我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球

提问：你好房姐，我看大家咨询投资深圳还是沈阳，在子弹充足时你一般都推荐先买深圳。请教下，深圳首付一套的金额，可以在沈阳首付3-4套，涨幅方面沈阳3-4年有翻番可能，但是以深圳现在房价很难。如果从投资回报来看，好像是沈阳到手利润更多。这样的情况不是涨幅大的地方更值得投资吗？

回答：量级完全不同 二线省会城市房价涨，我们吃的是城市化率的红利。

简单说就是从农村到城市，从小城市到省会城市。但是省会城市的人口吸附能力不强，当人口增值到达一定量级之后，红利就逐渐消失了。一线城市房价涨，我们吃的是大城市化率的红利。城市化率和大城市化率，这是两个不同的概念。中国城市化率已经5-60%，但是大城市化率还有很长的路要走。深圳天花板更高，更重要的是稳，大仓位放在一线，可以长持到天荒地老。

深圳涨幅20%，相当于沈阳翻倍。？

提问：房姐啊，抱歉我还没明白。如果我保利心语能抵押200万，到北京买朝阳。200万的抵押贷款，一个月要还一万多，压力太大，还不起啊！！！

回答：200万拿出100-150万，全款抵押买一套400左右的上车盘。剩余子弹用来还月供。新手需要稳，因为新手没有资产和金融底子。抗风险能力太弱，很容易被摧毁，所以一直提倡新手至少留足1-2年月供，这样极大降低风险。
而对于职业多军，少说也有10套房子，就算月供20万，也可以通过抵押或者卖房的方式回血，不会像新手一样束手无策。所以我们经常会看到老牌多军经常打滚借钱，因为这个月的月供还欠50万。新手前期需要靠工资，到后面还月供，不是靠工资，而是靠其他各种。月供的归还方法，按照顺序如下：
1.房屋租金
2.工资收入
3.其他经营性收入
4.现金
5.信用贷
6.信用卡
7.找父母借钱
8.找同学借钱
9.截断再抵押
10.卖掉一套流动性不好的房子
11.卖掉一套流动性好的房子

提问：房姐好，请问实操除了武汉，还有哪些城市你比较熟悉？现在重点关注哪几个城市？

回答：每个价格梯度的城市都有仓位
高价区集中北京
中价区集中武汉，重庆
低价区集中沈阳

提问：房姐：新年好，我老婆爸妈48岁了，爸爸在武汉交了3年社保了想买房贷款好贷吗？老婆有个弟弟在上学没有满18岁。

回答：48岁好贷款，我目前接触的银行最长的贷款年限是到74岁。没满18不能贷款。

提问：房姐，硚口中建御景星城品质怎么样？

回答：中建的品质还不错

提问：吐槽万科金域国际，要定存，还定50万，说好的10月，拖11月，拖12月拖1月现在告诉我们一时半会开不了盘，让我们退定存，搞出一个优惠15000购房，特别气愤！渣渣。

回答：放出来，万科也玩套路

提问：美丽房姐，看房200套要怎么看，每个小区的房源，要怎么看，更能找出笋盘，比如，要同面积的最低价都找出来看

回答：看二手房，形成板块立体构架，单套房子价值体系判断，以及片区间涨幅时间差的套利空间
反复思考:为什么两套一样面积的房子有定价差异；
为什么同样户型的房子有定价差异；
为什幺二三四室不同小区，定价差异；
为什么这房子挂了一年卖不掉；
看完200之后在软件里标注，并回访中介，知道每套房子成交周期，形成立体价格体系。

提问：房姐姐，又来麻烦您了！求翻牌。我们在金地澜菲溪岸看的一套用于办公的房子，户型还不错，自住估计要全部拆了当毛坯了重新装修，155万，中间楼层，老证，97平，当时好像是以公司的名义买的，请问这个房子可以入吗？如果买：
1、公司的名义卖给个人好过户吗，税费是否高一些？
2、这个装修成办公室，我要全部拆掉重新装修，就担心不好拆，怕破坏房屋原有的结构，请问好拆吗？
3、我算了一下，房款155万税费中介费5万后期装修费18万，合计178万搞下来可以住，那是否直接买一个178万的精装房住更划算？望房姐姐解答，谢谢

回答：1.公司名义税费高，除非对方配合做股东变更。一般都是买公司房产，都让上家业主承担税费。
2.非承重墙都可以拆掉
3.具体的成本需要你做精算对比

提问：房姐，龙湖最后一栋处在两次主干道交叉口，是不是灰尘噪音大不适合自住啊？如果一定要住买什么楼层好？

回答：高楼层可以一定程度的减少噪音和尘土。

提问：新人首问:美丽的房姐，我想购买武昌融创一号院150的户型，精装，价格还是2017年的价格3.8W每平方，是尾盘，明年6月交房。首付200W,每月还贷款2W,资金上我能承受，就是买了以后手上没有什么现金了，好处是一、明年我们家老人不用爬楼了，二、我单位就在附近，省了我每天来回一个半小时的车程。帮我参考一下，到底该不该买？划算吗？这个楼盘以后会有升值空间吗？谢谢！

回答：融创壹号绝对称得上是CEO里的战斗机。任何时候除了自住都不选融创壹号院。我们假设投资回报还有一倍的空间，融创壹号院除了武汉土著自住，武汉八万多的价格还能卖给谁？当然到那时候会有更好的一手项目。
买融创纯属消费行为，改善是不错的选择。能保值就不错了，升值潜力不乐观。如果子弹足够，全武汉范围内建议入手2-3套，一套高层大户型自住，2套低价区投资。

提问：房姐求翻牌～坐标深圳，首套置业，暂时自住，后面可能出租或卖掉，以下三个二手房楼盘可以入手吗？能否帮按推荐度排个序，万分感谢～
1.龙岗丹竹头地铁附近中兆花园，92批的地，00年交的房，64平二居250万左右，电梯低楼层
2.罗湖新秀地铁附近京基东方都会，04年的房，60平二居室295万左右，电梯中层楼
3.福田新洲地铁口06年电梯房，一居室，40平，250万左右

回答：你好，ABC三套房，从你描述的信息看，B更优。区位好，房龄可以接受，溢价不严重，但是小区同户型最新成交价280左右，价格还可以再砍一刀。

提问：您好，美丽智慧的房姐，认识第二天果断加入会员。我广西户籍，广州社保7年，老公珠海4年社保。在中山坦洲两套小房，市价70万左右都按揭。有一个是我妹的票买入。打算在珠海买二手学区房70-90方，又想在广西再买一套以备孩子高考可以转移到比较容易的广西。老家首付15-20万左右，珠海首付50-70万。手上能流动投资子弹有30万。我的问题
1.在珠海买学区房，你建议那里，什么价位比较合适?参考的标准还有那些?
2.如何裂变，如何首付最低?是jlh,还是卖掉妹名额那套，还是用父母的票，妈妈未到60已退休。3.珠海新香洲二手学区房均价2.1-2.4万，金湾新房也要2.3万左右
盼指点，感恩

回答：你好，既然已经交了7年广州社保，为什么不考虑广州呢？我的建议是优先选择广州，原因有三:
1.大城市才有房地产，供需、交易频次和金融环境都是广州优于珠海。虽然珠海现在的IP价值很高，粤港澳可以吸引全国流量，各种大V都在推荐，但是这些流量只限于新盘。珠海的二手房市场是本地人的市场，珠海人口太少，二手房不成气候。
2.广东历来涨幅也好、上涨时间也好，都是深圳领涨，广州跟涨，其他三线城市补涨。
3.你们有过贷款记录，也可以做三成首付。
4.广州教育质量明显优于珠海。中山2套房出手，买广州学区，剩余子弹买低价省会城市投资。广西房产现在买入没有意义，等孩子需要高考的时候再回去买。把子弹和房票都用在刀刃上。

提问：房姐你好，现有亿达云山湖一套143平毛坯四房，顶楼175万，碧桂园一套满二开发商精装，136平180万中间楼层。这两个值得买吗，如果值得哪个更好，要是想买分别应该怎么还价？我自己砍九折还是给中介发个五千一万的红包让中介和房东谈？感谢回答。

回答：碧桂园满二可入，单价控制在1.3以内。
先自己砍，哭穷卖惨，把砍价技巧都用上。
砍不下来再让中介配合，不要直接给红包，砍下来的钱分他一半。
详见知识星球内部资料《如何砍掉50万》

提问：房姐，关注您一段时间了，阅读文章后发现您对房地产有着高深的见解，今天果断加入了星球。我坐标河北石家庄，大央企职工收入中上等。目前正在出售75平米小房子一套，筒子楼房龄10年，二中附近周边地铁、超市、学校、菜市场、医院一应俱全。打算出售后入手笋盘。目前有三个困惑：1、该房子价格多少出售合适，不知道您对石家庄房价是否了解？2、石家庄目前是否可以买盘，您有没有推荐？3、集团有内部理财，绝对靠谱一年9个点的利息，但是需要封闭2年。这样的话是买房还是买理财？我这个情况怎么操作期待您给出的建议。

回答：你好，石家庄排不进TOP20，所以不看好，投资回避，整个河北省都没有存在感。北京外溢需求，助涨了国际庄，且二手进价马上破2w，投资的话建议回避。北方城市投资更建议买沈阳，绝对值低，目前单价没有过万的省会城市屈指可数。
不知道石家庄要出手的是哪个盘？如果不着急，明年3-6月是更好的出手时机。
这个时代最重要也最稀缺的能力是鉴别力，纷繁复杂、误导重重的信息迷雾里个人鉴商高低，决定人生成就和幸福感。中国依然有七八年高速发展期，踏准大势躺赢才是正路。这波二线城市红利，是为了再造十个GDP新引擎。北上广深四个发动机熄火了俩，让中国能持续保持5%以上高增速、保持高就业的最好途径，发展十个新国家中心城市。一线金融拉动、基建唱戏的老路，二线在重走一遍。国家经济高增速从15年开始，又可以维持十年。二线这一波红利期，套路你已经清清楚楚知道，zf下一步会怎么走，对我们都是明牌来打。
人生这种好机会没几次，选对城市最重要。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

请大家关注“武汉房姐”微信公众号，进入知识星球提问，有问必答并送赠送价值10000元的内部资料；重要信息只在知识星球发布。

知识星球已盘点出武汉投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。

知识星球热门文章：

《房产税为什么会导致房价上涨？》

《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》

《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》

《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》

《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《因为宏观调控，所以房价飞涨》

《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》

《99%的新区会失败 以鬼城收场》

《一分钟小白变大神 炒房秘籍速成篇》

《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》

《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》