太原楼评 | 业内视角
335篇/文2562字/阅读10分
导读
号称太原汤臣一品,自己“封王”的滨河金茂府到底怎么样?
察势者明,趋势者智,驭势者独步天下!
见字如面,大家好,我是太原楼评君张明!
8月末人民币存款余额252.38万亿元,同比增长11.3%。普通公民都关注口袋的米如何捂紧的时候,而三晋大地的龙城太原,9月10号却迎来了一场浩大的“盛宴”,滨河金茂府首开5.6亿。
于是有了这么几个疑问!
这个数据是真的吗?如果是假的涉嫌虚假广告宣传不?如果是真的,二千万一套的豪宅,是谁在买滨河金茂府?
开盘5.6亿,在“支持刚性和改善性住房需求”精神下,太原普通住宅徘徊在百万一套,购房者还在纠结首付比例是二成还是三成的时候,是否与滨河金茂府兴盛的景色对比中,有“朱门酒肉臭,路有冻死骨”的画面感?
目光所及皆是现象;所想所思皆系地产!
一:浅析滨河金茂府的土地和股权
作为太原的第二座金茂府,滨河金茂府为何要有滨河二字?
为何没有听到金茂拿地就卖了房子?
不应该是金茂拿地—卖房的顺序吗?
于是顺着项目的开发商——山西瑞拓房地产开发有限公司,发现了其联合开发的股权结构,原来是联合拿地,2021年才谈妥,金茂控股仅有5%,大股东是中正。
(一):土地溯源
关于滨河金茂府项目的土地,从规资局相关公告中,可以发现,这宗土地至少是2018年就被中正地产已经拿下了,迟迟没有开发大概有两个原因!
一是等风来调控规,另外等“溢价”机遇!
为推动平阳路西一巷7号院及南内环街南一巷6、8号院片区棚户区(危旧房)改造建设,2020年小店区政府申请对相关地块控规进行修改。2021年修改方案(草案)公示,核心的R2-037地块容积率从2.6调整到4.05,限高扩大到143米。
虽然这地块是“紫竹院”旧改,仅有一路相隔的平阳路西一巷16号滨河金茂府地块,自然也等到控规调整的风口。
2021年3月滨河世家相关施工招标中的数据显示,项目的6号楼高度153米,7号楼高度149米,8号楼高度106米。
(二):股权结构
以上相关的内容,金茂都尚未参与。时间来到去年,中正地产大概率是计划自己搞的,但是想到了合作更合适的人选——“高溢价”的代表金茂。
那么从股权关系中能看出什么端倪?为何是5%的控股?
一般品牌代建会收取多少费用?销售收入的5-8%,那么是否能推断出滨河金茂府大概率是代建,并非金茂的投资项目!
太原楼评君:
大概率代建项目,傻傻分不清楚!
二:浅析滨河金茂府营销和产品
滨河金茂府如何赢得开盘取得5.6亿的巨大成功?项目的批售量是否满足这个销售额?项目的营销为何会那么成功?
(一):曾被处罚过
2021年滨河世家样板区相关,就出现了违规,说明项目虽然是顶级豪宅金茂加持,但是营销过程中也不是十分完美。
(二):预售供应量
其次滨河金茂府并非是一拿下预售证就抢购一空的那种,相反,滨河金茂府的首批预售证在上个月就已经取得,在8月5号取得了4号楼1.28万㎡,和9号楼的1.47万㎡,合计2.75万㎡。
那么这两栋楼值多少钱呢?根据项目在房管局获批参考价估算:4号楼货值2.7亿,9号楼3.6亿,合计货值为6.3亿!
对应一下,开盘5.6亿和6.3亿的总货值,都能直接售罄了,明显太容易穿帮。所以滨河金茂府再等一张预售证的到来。
9月9号开盘当天,滨河世家的六号楼预售证下发,公示已经到了今天——9月14号,细品一下。
作为楼王的6号楼有280和400㎡各二十余套,但是套均总价已经在上千万级了。
(三):滨河金茂府产品
滨河金茂府一共10栋楼,九栋是住宅,共计四个户型,起步210㎡,主力257㎡,剩余两个户型是280㎡和400㎡。
从产品上看,龙城金茂府和滨河金茂府的面积段相近,似乎发觉并不是师出同门,滨河金茂府的产品有融创系的味道。
从户配上看,210㎡占比约22%,257平米占比55%,280㎡的17%,400平米的仅占6%,属于比龙城金茂府产品面积段上稍高一丢丢。
太原楼市往往是不怕“豪”,比如万达龙樾府滞销产品为起步的170㎡户型,大户型反而比较畅销。
预估滨河金茂府可能也是6%的畅销,购房者则会被“稀缺”的身份感交了“智商税”。
太原楼评君:
操盘玩得666,实际户配偏中庸!
三:浅析滨河金茂府的房价与预期
总有一些人想创造历史,但是历史的经验总是教育他,要尊重历史的发展规律,可以超前,但是不能穿越,可以勤能补拙,但不能违背发展的规律。
(一):城市房价潜力
上海的汤臣一品已经十七年了,太原的星河湾也是十余年了。作为城市标杆的豪宅,只有几百套的汤臣至今没有售完,从开盘十余万到如今二十万左右涨幅并大大,之一是“天花板”的存在,源于他城市坐标是上海。
十三年前楼评君,还在上海做房地产销售,那个时候上海均价一万三左右,我在的宝山区徘徊在一万,静安区在三万左右。
记得当年号称“绝不降价”的汤臣一品也低下过头颅,成交过6.9万的单价。时至今日,上海均价翻了四倍,汤臣一品也只是翻了一倍,这还是中国城市潜力最好的魔都。
回到太原,十年前楼市均价六七千,星河湾卖价二万多。十年后,星河湾价格依旧,而太原的城市均价仅仅翻了一倍。房子是卖给这个城市的人,城市和经济发展状况也决定了房价的潜力。
(二):豪宅价格潜力
做过豪宅的经历,往往采用“以价格不变应万变”的策略!
为何如此,因为豪宅在最初进入到市场时候,就已经把调性完全确立了,也可以说把项目五年或十年后的升值潜力全部透支了。
那么结果往往就是,今年买这价,明年买这价;期房买这价,现房买也是这价。
有些人会担心买不到了怎么办?豪宅项目的一般入住率并不高,潜在的就是全新未居住的二手房依旧会有存量,看似是买二手房,实则都是新房。
如君不信,回望一下星河湾,万国城,摩天石,茂业天地,以及昆仑御!
太原楼评君:
豪宅价格涨幅不大,跟城市潜力相关!
四:太原楼评对滨河金茂府的小结
对于滨河金茂府以及关注这个项目的潜在购房者,楼评君的几个小建议!
1,真诚对待市场,少一些营销套路。
2,拿出金茂水平,莫学太原广场。
3,顺应市场发展,需降价时别撑着!
太原楼评君:
尊重事实与规律,方能做好金茂府!
文中意见和内容仅供交流使用
可承接
以微见著 洞察先机把握趋势 客观行文 理性看事决策参考
-- END --
Copyright
作者:太原楼评 编辑:张明
原创作品未经同意或授权不得商用
图片:来源于网络 侵删