我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好，1.人生方向困惑2.投资困惑。1. 女，年龄37，俩娃，大娃明年上初中，小娃明年小学，河南县城公立学校老师，收入低孩子县城上学福利好。老公在温州，年入40，温州无房。我想带娃们去温州上学，老公让我保编制，我想放弃，37岁还有竞争力吗？2. 投资：县城有四间全款门面出租，套房3套，郊区待拆迁分房。郑州刚购入锦艺金水湾，贷款120万，每月还8500，打算卖掉两间租金回报低的，转手税费太高，出手困难，有什么办法呢？目前手里50，是继续郑州还是武汉，武汉可落户会有房票，或温州瑶溪还迁房自住？

回答：1.人的一生不是等分的。 20以下，基本是纯消耗阶段，浪费也正常。 而20-40岁，就是人生的排行榜了。 十几年的黄金时间，错过了，这辈子就“死亡”了，突破了，才能继续往下走走。

也就是说，这十几年的时间，决定了你在人类排行榜的结果。身在体制内，有个好处就是可能较为闲一点，如果你恰好没有一颗单位里往上爬的心，完全可以在问心无愧的大前提下搞搞副业。

在30多岁这个年龄，还有一定的迁徙力，享受生活，可以在河南县城。学历够用，体制内，三五套房，衣食无忧。 但四五线城市经济活力肉眼可见的萎缩，不适合干事创业。既然想放弃，就证明你有一颗不甘平凡的心，所以在你还可以折腾的年纪，去搏一把。城市化进程势不可挡，人生选择也必须跟随大趋势，绝对没有从高能级城市退回低能级城市的道理。

2.县城门面租售比5%以上可以保留，剩余的可以出手。留一套住宅自住，其它房产通通出售，把卖房科技树用上。开发房票继续入手郑州和武汉低价潜力盘。温州民营经济很活跃，但是产业主要是劳动密集型制造业，外来人口多为即使有购房实力也不具有购房思维的流水线员工，居住需求不足。 非C位城市，也没有鲜明的城市IP，向上的迁徙力不够，一个城市的房价和它的首位度，人口聚集度是密切相关的。 所以温州这样的城市，在经历全国这一轮大涨以后，楼市的繁荣注定只能是昙花一现，接下来继续不温不火。自住可入商品房，投资回避。

提问：房姐您好，请教下四新未来的发展和规划怎么样，和后湖比哪个更有优势，谢谢。

回答：四新前身是四新农场，土地规整，容易统一规划，目前交通系统，配套都不错，环境也好，是一个合格的次中心居住区，主要辐射汉口汉阳中心挤压的刚需客户。四新最大的红利期已经过了，未来还有拆迁和人口红利能慢慢兑现。后湖也是比较成熟的副中心。2个区域都有不错的项目，重点看选筹。

提问：与其他国中城市不同的是，沈阳已经涨了4年，国中后还会再接再厉吗？

回答：其他国中城市你查一下，16年的成都 武汉，17年1月的郑州，18年西安，哪个不是年内均价翻翻，部分热点楼盘额外暴击50%。沈阳已经有四个区域80%涨幅，多个区域40%+，而三年城市均价只从7500到了10000，正是确定性最高的入场。昨天两个朋友去沈阳跑了三天盘，昨晚一起吃饭感慨两个没想到，没想到沈阳楼盘这么多人抢房，没想到交易大厅这么多人挤爆。

提问：房姐我武汉长大，来深圳16年了。现已经落户深圳。今年在武汉用父母名义买了东湖金茂府给父母改善明年入住，深圳自住也有一套，月供17000左右。现在子弹400，不想贷款增大压力，就想投资现金流比较高也稳定的房产。深圳武汉都可以有什么好的推荐呢？另外如在深圳买整栋的农民房有什么好的保证安全的方法么？

回答：农民房是单独的流派，金融属性不强，杠杆不足，收租逻辑，投资还是建议选红本商品房。除非有可靠的消息渠道，入手等拆迁可以。子弹400，深圳继续入手1套租售比高的小2居或小3居，分割出租缓解月供压力。南山，宝安是比较推荐的区域。剩余子弹武汉开发房票入手2套低价潜力盘，投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：问下，现在600万总价公寓在宝安南山福田以后区域选择各自区域2-3 个性价比投资有性价比大家最关注的几个公寓，麻烦推荐下。谢谢。

回答：除非财务自由了，否则都不建议考虑公寓这个产品，尤其是中低端公寓，供应量大，不能上学。想办法买住宅，买不了一线买准一线，买不了准一线买二线核心。

提问：您好！武汉阳逻之心附近的房子可以买么，由于子弹只有20多万的首付，准备入手那边的然后升值之后转手慢慢换进靠市区，或者有推荐的吗。

回答：很多人一直不理解，为什么阳逻规划了万达 地铁，还是不推荐？

武汉的阳逻开发区刚通的地铁，距离武汉主城30多公里，与主城区割裂，现在已经卖到9000多，值不值得买？

阳逻的逻辑，其实就是大城市远郊区逻辑。 很多大城市因为扩张，把远郊一些周边区域兼并到城市的行政区。但是这些区域在大城市人眼里，并不属于本地，好比北京不认平谷，新洲阳逻不属于武汉，当地人也不觉得自己属于城里人，平谷居民到国贸，类似一个进城的过程。大量的扩张基建，尤其是地铁的修建，zf炒作新区，这些远郊区可能也会通地铁，有了发展概念，迎来一波房价上涨。

但是当利好出尽后，没有人口的大量填补，后续大概率是长期横盘，二手市场更是冷淡。 阳逻就属于这一类。

提问：房姐你好，新人首问。前面看公众号回答，说起城市楼市价格推动因素，其中一个是地价推动型因素，请问还有其他几种类型的推动方式吗？麻烦总结一下，谢谢。

回答：短期房价看四重因素 ：银行信贷、调控政策、配套落地、交易市场心理预期，每个具体楼盘走势截然不同。长期房价还有更多因素: 二线城市房价 存量住宅成交量 土拍价格 财政政策 货币政策 经济压力 土拍后，买卖双方心理预期都很高，配套落地快、政府扶持力度大的楼盘受益，长期短期都有利。

提问：请问房姐54大法具体是什么操作，为什么可以买无数套？谢谢。

回答：54大法可以破除所有城市的限购，详见知识星球内部分享。

提问：房姐！北京有启动趋势吗？

回答：投资就是入手时候就赚钱了；投机就是预计未来会赚钱。

任何城市房子为何会普涨？带着钱的人涌入，定向放水，zc扶持。

北京上海每年GDP和全国GDP增速一样，甚至略低。还有广深、大量二线城市增速远超平均值，国家就把人和钱精准赶到到这些城市。这样才可以做到，放更少的水，拉升更大的GDP涨幅。

国家养育几十年的一二线30个孩子，逐步成人了，谁能干就把更多资源给他，让他扛起养家大梁。

这才是天地不仁以万物为刍狗这才是马太效应，多的给他更多，少的全拿走。

提问：聪明美腻的姐姐你好，想投资入一个重庆的期房，考虑到二手房的税费较高贷款不大好办，想买个新房投资，我主要纠结买华宇城还是天誉智慧城。华宇城在沙坪坝区凤西路，三房总价173万，套内均价1.97万/平建面均价1.58万/平，精装，靠近环线凤鸣山地铁，号称把华宇城打造成沙坪坝的第二商圈，目前商业配套还未建成。该楼盘附近的次新万科金色悦城的挂牌均价为建面1.5-1.8万/平，一半的首付可分期1年，以老人贷款可贷22年。弹子石地铁附近天誉智慧城三房140万，套内均价1.85万，毛坯。感觉弹子石地段相对要好些，但只能贷款17年，而且首付不能分期。基于以上情况，请问买哪个投资更好呢？感谢！

回答：20年前的沙坪坝可是寸土寸金。为什么这20年沙坪坝沉默了？最主要的原因是周围没有可开发的空地，扩展空间被限制住了。在可预料的未来，周围依然没有可开发的空间。

从我们的角度看重庆，最有前景的地段当属以朝天门为中心的两江沿岸，北滨路腹地略深，有助于综合发展，南滨路大段腹地狭窄，但景观区长，景观更优，到了长嘉汇弹子石一带又拥有了可以综合发展的腹地空间，所以几个热门地段主要集中在南北滨路，江北嘴和弹子石。

从重庆市政府的规划来看，南岸集中发展茶园片区，江北则多组团开发，从江北嘴，冉家坝大石坝，照母山，礼嘉，再到中央公园都在大兴土木。区位和未来发展，弹子石都更有前景。

落实到选筹上，天誉智慧城在新盘中，性价比算还不错的。不过离主干道比较近，尽量不要买朝马路的，噪音大。户型选择上，更倾向单价低的小户型。

优先选筹，其次才是信贷。

提问：房姐，在国家定调房子是用来住的不是炒的背景下，投资房产还有很大的利润空间吗，另外应该用家庭资产的多少比例来投资房产呢，是否应该分散投资

回答：风险和利益是共同存在的，就像赌博，我看你玩，没有风险的，赌博，押大赚大，压小赚小，做生意就是赌博，有可能赔完本钱，有人说现在房住不炒大环境下，买房就是赌博，盲目买入买错是在赌博，但即使在如此严厉的高压政策下，武汉也在慢慢放开限价，10月之前比较现在部分楼盘有10%左右的涨幅，不买也是赌博，等待的过程可能已经错过。

我觉得会涨，但是如果万一今年不涨呢？你现在就不买了？也就是说，你完全不想承担资金成本，想你一买进就涨。那如果之后买入了，遇到每一次楼市周期，面临平盘或回调，是不是在那之前都要把房子卖了，持币等待大涨前夜？买房坚决不做主动择时，被动定投才是王道。现在成交量其实已经不小，市场热度已经蛮好，笋盘被市场迅速消化的情况下，值得引起重视，不可掉以轻心。

在我看来，现在已经过了暴涨的时期，未来几年将会平稳上涨，我预测未来五年的平均涨幅在15%左右，也就是五年翻倍的信心还是有的。但是它什么时候涨、什么时候停，谁能够精准预测呢。即使再回到2016年初的绝望谷底，你又会建仓吗？既然横盘2年了，那么机会（赔率）越来越大。

正确的做法是逐渐加大买入比例，横盘时间越长，越值得多买。下跌无可能，上涨无限制的top10城市，可以放心大胆的买。我们要做的，是尽早建仓，定期定投，千万不要再错过下一轮涨幅。

提问：房姐好！二改一，什么意思？怎么操作？

回答：二套变首套，首付3成，具体操作方案，详见知识星球内部分享。

提问：你好，1.请问大亚湾是否会并入深圳，是否值得入？2.我打算卖掉广州新塘的小三房(200w，卖了后释放一个家庭贷款名额)加上手上100w，再借贷一点，买入深圳+大亚湾，因为最快明年四五月份才能入深户，是否等入深户后先买深圳光明的房，再回头购入大亚湾，那时大亚湾如果并入深圳，是否错过了它的爆发期？但如果先买大亚湾，又担心后继资金不继影响明年四五月买深圳，明年四五月应该深圳又涨了一波了，借表弟老婆名义买深圳怎么控风险？

回答：大亚湾并入深圳，这是一个伪命题。

深圳缺地不假，但不代表可以吞并邻近城市的土地，否则岂不天下大乱了。

再深一层分析，首先，惠州不会给，惠州吃定了临深这个金饭碗，只会蹭不会送。

第二，建议你们看看惠州的卫星地图，惠州的临深片区，包括惠阳和大亚湾在内，90%都是山，极少的平地已开发殆尽，到处是房子，剩下不多的土地，大多是早被卖掉暂未开发的。这样的惠阳和大亚湾，深圳要来何用?帮它提高房价和重整乱糟糟的规划? 所以，不要自作聪明提前布局，踏踏实实盯着深圳，这世界哪有那么多奇迹发生?

提问：房姐，问一个题外话，深圳房价这么高，普通人难以望其项背，这个城市真的适合生活吗？刚毕业的小白，很纠结选择深圳还是武汉？

回答：选择比努力重要一百倍，你的能力是否完美契合大城市需要，是否能提供超额社会价值，是决定你能否被大城市接纳的关键。如果你想要趁年轻的时候拼搏一把，一线城市是最好的选择。适合所有白手起家有梦想的年轻创业者，去深圳开拓一片属于自己的疆土。如果在武汉有人脉和资源积累，换句话说，有父母给你铺好的康庄大道，打怪升级不用愁，可以选择留在武汉。跨越阶级要吃得苦比你想象的大多了，需要的能力也是你想象不到的。

提问：亲爱的房姐？请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？

回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见知识星球内部分享。

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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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