我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐，请问小白 普通人第一套房应该怎么买?

回答：这段时间接触的咨询和问题，相对更加小白，往往是第一次接触买房，对于这件人生的头等大事，大多数人毫无头绪，凭感情用事。所以讲一讲这个话题，尽可能直白。

怎么买？先说结论：

1.尽一切可能凑到更多首付；

2.打好看房的底子，必须选增值潜力大的房产；

3.尽可能贷款贷足。

因为房产的增值，是稳定的，雷打不动的；房产的价值，就是国家的股份，城市的干股。最重要的，是房产拥有杠杆。

只要你的选筹正确，房贷可以瞬间放大你的收益；从12%一年，变成36%一年。没有任何一个投资产品，具备36%的稳定收益。

工资，是现金流，是赚钱的手段。现金，是生产工具，而不是生活资料 买房少贷款，才是风险更大的选择。一元钱的冗余现金，10年后就只剩下1块钱的真实价值。而你的现金流，也会受到更沉重的压力。

第一套房买好了，才能房生房，才有第二第三第四套；第一套房买差了，工作一辈子赚的钱，都买不回第一套好房。

上班挣的工资，大概率是永远也凑不上首付，越往后，这个现象就会越明显。买房的钱不是攒出来的，全靠融资和借出来的。

一步错，步步错。

提问:房姐，你好，我跟老婆JLH以后，老婆去搞招商公园1872的大户型，我为了照顾小孩，老人居住方便，现在是在小区里面租房子，还是用我爸妈(他们已经超过65岁)的名额，我把我现在无贷款的房子抵押以后再入手一套二手房呢？就是不晓得这个二手房以后好不好出手？

回答:有些银行的接力贷可以做到68，如果还能做接力贷的情况下，用老人票，如果做不了接力贷，就放弃老人票。可以抵押再入，二手盘也要淘笋。

提问：房姐，目前在武汉江岸美联联邦二期有一套商贷（90万的三房，115平，17000，精装修，6楼，16年6月买，今年6月交房，因为楼层和户型不喜欢，所以想着再买一套，目前手里子弹不多，只有20来万，襄阳有一套100万的房子，没有贷款，还有一个40万的商铺，都在父母名下，我和老公的公积金也还没用过。所以想问，是等几年后把美联的房子卖了，一套变两套，还是美联的房子继续持有，把襄阳的房子抵押贷款，然后用我和老公的公积金贷款再买一套？

回答：美联贷款足，现在二手成交价1.8，卖了赚不了多少钱，没必要折腾了先持有吧。襄阳那套抵押了用公积金再买。

提问：房姐好，关于我的房子是蓝巢逸品的112平，你让我春节后卖，现在可以与中介联系吗，挂什么价，如何报价，另我想把房子修补下有个好卖相要动手了吧，4月初租户到期如果续租，我是不是要跟她说卖房子的事协商租金按月交还是怎么的？多多指教

回答：现在不着急，把房子修补下，卖出的品相一定要好。市场还没有回暖，一般涨价集中在3-5月，你现在可以多关心下小区挂出来的价格，然后高出10%左右先挂着。跟租户续租，等房子卖掉的时候补点钱给买家就行。感谢付费

提问：房姐，我在新加坡工作，老家武汉已有三套全款房，一年收入150万到200万人民币。请问我是在新加坡买房还是回武汉让人代持多套比较好？新加坡贷款利率2%，就是怕增长没有武汉好。请不吝赐教

回答：如果打算在新加坡长期居住，可以买一套自住，租售比高，但是单纯从投资角度看，国内更合适，资产超过5千万之前不考虑海外投资。

提问：姐，现在的征信系统是银行放款后马上就体现出来，还是有一段时间延迟？如果有延迟大概是多少天？

回答：有延迟，看这家银行和征信系统交换数据频率，一般7-15天

提问：房姐，求助，与老婆jlh，把以前一套共有房产，已经析产给我了，办了房产证，改成了我一个人的名字，但是为什么老婆房查报告还是有那套房子已结办的信息。置业说会对购房有影响。jlh已经3个月。

回答：你如果在微信房查，或者市民之家打的房查，一直会有房子的信息，并不代表这个房子还在你名下。必须去房子所在区交易中心窗口打印。

提问：房姐好，jlh老婆购入的保利才盛景苑一套自住，两人共同公积金还款。本人婚前购入的玫汉口北城103平米一套，组合贷款，已还清。父母青山115街的68平米一套，以后会拆迁。因2022年孩子入学，准备购入钢花小学对口学区房，只能在124街，127街，128街，绿景苑，美地花园，绿景花园当中选择。准备卖掉汉口北城的房子，jlh再以我的名义贷款买房，父母居住。115街出租。请教:1.现在换房时机是否合适2.学区自住加投资，怎样操作好3.115的房子卖掉，还是等拆迁4.汉口北城多少钱出手合适5.哪个楼盘性价比高，多少钱合适6.我算首套还是二套

回答：1.房价平稳期适合换房，如果准备换二手房，现在可以开始看了，遇到合适的笋盘，直接下少量定金，然后跟业主说明原因，半年后等你把房子卖掉，腾出sfsd再过户。
2.学区的政策变化较大，正确用法是等孩子要上学的时候买入，孩子毕业之后卖出。所以如果已经选定了学校和对应小区，就一直关注这些小区的房子，房龄最好在10年内的次新，有低于市场价的可以直接拿下。
3.115街的房子在父母名下，如果你不用老人票的情况下，就不用卖，等拆迁吧。如果考虑老人票，或者买其他潜力盘，可以考虑出掉。
4.汉口北城挂1.2先试试水
5.JLH后把房子过户到老婆名下，你算首套。

提问：朋友让我和她，还有一个亲戚一起合伙买瑞安住宅，但需要找人代持，价格1.65，精装，185平，可以买么？会不会太大不好卖？另外我自己也打算迁户过来，是自己买还是和朋友一起呢？房姐看到可否回答一下，谢谢
回答：不要合伙买房，核心是3点:
1.独揽决策权
2.利益分配
3.房票
买入时大家都很好，卖出时各种矛盾就来了。利润如何分配，月供怎么还？你想卖对方不卖怎么办？你们还涉及到代持问题，3个方参与更复杂。新手不建议合伙买。你把户口迁过来之后用自己的房票买，把自己的房票和老人票用完后再考虑代持。
详见知识星球内部资料《有钱一起赚！合伙买房操作手册》

提问：房姐好请问自住武汉和成都的房价哪个更适合入手？比较喜欢成都但是户口在武汉，目前工作在北京工资16k每月，近三年也不会离开北京。首房首贷，怕房价越来越高。想趁早买个房。不着急结婚最多两居留个房间偶尔父母或客人住。

回答：武汉均价1.8不上不下，成都均价1.3属于低价区，如果喜欢成都，可以配置一套。

提问：房姐你好，我手上有一套房产，银行的贷款已还清，房子满五年，但是没有办房产证，我现在想卖出去，我可以先不办证，然后去挂着交易，看买家方向是愿意直接在开发商那里更名免税，还是办证再交易？？？还有一点现在开发商同意更名么？不同意该怎么办？？

回答：房子备案了就在你名下了，开发商不能更名，如果没有备案可以更名，但是也需要开发商同意。

追问：房姐，我的房子证不满两年，税费得多交，除了降价，还有办法提高的优势么？听说5，6月份才是交易的最好时机，近几个月不建议买，是么？

回答：可以先找买家，签协议然后等到满2年的时候再过户。

提问：房市各个板块代表队各个小区的马拉松比赛，一二年的涨幅并不代表以后5-10年能跑赢。选筹大于信贷，信贷大于微观小区户型楼层。只看微观笋，只看宏观涨，都是耍流氓对么？如何能从各种信息得到有价值的信息？

回答：我认为买房这件事情中，“买不买”是体，“买什么”是用，“怎么买”是术。这三个环节只要你开始关注，你都会获得大量的信息，而你唯一可以确切把控和甄别的只有你自己。
你的购买意愿，买入目的，预期收益，选筹偏好，资金情况，购贷资格，看房经验，价值认可，家人支持等等，只有你自己本人才知道，你把这些条件编成一个筛子过滤各类信息，再多再杂你都不必焦虑。
体>用>术，每个维度带来的投资回报不属于同一个数量级，相互之间从理论层面没有优劣尊卑之分。
你要全国范围内的资产搭建，拉高负债分散风险，就应该重视“体”。
你要板块轮动套利，布局城市仓位，就应该研究“用”。
你要ABC单，网红民宿流，凤冰，要快速的赚钱，就需要挖洞发掘“术”。
我唯一要提醒你的，也是被很多人忽略的一个重点就是：时机。看准时机的人，随便买都能躺赢。

提问：房姐吉祥基本情况A、本地户口，12年工行首套按揭，只在我的征信中体现（但房产证和首套房贷都是我和我老婆两人名字），现在银行还有18w尾款待还；B、我个人目前信用K+信用D（年6.3）总额度在100w左右；C、老婆全职带娃未上班，征信白户，只有一张信用卡记录，无工资流水，我可提供流水，目前月入3w；问：a、把现在把首套截断之后再申请DYD，二套算首贷，是否可以继续用我的贷票立马操作？如果不行是否可以用老婆的贷票？b、如果不用抵押贷是否可以用100w信用K+贷提现用我老婆的名义？c、截断再DYD是否需要我们两人都在场？还请赐教。

回答：1.银行会认为有首付贷的嫌疑。可以用你老婆的贷票，需去一趟民政局。
2.可以。屁股擦干净点即可。
3.只要是在夫妻关系中，任何负债都需要夫妻双方双签。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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