我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好！想卖沌口金色港湾三期9栋260平的顶楼复式，目前做了十个房间租给芒果公寓，装修10万元，合同还有一年半到期，可以装电梯（目前一楼不同意），金色港湾大户型不好卖。问题，1：适合哪类买房客群？是否需有针对性的进行装修，如：可以改成中空复式，开墙将平14平的独立露台改花园，2：不改造报价多少合适？3.：在租期间如何看房？谢谢！

回答：沌口老破大目前属于穷人买不起，富人瞧不上系列产品，总价高 单价低，比较难卖。这类产品主要是沌口板块内部的自循环。卖出建议把卖房科技树用上。借你的问题说说老破大适合哪类人群，应该如何挑选？老破大的特点：

1.杠杆高 但并不是所有的老破大杠杆都高，下手之前要做好充分的预评估工作，且和银行关系到位，才能实现真正低利率长年限的优质高杠杆。

2.租金高 但也不是所有的老破大租金都高，而且租金和正确的运营关系很大，如果运营的方法不对，也出不了高租金。

3.可能有折扣 但也不是所有的老破大都是真的有折扣，绝大多数是本来市场就只认可那个价格，所谓的“折扣”来自硬伤的折损。专业的眼光，加上专业的找房、谈房，才可能获取到一定的折扣，但也不要对这块期望值太大，现在市场信息如此透明，指望在非债务风险房中找到折扣大的房子，根本不现实，行为期望值更可能是负的。

4.超额涨幅 这块就更加考验眼光了，有的老破大甚至可能还没有折旧到位，未来与板式带有小区环境的次新房价差还可能进一步拉大，很多人总以为单价越低涨的越快，却不懂更加底层本质的规律，就容易吃药。

5.超卖溢价

专业人士才能实现高于市场价卖房获利，这需要一套系统打法，关注很多细节，由各种细节组合成最终好的结果，也绝非普通人能轻易实现的。综上：老破大很像股市中的“垃圾股”，更适合我们这些专业人士，或普通人在专业人士的全程指导下操作，不适合普通人独自贸然操作。

6.老破大适合的人群

底仓充足，可以放弃流动性，接受N年不涨。通常情况下，二线城市老破大不如一线城市。

根据你的装修报价在1.3-1.6左右可入。

出租期间约定周末集中看房。

提问：新人首问，美丽的房姐，我是襄阳人，女儿今年刚到光谷上学，已拿到房票，现准备为女儿买200左右的房产做为嫁妆，现款买入，不能超过240，投资自住都要考虑，请问在武汉哪里买比较合适。谢谢！

回答：你好，分析过很多次，买房一定不要全款。 买房最重要的就是杠杆，资产是弹性的，负债是刚性的，只有负债才能保护你的财富。 简单说没钱了就使劲印钞，货币超发导致通货膨胀，我们每个人都是受害者。 不要短视，钱也是有价格的，10年前的100万和现在的100万价值完全不同。 我们普通人能做的只有用负债抵制通过膨胀。 子弹200，入手2套单价1.5的潜力盘，剩余子弹100+，足够还5年月供，5年后武汉大概率房价会增长50%以上。 建议优先抢倒挂网红盘，有确定收益。

提问：房姐好【新人首问】有刚需资格小孩5岁半 相信光谷东，但还是想问买中心城算不算赌未来 创新天地140怎么样，区域内较少大面积，价相对高，其他似乎不具备武汉天地地缘资源独特性，能成为下一个武汉天地？区域内改善三房市场前景、流动性？ 中心城小学好像开班不全，师资投入会不会受影响，现阶段就读的家庭属于哪类人群，明年升小学，可是年底才交房，交房前能读吗？听说二手房要落户后一到几年才能就读，有这回事 买房要充分利用首房首贷尽量翘杠杆？8月交了云玺刚需，下月会开盘吗，中粮祥云也在关注，不超过这个首付月供三环内有没有其他推荐 夫妻一方有公积金，转武汉加代缴的有8万多，代缴好批吗，社保和代发做了4个月

回答：1.光谷东现阶段就是赌未来，需要等待5年左右人口导入。 龙湖没有学区优势，不可能成为下一个武汉天地，不过大盘的好处就是开盘价会水涨船高。 新区没有毕业生，教育质量都不好说。每个区的入学政策不一样，光谷东需要提前1年。

2.自住可以买瑞安，但是从投资的角度看，超过1.8的光谷东肯定会站岗。中粮性价比更高。 买入8折笋可以用高杠杆，但是买瑞安这种站岗盘，没必要呢，站岗很久，资金成本太大。 我们追求的是确定收益。

3.武汉公积金必须缴纳满6个月才可以申请，可以用拖延流。

提问：新人首问：名下一套都会轩高层98平两房，2017年底购入，婚后财产，纯商贷160W，剩100W，老公贷款人，19年1月精装完未入住。19年孩子出生，考虑到都会轩为商业区，学区一般，以后都不会住那，想卖掉换武汉天地，自住加小孩上学加增值。家庭年收入拿到手20W+。公婆名下有一套房滨江苑一期老房全款。子弹都用于提前还商贷了，手上无多余子弹。问：1、卖掉都会轩，换武汉天地，什么时候买入，什么时候卖出，推荐几期，什么价格合适，2房or小3房，两人每月公积金有7k，两人公积金贷款未用？2、公婆住都会轩，滨江苑老房装修后，我们去住？ 3、卖掉滨江苑，买武汉天地？4、怎么优化房产有没有其他建议。盼回复。谢谢

回答：你好，武汉天地属于纯自住消费型产品，升值潜力不如1W+的刚需盘。 投资角度分析，同样是单价5万，一线城市天花板更高。 滨江苑不是有学区吗？老人房子对敲给你挂学区+自住。 纯自住可以考虑出手滨江苑换武汉天地。 年底淘淘笋，入手价控制在5万左右最优。 明年初6月之前都是比较好的卖房时机，把卖房科技树用上。

提问：新人首问！美丽智慧的房姐，1.保利城四期5楼102平三房备案价，交CS费16万，是都值得购买？2.卧龙墨水湖边88平125万两房新证是否笋？

回答：保利城加上茶水单价多少？ 现在保利城二手房低楼层也能淘到单价2万的盘。 卧龙墨水湖边单价1.5可入，税费可以通过54大法和业主配合满二的方式免除。

提问：房姐你好，我们夫妻两人18年购买城投瀚城璞岸161平房子，单价24800，首付4层，贷款30年，利率上浮30%，现在月供14800左右，这个贷款成本算不算高，有没有办法降低贷款利率。

回答：按揭是哪个银行？ 降利率要看银行有没有下调窗口，一般需要配合买银行的保险或者理财产品。 目前武汉二套利率大部分新盘都要求上浮30%

提问：您好！现有资金120.想买一套自住十投资，另一套纯投资，主要在武昌和汉口，自住十投资我看中了城投瀚城璞岸，纯投资看中了光谷未来城，新城璞樾门弟，您怎么看？这点资金我应怎样操作才能都做到

回答：光谷未来城开发商非常垃圾，自住回避。 城投自住可入。 新城单价高于周边新盘，投资回避。 光谷东中粮，中建，瑞园都比新城适合投资。

提问：房姐好，买二手房时房东有60万贷款的房子，想做高评，签合同时有什么需要注意的？

回答：让业主自己结清尾款 做高评可以先首付一部分，高评多余的一部分，写个欠条，在合同内写明就好了。 如果贷款没有通过，三方免责，定金退还。 尽量把自己每一个付款时间节点写宽松，违约金写低。

提问：房姐你好！目前无深圳户口，想买深圳盘，你说的婚转如何操作？之前有问中介，说买二手可以没有深户也可以买，不过是要花钱走国土资源的gx .1 婚转如何操作 2中介的这个操作可行性如何，安全吗 3 目前在看深圳沙井、福永的房子，还有深圳后亭华侨城四海云亭这个盘如何，89平385万划算吗？ZD150

回答：你好，婚转就是我们常说的54大法，跟有深圳有购房资格的人结离婚买房。 有以下几个注意事项： 注意年龄差距，不要过大 注意是否需要双签，价格不一样 注意户口本婚姻状态的更改，离异状态 注意婚票的户口地点管制严格与否，目前福田坪山松一些。 注意离婚协议签订， 注意付款节奏。 国土资源局是通过内部资源硬过户，试错成本比较高，风险自己把控。 华侨四海云亭，最近问这个楼盘的很多，沙井，关外，接近东莞了，被农民房和小工厂包围，之前一直是一个以杂乱差的地方，而且楼盘也太袖珍，四海云亭项目占地面积约 2 万平米，总建筑面积约 12 万平米，只有4栋33层的超高层住宅围合组成。 但是，能买的理由也很多

1.价格不低，现在可以还淘到单价4万的毛坯，华侨城的品牌。

2.地铁口物业，后亭到南山也就20分钟左右，沙井这样看来也不算远。

3.沙井片区未来有25个旧改。星河、鸿荣源、海岸城等等大牌都有份参与。现在的四海云亭周边未来也会还有一些旧改。随着这些旧改的进行，沙井整个城市的面貌必将发生翻天覆地的变化，各种配套也必然会逐步跟上。

4.大空港规划覆盖区域主要包括沙井、福永的西部滨海地区，属于深圳城市总体规划中为城市重点发展的17个片区之一。深圳发展西进，持续开发前海-大空港西部发展走廊已成为深圳的战略性举措，城市发展的主攻方向，大空港未来将成为“十三五”深圳经济的重要增长极。

我的建议是：刚需自住和投资都可以入，完美主义自住者绕行。

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