三方金融机构一次性拿到一年的租金，但并未将全部资金给付给房东，形成资金占用扩充为资金池，并不断进行租客和房东的资金期限错配，沉淀的大量资金未被有效监管，带来了资金侵占、挪用、诈骗等多种风险。
风险三：租客押金沉淀监管缺失
据不完全统计，截至目前，全国共计有长租公寓近335万间，按照平均85%的出租率，按照平均每间每位租客的租房押金1500元计算，全国长租公寓经营企业仅在租客押金方面就可以沉淀40多亿元的资金规模。由于目前各地对租赁经营企业收取的押金并未进行有效监管，所以存在租赁经营企业将庞大的押金沉淀侵占或挪用的风险。
风险四：租赁企业监管缺失
目前各地政府主管机构对租赁经营企业的监管并不到位，一是没有形成登记备案制；二是没有要求租赁经营企业缴纳保证金，给租赁经营企业破产倒闭或者跑路之后的客户善后埋下隐患。
风险五：出租房安全
目前爆出的出租房安全隐患主要存在于企业压缩装修时间，导致空气质量不达标，甲醛门等事件，此外，对原有房屋结构的改变（比如做N+1等），由于没有相关标准规范，也给居住安全和楼宇安全带来隐患。
长租公寓行业面临困境的三大核心问题
胡景晖表示，中国长租公寓行业企业经营困难重重，行业发展存在诸多风险的原因，主要在于3大核心问题。
问题一、房价、房租和居民收入不成比例
胡景晖表示，从投资角度来看，我们的房屋租金太低了，国内大城市的租金投资回报率（年租金/房价，暂不计算税务、物业费、维护成本等其他杂费）普遍在1~2%之间，比银行活期利率都低，远低于国际5%的平均回报率。
但从租客角度来看，我们的租金又太高了，我们一二线大城市的房租占薪酬比例已经过半。据相关研究显示，北上深杭毕业生房租收入比已超50%，其中北京高达61.7%。相比收入，房租高昂，高额“租金”成为阻碍高校毕业生在大城市发展的重要因素。
问题二、产业属性和资本属性的不匹配
长租公寓的发展需要的是风险厌恶、长期投入、资金成本低、投资回报率低的钱，就不会涉及资金沉淀抽调的问题，而中国的钱是“短钱、热钱、贵钱”，资本市场不允许长期的低盈利表现，许多企业闻风而动又猝然离场。缺少符合长租公寓产业特色的资金支持，让行业融资发展步履维艰。
问题三、立法和市场监管严重缺失
胡景晖表示，目前为止行业没有上位法支持，唯一能看到的，全国范围的、立法级别最高的，仅为2011年2月施行的住建部6号令住建部《商品房屋租赁管理办法》，地方政府层级也仅限于通知、办法，涉及几十万亿的产业最高法律仅为部门办法，市场很难规范，老百姓的权益很难得到保障。同时阶段式运动式监管治标不治本，监控机制不能常态化有效运行。如对隔断房的监管，往往“野火烧不尽，春风吹又生”，动用行政力量，成本高且不高效。
为了尽早解决长租公寓爆仓对市场和民众造成的不良后果，胡景晖于去年8月就提出了迅速整顿长租公寓行业的十点建议，希望引起相关部门的注意。同时我们应该借鉴国外经验，比如日本的保证会社制度，英国的租赁押金保护政策、合租房牌照制度等，尽快规范租赁市场。
迅速整顿长租公寓行业的十点建议：
建议一、火速成立由住建部、银保监会、国家市场监督管理总局组成的联合工作小组，联合办公，督导检查排除风险；
建议二、迅速摸排理清国内前20名和各大城市前10名长租公寓运营商运营房屋的数量，租客数量和资金状况；
建议三、立即叫停“租房贷”，避免形成新的资金沉淀；
建议四、禁止长租公寓运营商利用资金沉淀扩张规模或挪做他用（比如放高利贷、炒股、炒房）；
建议五、设立资金监管账户，监管已经沉淀的租金和押金；
建议六、大幅度提高长租公寓运营企业在各城市住建部门或中介行业协会的押金数量和准入门槛；
建议七、迅速建立各个城市长租公寓运营商动态监管系统，要求长租公寓运营商实时上传收房，出租，资金等情况；
建议八、加大政府执法部门线下暗访稽查的力度，发现问题，顶格严惩；
建议九、各地设立举报热线，接受民众举报，发现问题，及时出手解决；
建议十、各城市紧急储备可用于出租的公租房、廉租房、低价出租房源，用于爆仓后租客的安置。
四类长租公寓企业未来的发展前景
目前市场上做长租公寓的企业，大概可以分为四大派系，分别是创业公司系、开发商系、中介系和酒店系。根据各派系的经营模式、经营优势和劣势分析，胡景晖表示，四大派系的长租公寓企业未来的发展命运将截然不同。
第一类：科技创业背景类。这类公司由于收房和出房渠道薄弱或成本高昂、运营经验缺乏、“高进低出”，很难实现盈利，基本上就是死路一条。
第二类：开发商背景类。这类公司不会爆仓，但规模做不大。开发商一般资金实力雄厚，做长租公寓普遍是作为企业产业转型的尝试，体量普遍不大。过往几年，部分开发商，尤其是上市企业会把长租公寓作为企业亮点，但如今大部分上市房企的年报已经不再提及长租公寓，不再作为重点发展产业，部分企业还对此业务做了剥离。因为开发商原来的思维就是筹集资金拿地开发，销售，回款，很大程度上是资源整合优势，但长租公寓是个苦活，累活，细活儿，开发商干不来，未来开发商的出路就是，将自身的物业外包给有经验的专业租赁经营企业，比如相寓、自如等，类似于开发商开发建设的酒店，运营会外包给洲际、万豪、香格里拉等。
第三类：房产中介背景类。这种公司能够做大做强，风险可控。原因有两点，一个是有强大的线上、线下的自有收房、出房渠道。第二，客户和业主能实现二次转化。这类公司最主要的就是慎用租金贷，稳健经营，理性规模扩张，提升运营服务品质，降低成本，提高效率。
第四类：酒店经营背景类
酒店系公寓多为与酒店的混业经营，整栋为主，规模较小，这类公司很难做大做强。未来酒店和公寓混合经营的酒店式公寓可能会成为一个亮点，但这个体量不会很大。这类公司要专心做好酒店运营服务，作为酒店的补充业务，可小体量布局，依托酒店服务主业，混合经营。
目前央企、国企如今都进入房地产行业，这个关乎国际民生的产业，应该牢牢掌握在国家手里，目前改革就进入深水区，应该主动创新改革，从法律法规、资金监管、行业规范形成一套成型的行业标准，让行业健康有序的发展。
利好长租公寓行业未来发展的七大看点
胡景晖认为，未来长租公寓的发展前景广阔，利好行业发展的因素主要有7点，值得我们关注。
看点一：农村集体用地入市。土地端，通过农村集体用地入市，大规模建设租赁住宅，解决高地价导致高房价、租金不匹配的问题。
看点二：行业立法。行业标准、行业立法和行业监管体系将逐步建立，希望有关部门也能进一步加快这个进程。
看点三：国企、央企入市。大型国企、央企和国有银行会逐步进入这个领域，承担社会责任的同时，也会降低行业爆仓风险。
看点四：行业税费减免。随着住宅租赁运营被认定为国民统计中新的产业类别，那么在减税降费方面还将有更大空间，包括一些政府补贴，定向人才公寓等，这将对行业现有的财务模型和经济测算指标等产生实际影响，提高整个行业的利润率。
看点五：Reits等金融创新工具的出台。现在的金融产品是基于租权收益的债权式融资，未来真正的Reits则是以产权为资产底层，收益90%强制分红，并有大量税收减免，并可在二级市场公开交易的金融创新产品。如果真正的Reits市场开放，会给长租公寓市场的发展带来新的融资渠道，对于自持物业也能有方便的退出渠道，同时也能够给老百姓间接投资带来一定的红利。
看点六：更高效的运营管理系统。未来供专业租赁经营企业运营管理所使用的的软件工具技术的提升，将在很大程度上降低企业运营管理成本，减低对人工的过度依赖，提升规模化经营企业的盈利能力。如美国 RealPage是 专业的长租公寓、写字楼、商业地产、停车场等运营管理软件工具的开发机构。
看点七：专业的人才培养和认证。长租公寓的运营管理服务是介于物业管理、酒店管理和中介服务之间的一种服务产业类别，这个领域的专业人才培养和认证机制较为欠缺，从收房、改造、出租、运营，到未来的与金融和资本相结合，在人才培养方面未来还有很大发展空间。
胡景晖表示：未来长租公寓行业要想健康长期发展，很重要的就是改革，在一个国家产业类别引导和优惠政策扶植的情况下，科学，理性，持久地去发展这个产业，真真切切的从服务客户出发。