我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：美丽智慧的房姐，目前中国人口老龄化在加剧，城镇化进程也在推进，但在未来，总会有一个时点，中国城乡人口达到一个平衡值（城市不再有净流入人口）！请问你觉得这个时间还要多少年？到那时，房价还会持续增长吗？另外，现在高层住宅这么多，容积率很高，新建的高层住宅，在几十年后，会变成旧高层，房屋老化面临拆迁，到时候会有开发商拆的起这样的房子吗？如果拆不起，现在的高层到以后老化了，岂不是很难在市场流动？到那时，大家持有的房产岂不是没有市场价值了？

回答：在整体老龄化少子化的时代，当前众多城市的抢人大战实际上是在收割最后一波人口红利。再过5年，全国的流动人口会进一步减少，城市人口的竞争将更加残酷。

西安为何高调抢人，利用抖音铺天盖地宣传，其实是执Z者已经明显的意识到：现在不把人口规模做上去，就再也没有机会了。国家中心城市，西安地铁第四期建设的批复，无不是西安抢人抢来的成果。

未来不要说县城，更多的地级市人口规模也会出现萎缩。而城市人口规模关系到城市各类基础设施的建设标准，服务规模。高铁站、飞机场、地铁线路里程，摩天楼的高度，图书馆的藏书量，大剧院、体育场的座位数，奢侈品牌进驻数量都与城市人口规模有关。

2016年开启的省城崛起的时代，很可能持续不超过10年，2025年就会见分晓。目前来看，武汉、南京、杭州、成都、重庆、天津六座城市已经稳固了自己地位。西安、郑州、长沙、合肥、沈阳、青岛、济南爆发力较强，正在全力冲刺。

二线城市群雄竞逐的时代，也是二线与一线差距迅速缩小的时代。最先睁眼看全国的一线民众，利用视野、资金的优势降维打击了很多城市，实现了财富意义上的自由。

未来几年，依旧是二线的时代，错过这个时代，城市化的红利将尽，财富的机遇也将烟飘云散。

提问：房姐求翻牌～

坐标深圳，想买一居室，罗湖莲塘名骏豪庭和东方凤雅台值得入吗？哪个升值空间更大一点

回答：同一区位对比价格，选择单价低的。名骏豪庭和东方风雅台都是2003年小区，生活配套前者更有优势，户型有一定的优势，小学会好一点，投资居家兼得。后者户型就一般，周边商业欠缺，但是近公园和梧桐山，小学不如前者中学都一样。投资+自住个人推荐名骏豪庭，小区成交更活跃。

提问：请问2019年是卖房置换新房的好时机吗？会不会出现刚卖掉准备买又涨价的情况？

回答：置换最佳时期是平稳期，房价不涨不降的时候换最好，一般涨幅集中在年初的3-5月，建议明年下半年等行情稳定之后再考虑置换～

追问：明年年初卖，下半年买呢？

回答：也可以，也有金九银十小涨的说法，如果买新房可以等年初行情回暖的时候卖掉，如果买二手房，现在就可以开始看了，然后给点定金拖着，最多可以拖9个月…

提问：淘笋，光谷自贸区VS中南片区？

回答：中南是过气IP，商区也重心转移，暂时没看到翻身的迹象

提问：房姐，听你建议出掉十里铺房子，我和儿子都有二套房资格，子弹200，但没贷款资格，想纯投资，怎样操作买哪里好？

回答：没有贷票就全款淘二手次新笋盘，全款拿下然后做抵押。

提问：房姐您好，经常看你分享的文章，请问经开区未满两年的毛坯，算下来将近1万4一平，是第一套房自助值得入手吗？这个阶段刚需是不是买新房比较好点呀？感谢您的解答。

回答：不合适，1.4的价格为啥要买经开呢？买限价新盘，可以看看汉阳比经开发展好。

提问：泛海国际桂海园的房子现在是不是不值得买了？看到现在武汉CBD人流量少，周边也没有什么配套

回答：CBD没有做起来，价格也高了，投资不合适，涨幅不如刚需盘。

提问：现在上浮20个点的利率还有必要买房吗?

回答：你好，这个问题比较小白，关键还是担心这么高的利率下买房还能赚钱吗？

其实武汉的利率相比去年，已经降下来很多了。如果等到利率降低了再买，可能又是一轮新的涨幅开始。

我们要做的是，提前建仓待涨。买房的科技树很多，但其实不需要全部都关注。对于我们来说，买房只用关注最终的结果，那就是买房能赚多少钱？

利润的高低，最终只取决于三块因素：

1.买入时的单价，预计卖出时的单价，面积；

2.杠杆的高低；

3.最后才是融资的成本（利率）。为什么我们喜欢看地段，楼龄，户型？无非就是看现在的价格笋不笋，以后能卖多少钱。杠杆越高，盈利（亏损）速度越快。当大多数人还在担心如何解决月供而拒绝高杠杆的时候，你可以通过打造正现金流来获得比别人高数倍的杠杆，实现超车。

为什么我们说利率不敏感？因为相比房子的涨幅，无论是6%的信用贷和抵押贷还是12%的随借随还，都是微不足道，更不用说4.9%的最低按揭了和5.88%的上浮利率了。

买房的利润=（卖出单价-买入单价）*面积*杠杆倍数-融资成本

提问：新人首问，房姐，你好，我在荆州有一套按揭房子（市中心，125平，毛坯），现在想卖了然后加点钱在武汉买一套，请问怎么快速把那房子卖出去？

回答：如何快速高价卖房是门技术，详见知识星球内部资料《卖房科技树》

提问：房姐您好武汉的古画社区说是要拆迁，现在可以入吗？单价多少入合适，自助和投资的优缺点分别是什么？求指导

回答：1.如果等拆迁，拆迁的具体补偿还不清楚，拆迁何时可以动工还是未知数，我们只能初步判断拆迁补偿比现在出售高。然而在房屋不能贷款没有负债的情况下，如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部分的涨幅预期，以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会，按照5年一倍的话，这里有可能又是60%的机会成本损失。

2.小区太老自住不舒服

提问：请问，复地东湖是买新房还是二手房合适，谢谢！

回答：新房性价比高，但是新房目前都是低楼层140平的了，选择空间小。

提问：新人首问！谢谢！武汉有一套房，现在准备投资购买第2套，区域定在光谷。人在外地，回武汉不方便，目前考虑关山大道和光谷东，预算180万以内。光山大道准备定泛悦城100平两房，15号楼的，琨瑜府大公馆之类的还要先交资料验资开盘在等通知那种，没有那么多时间去武汉耗着。选择泛悦城主要是因为现在去了就可以买，高铁当天到武汉可以手续全部办完返回。然后考虑光谷东的碧桂园项目云镜云玺之类的。请问现在关山和光谷东哪个投资更好，选择关山的话除了泛悦城还有其他去了就可以买的吗，保利时代只有大面积怕以后不好出手，只想考虑120平以内的小户型。如果选择光谷东还有其他项目推荐吗，谢谢

回答：你好，首先纠正一个观点，买房图省事是错误的，能赚钱的房子没有这么好买。如果自住，买套CEO无所谓，但是投资关系到回报率问题，买错站岗，买入的溢价吃掉利润，还不如持币观望。几百万的投资谨慎再谨慎。性价比高的楼盘汇总，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好，现阶段南湖一套四房，一套学区房，红莲湖一套双拼别墅，由于没有房票，考虑红莲湖再入一套高层，精装单价8300多，考虑那边童世界以及远期地铁规划以及光谷东发展，房姐感觉红莲湖那边投资前景咋样

回答：不怎么样，你已经有一套双拼了自住可以，但是投资不行，接盘的少，而且目前价格高了。

投资建议看看武汉不限购区域的房子，汉口北或者蔡甸地铁沿线

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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