我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐您好，如果买房是为了投资，打算过几年卖掉，贷款方式是用等额本金好，还是等额本息好，麻烦您有空帮忙分析下，非常感谢。
回答：为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？
我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。
1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。
2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。
先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数
哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。
3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？
最重要的一点，是因为我们的视角：
通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。
一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。
按照【币值】计算： 等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。
结果是什么呢：
1.等额本金的总月供，比等额本息更多
2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会
3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草
提问：智慧的女神你好，我想养流水，用家人的工行卡每个月15号转15000多带两位小数，转到我工行卡，养六个月行吗？还是说具体要怎么做呢？感谢！！！
回答：详细介绍下如何正确地养流水，包括如何养工资流水，年终奖流水，房租流水等。详见知识星球内部分享。
提问：请问做JLS是找房产中介吗？半年一般收费多少？需要提前买房日多长时间开始准备做？
回答：JLS要找贷款中介，但是也可以自己做，如果有经验的话，收费都不一定，有几百，也有几千的。最好提前3-6个月。
提问：亲爱的房姐，中秋节快乐！如果首套刚需贷款利率上浮30%达6.39%，犹豫：1、按原计划首付三成，贷足30年，利率上浮30%，手上剩下的钱二套。2、直接借钱全款。二套向后推，把家里其他房产通过抵押经营贷出来钱还款（利率大概在五点多），但抵押经营贷期限较短，不过可以保留首贷资格，二套再用首贷贷总价更高楼盘。请问房姐，值得为了保留首贷资格将手上流动资金出空吗？急等！
回答：如果买入楼盘性价比非常高，利率上浮30%可以接受，一般楼盘持有5-8年，期间可以申请银行降利率。现在把所有子弹打光，意味这接下来的3年，你看到笋盘也没办法啃，错失建仓良机。
另外，如果其他低利率银行同意给你放贷，你可以跟开发商申请更换银行。或者配合买点贷款银行的保险理财类产品，只要不是银行统一上浮的利率，都可以给信贷员塞点红包，适当降低利率。
提问：房姐好，1.建行抵押没有搞定，公司的对公基本户开在建行了。到别家银行做抵押，需要注销建行对公户么。2.如果做工资ls。真实每月打流水的那种，对公账户用哪家银行比较好呢，3.对于做抵押贷来说，开哪个银行的公户比较好。谢谢啦
回答：1.不用。2.招商，方便。3.抵押贷和对公账户无关。
提问：房姐，请问相对于南湖板块，洪山区的金地自在城，福星东湖城……如果二选一，是南湖？还是金地自在城或福星东湖城？金地自在城或福星东湖城，这板块的价值如何？目前空地较多。单价多少可入？杨春湖板块是否能崛起？
回答：杨春湖板块动力更强，只要控制好成本。具体看小区，比如金地自在城全部算下来20000可以入。
追问：房姐你为什么特别看好杨春湖板块？看了下，好像是青山的范畴，谢谢
回答：没有特别看好，是觉得后期动力会比南湖大，因为毛地和未拆迁的地块比较多，预期规划的利好尚未兑现，有政府和开发商给你做长期的广告，同时拆迁会不断释放新的需求，整体来说会有自己的内循环，南湖相对而言已经比较成熟稳定了。而且就居住而言，也不一定比南湖舒服。
提问：二套房，禹州.朗庭元著值得入手吗？主要是投资，请帮忙分析一下？谢谢
回答：禹州.朗庭元著贵了，投资站岗
提问：您好，我昨天提的问沌阳大道地铁118的房子，我有自住需求，如果卖的话我要持多久合适，房子老了以后银行会不会给贷款，利率武汉二套能降吗？谢谢！
回答：自住需求，什么时候卖当然看你自己了。目前三十年以上房龄的基本上不给贷了。利率有升就有降。
提问：美女姐姐。花山郡给茶水加捆绑8.5万车位？这样买的话还有投资价值么？
回答：给茶水为啥还绑车位呢？不值得
提问：房姐好！节日快乐！我想把武汉的三套房都卖掉，房龄都在10-15年，大概可以卖500多，再买套江景大平层新房或5年内的二手房，150-200的四房，请问江景大平层有投资价值吗？可推荐那些盘？世纪江尚怎么样？谢谢
回答：节日快乐！
3变1是不合适的，且江景仅适合自住，投资不合适。
世纪江尚不考虑，投资客太多。大平层有江景保值能力强，需要等牛市才能溢价卖出。如果喜欢，建议淘淘一线看江单价不超过3万的次新笋盘，现在二手市场冷，不着急。
提问：2017年最高点时买了顺义机场附近商住，均价3.1w，现在2w，所幸租金还可以，每年持续上涨，现在心态不错，如果实在卖不出去，就当花钱买了一份稳定工作，等到老了工资也不少了，但有机会还是希望不赔钱的卖出去。想问问您北京商住未来如何？得放在手里多久？感谢
回答：我一直建议大家不要买北京的商住。一方面，商住本身有土地增值税，导致收益被吃掉，涨不上去；再者，北京对商住的限购进一步降低了商住的价值。最重要的是，北京的商住价格很高。在上海，商住一般只有隔壁住宅的3-4折，而北京则是6折起。个别神盘，商住甚至要到住宅价格的8-9折。明年就着北京上涨后的带动，卖给下一波接盘侠。
提问：房姐，关注您一段时间了，阅读文章后发现您对房地产有着高深的见解，今天果断加入了星球。我坐标河北石家庄，大央企职工收入中上等。目前正在出售75平米小房子一套，筒子楼房龄10年，二中附近周边地铁、超市、学校、菜市场、医院一应俱全。打算出售后入手笋盘。目前有三个困惑：1、该房子价格多少出售合适，不知道您对石家庄房价是否了解？2、石家庄目前是否可以买盘，您有没有推荐？3、集团有内部理财，绝对靠谱一年9个点的利息，但是需要封闭2年。这样的话是买房还是买理财？我这个情况怎么操作期待您给出的建议。
回答：你好，石家庄排不进TOP20，所以不看好，投资回避，整个河北省都没有存在感。北京外溢需求，助涨了国际庄，且二手进价马上破2w，投资的话建议回避。北方城市投资更建议买沈阳，绝对值低，目前单价没有过万的省会城市屈指可数。
不知道石家庄要出手的是哪个盘？如果不着急，明年3-6月是更好的出手时机。
这个时代最重要也最稀缺的能力是鉴别力，纷繁复杂、误导重重的信息迷雾里个人鉴商高低，决定人生成就和幸福感。中国依然有七八年高速发展期，踏准大势躺赢才是正路。这波二线城市红利，是为了再造十个GDP新引擎。北上广深四个发动机熄火了俩，让中国能持续保持5%以上高增速、保持高就业的最好途径，发展十个新国家中心城市。一线金融拉动、基建唱戏的老路，二线在重走一遍。国家经济高增速从15年开始，又可以维持十年。二线这一波红利期，套路你已经清清楚楚知道，zf下一步会怎么走，对我们都是明牌来打。
人生这种好机会没几次，选对城市最重要。
提问：房姐：你好，佳和馨居顶楼小复式，空置毛坯，156平，算下来8千9百多一平，投资可行吗，得大概持有多少年？麻烦给分析分析，谢谢！
回答：顶复是鬼牌。属于逆向思维的小众产品。
收益性：优良
流动性：中差
风险性：优良
金融属性：优良
标的大，流动性缺损，所以不适合绝大多数人，仅适合资产雄厚、现金流充足的特定人群。如果装了电梯，运气爆棚，马上暴击。
佳和馨居顶复成交非常少，总体来说并不算好的投资标的。
提问：房姐你好，请问你对武汉房价未来3年的走势如何看
回答：武汉的房价波段是4-5年一个涨幅，所以3年内会有一波涨。但是房产都是玩长线，至少持有5-10年。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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