我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：房姐你好，上次你回答说自住装修找个体装修队，请具体指点一下，1，个体装修队怎么找，2，你说装修工艺和材料自己多上心，但是自己装修外行怎么办？

回答：如果你有过管理采购人员的经历，就会明白：“防止吃差价”是没有意义的无效目标。从过程和结果的角度，都无法实现。也完全没有必要去追求。装修行业不成文的惯例就是这样，装修队帮你买材料一定有差价，否则结算时管理费就要多收你的。这是行业的客观现实，形成这种现实一定有背后的客观原因，绝对不能用从业者素质低人品差简单一刀切地解释。

高品质的项目管理工作其实费心费神，也需要优秀人才来做；手艺好的工人要价也会更高。但大多数消费者不理解这些，总希望装修报价单上的“管理费”越低越好，甚至不少人希望“管理费”是零，质疑这是巧立名目乱收费。人工费也认为应该是行业统一标准，别人收400一天你就也应该是400，高了就是割韭菜乱收费。在这样的市场环境中，装修队们怎能不想方设法迎合客户的心态，在报价单上把管理费和人工费的数字压到最低，显得好看，增加客户选中他的几率？而至于各类装修建材，价格毕竟没有那么透明，稍微变换几种型号，价格就会差很多，客户根本搞不清楚。在建材上偷工减料吃差价，是顺理成章的选择。最好的装修施工实践，是找到专业、靠谱的装修队，然后把材料、管理费、人工费坦诚透明地谈定，然后专业的事交给专业的人去做。如果希望多了解材料知识，就和设计师一起去买。

这样做，最后价格不一定是最便宜的，但可以确保是真材实料，品质结果是最好的，性价比是最高的。一个完整的装修服务团队，一定是有设计师的。在普通家装中，坦白讲，不建议弄得太复杂，应该追求尽量少的系统、元素，能简单就简单，这样既省钱又环保，还降低设计和施工难度，装修队在执行时不容易出错。因此，设计可以由业主提出意向的整体风格和硬软装效果，设计师主要负责量房、出平面图和3D效果图，买材料、跟进项目进度、及时监理和验收。同理，如果低估设计师的价值、克扣其报酬，这些自然也会被反映在材料差价中。

我们多军都是口口相传，介绍的靠谱施工队。而且他们真的不缺活，不需要给他介绍活。我们自己不住的情况下，给别人出租，100平，5万块就够了。如果自己住30万+最起码的。

提问：请问房姐，一，析产，需要多长时间？需要多少费用？二，现在JLH，析产把房子给爱人，我就马上可以算刚需吧？马上可以买房了吗？是不是有时间规定？比如半年内不准交易等等。三，我第一套公积金贷款，如果还清，析产以后，我再用公积金贷款，算首套吧，是不是最低首付20%，最高可贷80%，70万，对么？

回答：1.析产的意思是把贷款的尾款还清，把你的名字去掉，很快。2.只要3年内没有交易，都是刚需。去名不算交易，可以马上买。3.公积金还清后可以再次使用。最低首付30%

提问：美女，你好，我和老婆在深圳上班，预计2020年回武汉，在邮科院紫菘花园有套两房，如果顺利卖房后大概有120万现金，后续大概率会在软件园上班，准备换个200万左右小三房自住，再买一套150万左右的投资房出租，看到保利时代和保利花园都还不错，但品牌房总价都高，公积金应该也贷不了多少，大概算了下两套房每月12000左右，还款压力有点大，有没有好的操作方法能实现

回答：1.用公积金和低利率的商贷，减少月供。2.分割出租或者民宿，缓解月供压力。3.我们多军月供一般不靠工资，如果觉得压力太大，你融资和挣钱的潜力还需要多开发。

追问：如果这套不卖，再买二套房，首付加中介费至少要准备100万，但是手上只有20来万，加两人信用卡10万，老家在贷款10万，也才40万，我能想到的就是房子抵押贷60万，不知道还有没有其他融资方式

回答：亲戚借，信用贷，装修贷，多核(多几个人申请)，另外把老人票用上做接力贷。

提问：亲爱的房姐，准备在海口置业，是买市区二手还是买新区的一手新房，比如江东新区等，看了融创观澜湖公园一号户型不错，就是有点偏远，请问我该如何选择

回答：海口微观不熟
赶上15-17年大势，不少多年老项目快速去化，市场存量太大。且整个海南一共一个半企业，其中一个海航还被折断翅膀，海口没有新就业和新高端人才流入，政策继续打压海南楼市不放松的话，短期不看好。新盘二手房比价格，市区逢笋入。

提问：我现在买房(新房)首付已付，贷款也跟银行签了，都半个多月为啥还不跟我签合同了，我也催过几次，都说在安排中，不知道是怎么回事，第一次买房还望多多指点！

回答：新房是这样的，正常，因为量大，一般都是先签银行再签银行，但是能拖半个多月的也是少见，可能存在一种情况，大量房源都是抵账房，还有贷款没有清，只有还清贷款后才能签合同。

提问：
提问：请问一下房姐，阳逻地铁站口的新力金沙湾9100带装修和靠近施岗地铁站的阳逻之心的华发中城悦8000毛坯，有投资价值吗？没有武汉户口。

回答：买汉口北，不买阳逻。目前不限购优先汉口北和蔡甸地铁盘

提问：首付款不够，除了亲戚朋友借，还有其他什么渠道凑吗？

回答：融资渠道很多，详见知识星球内部资料《各渠道融资成本等级排序》

提问：房姐，今天那个常青门户华星融城给我打电话，14000毛坯可以入么？他这个楼盘怎么样？

回答：1.4还可以，自住来说可能会有噪音，开发商的品质一般

提问：美丽的房姐，房产证只有我一个人的名字，怎么样换核抵押呢？

回答：1.尝试兄弟姐妹用你的房子做抵押，以前有过类似操作。

2.让爸妈用他们的房子做抵押。

3.先借钱入，然后抵押还上

4.抵押等3个月以上再付首付

提问：您好！我名下有一套房子，房龄20年，两居室7楼80平方，是顶楼，无电梯。2008年贷款都已经结清。现在想改善住房条件，购三居室的电梯房。手上持有的现金不打算用。如何利用现有的房子，唤醒沉睡的资金，实现住房改善的愿望？

回答：全款房做抵押，继续入

提问：你好房姐，金地格林东郡满二的二手房，单价2.24万左右，可以入手吗，楼层可以，看到好多说武汉房价要跌，全国好像楼市都不行，年前买入，还是19年11月份在买入比较好，现在感觉观望情绪比较多

回答：2.24是市场价，自住还行，投资会站岗，建议跟业主砍砍价

提问：你好，我婚前在白沙洲万科金色城市有一套80平方的小两房，今年准备出售，挂135万。2017离婚以老婆首套名义(武汉户口)在旁边买了一套世茂云锦玉海园123平的房子，单价1.33万，今年底交房。准备今年卖了万科的房子，在武昌这边买一个小户型的二手学区房，最好总价在200万以内，不超过300万，主要是为了学位，小孩2021年将会入小学。我意向以下区域学区房：中南路区域双对口(武汉小学+武珞路中学)、广埠屯区域双对口广埠屯小学+卓刀泉中学、光谷高新区域光谷双对口光谷二小+光谷实验中学。请问房姐：1、现在卖房买以上学区房合适吗？有什么学区房推荐的，主要生活工作武昌区域，有什么好的建议？谢谢。

回答：1.孩子即将上学，可以买学区房，上完直接卖掉。2.武昌的学区房佳兆业，保利时代，保利大都会，新小区很少了，对口武汉小学的房子全是机关单位的老房子，二手房要自己淘

提问：房姐，看中联投花山郡，车库7万多，我只想买房投资，老婆要我连车库也买了，我觉得没必要现在就买，把钱投在一个没有金融属性、没有产权证的车位上，那边现在停车地方多得是，你觉得呢？

回答：车库=5平米，没这个必要。

提问：看了关于流水的文章，请问我每周一都会有3笔支付宝转来的进账(不是自己转的，别人转的，但是好像都显示为网上快捷提现)，不知道可以解释为赚的外快？

回答：备注写成房租或者兼职收入

提问：三四线城市新手提问：我在贵州遵义请问房姐，夫妻共有两套分别为140平、72平、无贷款。现在手 中无现金，xyk可以使用资金有30w,我们这里最近房价大跌，新区的中心位置 5800-平清水的高层洋房2t2户，感觉快接近成本价了。楼盘旁边是我们这里 最大的医院，明年三月份交房。想入手，用xyk首付，公积金可以按年提取支持月供。这种方式我 觉得可行，但lg觉得没必要那么辛苦。我们可以有钱了再买。我不太懂房地产市场这些情况，也不知道是不是真的市场行情很不好，虽然对外没有跌，但房企职工的内部折扣很低了（有盆友在大型房企工作，折扣可以到八折，也许有只是个别情况）。你看现在这种情况我值得入手吗？

回答：你好，遵义不值得买，二手房市场没有支撑力 贵阳过去时最穷的标志，近些年发展还不错隐隐也是西南大城了。相比成都重庆还是差一两级，如果是贵州本地人不想买重庆的话，可以买买贵阳。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；

帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案。

知识星球部分 热门文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《因为宏观调控，所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一分钟小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》