楼评君：整体不会，晋南在弱化，遗忘城市存在补涨！

3，山西房地产谁会来主导？

楼评君：除太原国央企支撑，地市实业主导或分散化！

这几天楼评君写一份房地产政策趋势分析的报告，中国房地产行业从长周期看，是一个不断修正的过程，过去周期趋势和政策疗效极强，未来逐步减弱，步入新常态。

长远看房地产市场依旧存在，只是从流通环节的“买卖空间”进入到经营使用“内容空间”，不同城市经济增速和人口聚集能力差异，也许提早到来，也许是延期多年！

NO. 1｜全国地产行业趋势

房地产是支柱行业，房地产行业直接和间接拉动约30％GDP、土地出让收入承担了30-40％地方财政、占据60％家庭资产！其重要地位不言而喻。

外部看，全球能源危机动荡中，经济承压进入通货膨胀潮。预测2023年全球的GDP增速将会在2.1%，而国际货币基金组织（IMF）2022年全球GDP增4.05%。

中国2022年GDP将增长3%（目标5.5% ），2023年我国GDP增速目标为5%，上半年实现5.5%；外贸出现下滑，全球加息背景下，中国持续降息以提升内需潜力。

2023年上半年全国土地成交降幅20%，商品房销售面积为5.95亿（去年同期6.9亿）平方米，商品房销售额为6.3万亿（ 去年同期6.6万亿）元 。

具体看五个个指标：投资增速，拿地总量，销售面积，单价趋势，库存面积。会发觉全国的房地产行业仍未能“痊愈”，全国房价的下行和房企利润的亏损仍会持续。

当然，中国人面对各种复杂的情况，总能找出解决之道，具体不展开分析，做一个趋势的预判观点如下：

1，全国政策，高压从严到纾困趋松防风险。

2，拿地市场，准一线城市放量，民企复苏。

3，增量新房，套量降低，单价涨改善为主！

4，存量二手房，总量反超新房，刚需主力！

另外，城市房地产需求是和人口结构息息相关的，高能级城市中，未来在购房中女性决策的比重越来越大，尤其是单身女性这类群体，倾向于小型化。

而下沉类市场，家庭架构稳定，子女驱动，反而存在对舒适和空间的追求增强，面积仍有扩展化趋势，但也有临界值的锁定特征。

NO. 2｜省内地产行业趋势

山西省内楼市回暖比全国要快，这是基于能源产业的红利期和山西本身城镇化进展缓慢，依旧有一定的红利期释放，故而有些刚开启城改属性县城的房价日渐增高。

山西省统计局2023年上半年，全省房地产开发投资增长0.5%，商品房销售面积1140万平方米，增长13.8%；商品房销售额793.9亿元，增长18.3%。

具体看山西省各地市中：太原、大同、晋中属于房地产开发程度过速的城市，运城、晋城、朔州属于开发晋城中等，临汾，长治、忻州属于明显开发度偏低补涨的城市。

2022年太原的中部城市群房地产占比仅有43.5%，与高峰时期50%出现了下滑。而晋东南的两个城市占比已经2020年的16.8%上涨到22.3%，形成南强北弱格局。

2023年下半年，山西省首个试点现房销售城市——没有在太原，选在了晋城。而推行现房销售的原因是山西省2021年时全省的期房销售占比约为91.3%！

对于山西省楼市，楼评君也做一个趋势的预判观点如下：

1，全省政策，城市分级差异化，南紧北松。

2，全省拿地，逆周期判断，冷门城市放量。

3，全省新房，高库存塑产品，低库存刚需！

4，全省二手房，省会套量反超，地县不畅！

回头看一下，楼评君在近四五年内，服务过的山西地县城市的开发咨询，也已经陆续进入市场并交上了收官答卷，本着不影响项目发展的原则，在部分项目进入清盘期后，可以作为市场咨询顾问案例，在预判和市场的测验的案例解析。

咨询顾问，专注趋势！

顾问服务，其实是一个难以量化的标准，更多的是通过了时间的捶打，不拘一格的各类属性地产项目的服务中逐步丰满了认知维度，当然也需要时刻的思考和学习的习惯，以及大佬的点拨和机遇的赋予。

起于营销，有了在不同维度视角看主管部门、房企、银行等各类地产相关的机构的立场和解题思路，无论是新房还是二手房，或者城市周期变化，最初的频繁城市更迭的经历，有了更多城市研究的基底和判断模型。

房地产从销售产品，到产品的内容安置，突破了过去住宅和商业为主的领域，产城类、文旅类、康养类等注重运营的需求，无论是低端的分租房，或者规模的长租公寓，民宿托管，还是资管优化等领域，都是延续从重资产到重运营的行业转型期。

当然，房地产行业的结构变化，并非原领域完全停滞，由于普通商住规模缩小，部分房企的出清，留下精英房企逐步以稳健路线为主，耕作于熟悉的城市和板块，在遭遇经营风险和判断盲区上，优势底色更好一些。

在行业下行这几年，楼评君收入也是锐减的。依旧在这赛道和坚持公号的更新，大概是对趋势研究的热爱，可抵萧条时岁月的漫长，留点印记，不畏世间行业的无常。

从全国看，山西有东北化趋势，楼市风险趋增；

从省内看，省会是地县的车辙，抗不过周期性。

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作者：张明 图片：来源网络 侵删

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