我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，现在利率上浮这么高，还能高杠杆买房吗？房价如果不涨，会不会亏？

回答：高杠杆买房，风险有多大？

假设房子总价为130万，100平（三房），租金收入为3000/月。

情况一：

首付20万，（通过gpgd）贷款110万，月供6300（利息5000+本金1300），月供差2000，乘以12个月=24000，除以130万=1.85%。

也就是说，只要房价每年涨1.85%就可以覆盖成本。

情况二：

首付20万也是（通过xyk、xyd）借的，每个月需付1200的利息，乘以12个月=14400，

加上24000，除以130万=2.95%。

只要房价每年涨2.95%就可以覆盖成本。

情况三：

0首付买的，即贷款130万，月供7400（利息6000+本金1400），月供每年差36000，除以130万=2.77%。

只要房价每年涨2.77%就可以覆盖成本。

提问：请问房姐姐，哪里是领涨区？

回答：1.你要看板块的发展阶段，是属于启动初期，发展期还是成熟期。

成熟区大部分利好已经兑现，价格也处于高位。

发展中板块，配套正在逐步完善，价值在不断兑现。

启动初期，纯粹的规划阶段，交通，医院，学校等资源都处于待建状态。

2.功能分区不同，价格表现也不同，比如CBD，CID，CLD，或者学区。

3.其实每一次领涨的板块都不同，这跟ZF的炒作强相关，板块轮动。已经变热的板块，并且利好还没有兑现之前，就不要再进。

年轻人和热钱集中的地方一直也是领涨区。

但是补涨区永远是固定板块。

提问：房姐你好，关山金地格林东郡97左右3房，毛坯总价在218万，单价2.24万，我想砍一刀在买，砍多少合适，现在这个小区价格都比较坚挺，可能218万砍不下来，现在要不要入手，还是等到7-8月份在入手，目前这套97小3房是小区价格最低的，但2018年8月份房价高点的时候，还有人买到急卖的98的满二毛坯才213万，感觉这边没怎么跌。

回答：只有着急卖的才会降价买，如果谈的好，砍5-8万没有太大问题

提问：房姐，金地中心是我1.8左右买入的，还剩90万贷款左右1.如果我现在想卖掉这套房子去买其它自住兼投资的房子，现在这个房子多少钱卖合适？虽然现在这套是我名下唯一住房，但卖掉后我父母名下还有房子可住。我父母除非jlh否则没有房票。2.我的公积金之前公司交的武汉最低标准，最近才转为每个月1100，一共交了19个月了，我想再买第二套房的时候用上公积金，我想问公积金贷款额度会受第一次纯商贷额度的影响吗，买第二套房公积金的贷款利率是多少？我之前总听人说公积金里要有2W才能用公积金贷款，这是什么说法？打扰房姐了！

回答：1.不建议卖金地中心的房子，还有涨幅空间。除非是小户型，占房票可以考虑出掉。目前市场价在2万左右。

2.有商贷的情况下，公积金贷款算二套，利率上浮10%，额度最高50万。公积金缴纳满半年就可以贷款了。

提问：房姐，你好，我在白沙洲万科金色城市有套房子，还有公积金贷款20多万没有还，由于交通原因不能住，打算租出去，现在手上有父母的拆迁款100万，看中了汉阳国信香樟馨园90个平方156万一楼带院子的房子，中介说首付5成加后期费用8.5万，这合理吗，这套房子性价比怎么样？另外我考虑在留点钱把前面公积金贷款还掉后，在把这套房子的贷款转成公积金，这样好操作吗？

回答：1.国信目前二手成交价在1.6左右，你看的这个虽然是1楼带院子，但是也略高于市场价，不要为装修多付出溢价。

2.国信房龄10年以上，未来涨幅跑不过次新盘。

3.如果你把金色城市贷款还清后，建议把房子过户给父母，然后你腾出sfsd，首付3成买

提问：房姐你好，最近110万全款买了一套街道口群光广场后面的楼梯房，面积81平，建筑年代好像是93年的，查了下现在正常市场价130万左右，您建议是先持有，然后抵押贷款出来，还是直接卖掉变现？！谢谢

回答：最近？一买一卖净亏20%

做个凤冰再卖吧

提问：房姐你好，请教一下问题：我和老婆名下已经有二套房，其中一套还有贷款，二套房证写的是夫妻二人的名字，目前子弹一百多，老夫老母年龄是72和68，还能JLD不，这样的情况怎么破限贷限购，另外一个问题：1、看中后湖的二手的次新房给父母住，毛坯单价2万，2、全新盘：星河2049，带装修17500，地段没有二手次新房好，我应该选哪个呢？（实在不行可以用父母名义全款买，但是那就不划算了）

回答：1.年纪超过65都做不了接力贷了，二手盘可以用你们的名义全款再抵押。

或者找代持

2.后湖二手可以淘淘笋，新盘看看首地吧

提问：房姐，请分析下未来10年的房价走势，感谢！

回答：1、未来十年，比房价更重要的是安全性和流动性。在楼市里，好的城市，必然有好的基本面，有强劲的刚需支撑，有相对合理的房价收入比、租金回报率，而更好的流动性。相反，那些过度依赖外来投机、基本面一塌糊涂、楼市失去流动性的城市则要当心。

2、没有人口流入的城市要谨慎。今年，发改委首提收缩型城市，说明城市收缩已经相当普遍。有些中小城市，人口持续收缩，经济未来也将面临收缩，资产未来的升值空间相当堪忧。这方面，甘肃玉门和黑龙江鹤岗都是教训。

3、未来，房地产的角色仍然重要，在货币刺激之下不乏出现新一轮大涨的可能性。但整体而言，不是每个城市都还有上涨空间，也不是每个城市都能靠房子赚得盆满钵满。将资金全部投注于不动产上的风险越来越大，不要再蒙眼买房，也不要再豪赌。

提问：房姐：您好，请问鄂州北大资源莲湖锦城值得投资吗？听说旁边建一个恒大童世界，有投资价值吗？谢谢解答

回答：没有价值，儿童乐园不能拉动房价，鄂州投资回避，二手卖不出去

提问：房姐，您好。关注您很久了。我之前在葛店昊城景都买的房子。名字是我跟我老公两个人。现在手上子弹50。刚落户武汉。想在武汉买房子。首付不充足但可以凑。现在有几个问题想请教房姐。1昊城景都房子卖了还是留着，有没有升值价值。还有半年满两年。2小孩现在四个月，考虑到以后上学问题，房子在哪买比较合适。3考虑到宝贵的房票，想跟老公JLH。不知道对以后卖房子会不会有影响。4假如XYK有欠款，对按揭审批有没有影响。5是房子卖出去开始看房子还是直接看有没有合适的房子，有合适的先下手。

回答：1.葛店的房子可以卖了。2.卖哪里的学区房，这事取决你们的生活半径在哪里，问题太大，武昌汉口汉阳都有学区

3.JLH对卖房没有影响

4.XYK在按揭之前要做0账单处理。5.置换就先看房，有合适的签远期合同。

提问：房姐的，这个意味着贷款利率又要涨吗？那不是购买房子的成本又高了？这个意思是不是说首套没影响，二套是不是利率会增加？

回答：央行调整新发放商业性个人住房贷款利率，大家肯定让这事儿给搞蒙了吧，翻了一堆评论可能也没看明白。

1.先说结论，跟现在的房贷利率相比，没太大变化，房地产市场也不会有什么波动，各位放心；

2.搞的这个新名词LPR我觉得挺傻的，大概意思就是利率要市场化，这次上浮了10%，下一次就上浮8.7%，市场在变，利率也在变。说它傻，是因为利率调整本身就是有成本的，你总变来变去，搞得跟股票一样，也会反过来影响市场；还不如直接就上浮10%来得痛快呢。

3.里边有一个数字，是针对二套商业贷款的，说不得低于市场报价利率加60个基点。这意思就是在市场报价利率基础上加0.6%，跟现在的基准利率上浮10%是一个道理。总之就是有下限，不能低于这个，至于高多少，这个各地根据自己情况来。

4.这个调整就是为了增加房贷的灵活性，让各地根据自己实际情况来调整贷款利率，从而达到保证房地产市场稳定的目的。

最后大家再记住一个结论，房地产市场的走势不会因为这些政策的调整而有什么变化，一定是趋势在前，政策在后。

提问：问几个信用卡的问题～月薪4k有五险一金～现在只有一个交行卡3.6w额度～武汉办卡都是网点柜台申请吗？能一周去申请五六家行的卡吗？是办免费的普卡还是有免费的卡？

回答：信用卡申请频率1个月1-2张最好，多核申请，把让爸妈，哥哥姐姐都申请。最有效的方法是参加公司团办，搬砖。

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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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