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太原楼评 | 业内视角
344篇/文3097字/阅读15分
导读
恒大跌倒，保利吃饱！
睥睨群雄，称王登顶！
冯叔说，能力要与欲望匹配！
山西保利，自从2014年入晋后，由于没能赶上城改红利的班车，于是选择另辟蹊径进举榆次，谓之曰太榆双城计。
好在随后拿地西中环科大地块，百合入市后在太原算稳住了局面。2015年凭借香槟国际和百合成功苟在TOP5之列。
2016年双城计策初步实现，榆次的壹号公馆，太原的梧桐语。不过榆次新项目体量比太原更大，明显倾斜过重，产品线偏弱，品牌溢价不足暴露出来。
为了发展的纠偏回归，2017年保利大胆尝试了两个改善项目，一个南站的茉莉公馆，一个和平公园对面的海德公园。
一字之差，品质就不同了，两个项目的建筑量过百万方，重心也回归了太原。
至此，山西保利根基才算是真正站稳。17年楼市大暖，万科城带动下南站片区热度极高，踩上了时代的风口，茉莉公馆卖出了极高的“溢价”，一万六的成绩，这个价放现在也很优秀，和天珺不相上下。
卧薪尝胆了数年，终于发现了自己的优势，就是在改善级到轻奢豪宅间，有较强的客群号召力。保利果断选择放弃和富力这个“蔫坏”同学在刚需市场搞竞争，选择在改善领域的重点对手就是万科！
万科你在太原哪里搞，我就追着你哪里跑。选择好的对手，往往自己也会变优秀。晋阳湖畔，陆续进入到“大乱斗”模式，各大房企纷纷入驻，保利也布局轻奢的西江月，和改善级别的西湖林语。
显然，保利还是保守些，看万科的首笔，中央公园直接上到豪宅，起步就249㎡，自己玩大宽厅时候人家已经双面厅了。
在千年老三位置徘徊了数年，2019年是山西保利扩展最迅速的一年。敬老板说，兄弟们，这是山西保利扩张最快的黄金期，抓住机会，未来很难有这样的发展速度了。这个时候的山西保利，清晰且理智。
在太榆双城扩张战略下，刁钻的保利，选择了太榆市占的赛道概念做突破，提出了2019年保利在太榆双城的市占率达到第一，是太榆销冠。这个田忌赛马的思路也是没毛病，逻辑也是无懈可击。
自此，山西保利说自己蝉联冠军，反正太榆和太原的概念傻傻分不清楚，何必较真呢。毕竟到了2021年，保利确实是稳稳的坐上了第一把交椅！而且是范围不局限于太原，太榆，还有整个山西！
人在爬山登顶后，往往发现竞争者消失了，会有些春风得意。于是“王者登顶”“豪宅盛典”等狷狂的宣传词汇出现了，中庸的山西保利也就有点飘了！
居安思危是要有的，何况荣耀总是昨日，并不是日日笙歌就是太平景色，毕竟企业终究还是要面对真实的市场环境。
援引《投资时报》研究员观点：保利发展频频发债融资或与该公司频繁现身各地土拍市场，逆势扩张拿地有关，与当下各民营房地产公司谨慎拿地并不同。
7月18日斩获广州3宗地块，9月15日竞得杭州一宗地块，9月23日以联合体形式摘得上海两宗地块....据保利发展发布的公告显示，自上月披露以来新增加房地产项目10个。
中指研究院数据显示，今年前8个月，保利权益拿地金额为478亿元，位列第二，仅次于华润置地。
尽管仍积极拿地，但销售已出现下滑。
据保利8月销售情况简报显示，前八个月签约面积1693.49万㎡，同比减少26.25%；签约金额2817.05亿，同比减少24.72%。
据保利半年报显示，上半年拓展项目37个，公司盈利能力在下降。上半年实现营业收入1107.23亿元；归母净利润108.26亿元；扣非归母净利润101.25亿元，同比微增0.76%。毛利率方面，上半年为25.55%，同比下降6.95个百分点；净利率为13.47%，同比下降2.85个百分点。
都说央企不差钱？实际如何呢？
保利发展控股（600048.SH）9月19日，召开了今年第二次临时股东大会，会上审议通过了诸多议案，其中两项分别为拟向银行间协会申请新注册100亿元债务融资工具以及拟发行不超过99亿元的公司债券。
理由是“为加大融资储备，发挥融资优势”以及“为保障补充低成本、长期限资金，优化债务结构，偿还到期旧债”。
频繁大举融资似乎显得保利发展囊中羞涩，但据半年报显示，截至6月末，该公司账上的货币资金高达1571.03亿元。
截至今年6月末，保利发展扣除预收款的资产负债率为66.45%、净负债率为 64.14%、现金短债比为1.41，符合“三道红线”中绿档企业标准。
为啥说山西保利有点飘了呢？
说一个观点，任何属性的房企都是经营性企业，经营就要遵循市场规律，符合市场的需求，接受市场的批评，并不会因为是NO1了，就可以跳出三界外，不在五行中。
只有山西保利做到，脚踏实地，直面问题，才能真正践行“和者筑善”的宗旨。
1，山西保利必须直面的学校问题。
从保利的第一个项目，香槟国际保利就出现名校学位未能兑现的问题。虽然阐述为营销不当承诺，最终协调划片入学，既然有前车之鉴，此类问题应该避免再次出现的。
然而...这种情况在太原屡屡重复上演！
2，山西保利必须认真对待交付品质问题。
典型项目如——作为保利高端盘的茉莉公馆，业主交房并不“遂心”。且不说处罚问题，茉莉三期交房堪称“惊悚”，草草应付，就连工作人员也忍不住吐槽，真对不住这一万六的价格。
3，山西保利必须整顿物业投诉问题。
这种物业问题，虽然也不是什么大问题，最后也能整顿吧投诉处理了。作为品质物业管理，何必出现这些但是呢，完全可以让这些问题不必发生。
4，山西保利需要思考定位精准问题！
最后聊一下在售项目和待售项目问题，不说云上上院这类刚需盘了，仅仅对“豪宅”项目做点楼评观点，可能也未必能做全面。
A，保利天悦：强抢地王，地段属于强弩之末，本属于海德府的加强版，为了面子硬生生给了最好的资源和装备，有错位错配之嫌，虽然卖的也还算不错，但是有一种用了吃奶的劲，换回是常规的果，有点强行拖拽。
B，保利天珺：本应是城市的地标豪宅，明显过于保守了。这地块的素质可攻可守，但是优先选择进攻战略，地块属性满足差异化的实现可能性，完全能跻身真正的豪宅，楼评君认为属于优势挖掘不足，伴随成长，即便没有优厚待遇，地位也能反超天悦。
C，保利大都汇。
首先楼评君认为这个名字起的就不好，太原本来有个南中环国际大都会。其次，作为民族复兴重任的央企保利，这种源于DC漫画的名字，有指向纽约就很违和感。就像一面倡导支持国货，推进制造强国战略，一面又在精装选材时清一色的进口洋货，很期待解析大都汇的精装中国产率有多少？
第三，这个项目和天悦一样，属于地段价值潜力已经过了劲。虽然是TOD上盖，但容积率高，做高了公摊大，做低了采光差。
本来地块不大，再出现高低配，那就堆积木一样，体验会很差，说是豪宅真是飘了。
敬老板对外表示，亲贤街是整个太原最繁华的地方。山西保利要做的就是“摩登”，唯有这个词汇才能最好的诠释亲贤。
某媒体稿子给保利撰写：大都汇非常可能问鼎房价天花板！这稿子一定是保利过审过的，所以.....哎，飘了，大哥，你是真飘了。
不要看滨河金茂府二万多，自己前凸后翘的也不差。也要看到跟前还有个远大。
产品如果没有明显越阶，一定受周围二手房影响，不远处小高层阳光地带才一万三。
至于什么亲贤，长治路，南内环交汇处，要知道这周边某写字楼出租1㎡1块钱都很难，繁华往往虚妄，真实仅仅是生活里的方便。
作为居住在亲贤商圈数年的自己来说，眼中能有灯红酒绿的茂业酒吧街，也有奢华的王府井百货，但是生活中最常消费的依旧是打卤面和茶叶蛋。
最后楼评君给的价格参考在1.5-1.7之间。
至于原因吗，隔壁不是有个华润“地王”去看看他，那可是青年路小学的现房！
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