作为地产“技工”，时常有些烦闷。昨天去医院，主治医师有印象，对我这地产老狗又说，要少熬夜多休息，少动脑多运动，遇事少计较，心态放平和。我觉得都对！

知乎上遇到位中医大神，说中医是一种生活方式，正信正念，理论是中国人哲学思想，讲究合乎规律，天人合一，能看透本质。

楼评君欲拜学，肝盛易燥，机缘未满。

聊理想，挺虚的，楼评君是纯粹的世俗人。能“跪着”把钱挣了，也不寒碜。故而，那个鲜衣怒马的少年，学会了处世的隐忍。

楼评君对自己复盘一下，这个评价是如何获取？哪一段经历，造就了这专业的修辞。

（一）渠道“经历”复盘！

毕业后，适逢经济危机，小镇做题家独自来到魔都，进到“门槛”相对较低的销售口，作为沪漂的一枚“小赤佬”，干起了忽悠老上海买周边城郊和卫星城楼盘的勾当。

从熟悉上海地铁到熟悉上海麻将，从背诵销讲到自学地产营销书籍，几个月后，楼评君迷失在月入过万的快感中，所学的小语种和外贸知识也都还给了老师们。

为什么说是靠“忽悠”，楼评君作为一个稚嫩的小白，当时压根就不相信钢筋水泥能增值。在营销一线学到的“术”，大多是以术御道，地产老鸟大都也是视财如命，互相倾轧，更有些心机“上位史”，导致楼评君一度较排斥做营销的同学。

对于住宅也好，商业或文旅也好，在客户组团氛围下，加上类似“药神”张长林式的会销洗脑，客户看到的跑赢利息的收益预期，开发商看到的是房款本金，而渠道和代理商看到的是如何勾兑瓜分佣金点位。

从业历程中，后来陆续对海南，大湾区，烟威青，云南等也有一些接触，对于文旅地产和渠道有了些感悟，一直做到上市公司的见习城市总，回首望去，物换星移几度秋。

（二）门店“经历”复盘！

入行中介是误打误撞的，去广州是偶然事件，在老城荔湾区中原地产混了段时日，摸清了门店如何经营管理的。师父是个精明强干的女领导，之前在案场做销售经理，不晓得区经啥魅力给挖来的。

这段经历，楼评君受益匪浅，也打下扎实底子，当时一二手联动（市区业主导新区）效果不错的，等做到管理岗位后，仍感怀那段时间的高强度历练。

开店也是个意外，在山东做城改项目营销，因为项目停滞的时间偏长，客户自然会流失，偶然机会遇到供应商处理顶账房，甩了组客户，没想到成了。在同事的撺掇下，开启店老板的人生。

店虽小，经营却要面面俱到，门店经营着实不易，好在一线城市的底子，在三四线城市吊打对手，高峰期日均一套。

到做区域门店管理时，也就有了“大师兄”的称号，区域业绩长期霸屏。从长风街到南中环，再到绿洲、揽胜，太原三分之一的街巷都有脚步丈量，业务线管理很劳神，也感谢当年的兄弟们的厚爱。

后来在老李那做CEO，行业进入资本洗牌期，大势不可逆，一切有为法，如梦幻泡影，如露亦如电。经历也就“封存”了。

（三）案场“经历”复盘！

置业顾问，也曾是楼评君的标签，案场确实多俊男美女，自己是个例外。跟过住宅，做过别墅，支援过综合体。从接受培训，面对考核，再到培训众人，考核淘汰，售楼部更多像是军营一样，流水的兵，铁打的营。

楼评君最初跟的专案师父，是策划出身的老狗，受他影响开启佛道双修历程。其实对营销策划线技能偏业余些，由于审美不在线，写报告不擅长，搬砖会摸鱼，P图用秀秀，市调只顾加妹子...所以底子很烂！

而那货是侃天侃地，神机妙算，既能拨乱反正，力排众议，也能混淆视听，颠倒黑白，在他面前常被虐成渣，甲方也是被搞的一愣一愣的。他喜欢王志纲，于是能做地产“师爷”成了梦想，感觉活出了一种新境界！

到山西后，在地市和太原郊区跟过两个项目，后来跟着邢总做了某商业地块的大前期咨询，收费不菲，地产前期咨询策划师慢慢成了心中的白月光。

（四）咨询“经历”复盘！

地产分析师（师爷），终于算是遂愿了。所以在这件事下功夫一些，源于热爱，一路坚持。在易居的机缘是外聘讲师，当时也写些行业预判，和市场监测部门多了交集。

接上房企市场监测的活后，作为地产老狗，充分理论结合实践，那几年有进入到“藏经阁”的感觉，潜心学习，不断吸收，服务不同房企，也从服务中取长补短，完善分析维度。作为不安分的乙方，回怼甲方是日常。

到可行性分析，项目定位等，前后接触过近百宗土地，不断精进，看各类城市和不同公司报告，拆解架构。后来发觉，之前瞎敢掰扯的，竟有那么多漏洞偏颇。

听过看过些薛神的见解，虽阵营不同，以业内崇拜之敬。坦白的说，朗润的专题报告很有价值的，自己也学习，有偷师学艺之嫌。

地产师爷，当真怒不得！

甲方一怒，乙方完蛋。师爷一怒 ，血溅三尺！楼评君之所以对房企也好，项目也罢，敢于点评的原因，无他惟手熟尔。

有老爷们疑问，你一个地产师爷，敢这么跟我说话？反了你了！主仆不分？尊卑无道！

楼评君借用方敬斋的话，如果都说出来，我怕你受不了。做人做事有留余，凡事点到即为止。如果是喷子，何须谈逻辑！

本身地产师爷和行业休戚相关，如果行业健康，楼评君这等师爷也光彩，深藏功与名！如果屡屡出现瑕疵，那师爷就是帮凶！

楼评君一个小小的师爷，几十亿几百亿的生意都是房企您的，您可以任杀任剐，本就是云游到龙城，无根无蒂，可别送美称啊！

展颜消宿怨，一笑泯恩仇。大哥，怒不得！

也许老爷们会觉得搞得挺好的，周围众星拱月，拥护其决策英明神武，但往往耳顺的都是交情，不是交心。凡是兼听则明，尤其是地产项目周期长，切要把脉精准。

太原本身供过于求的市场下，更需要尊重市场发展规律，先慢后快，谨防项目掉入先快后滞的准现房境地。

关键一：拿地先评估，适配不冒进！

关键二：前策重规律，纳谏兼听明。

关键三：战略不宜改，战术可灵活！

于是有读者会问，老爷们当如何破局？

答曰：目标仰望星空，做事脚踏实地！

师爷箴言：善权善决，谋势谋智。君子生非异也，善假于物也。劝君兼听纳谏，尊重楼市研判，重视前期定位！

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