我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：新人首问：房姐好，进入星球真是大开眼界，同时也对房姐资产运作的能力和见识大为佩服！外地人在武汉工作，女，2010年在江夏大花岭买了一3室两厅村里的还建房自住，5楼步梯，户型好，居住舒适，使用面积130平，赠送6楼阁楼带天台。2016年用组合贷买了菩提苑的二手房，现自住，把还建房出租了。两房均婚前购买。我的问题：1、还建房是该出手还是继续持有？村里有人有多套，坐等拆迁。不过暂时不会拆，也不知道非村里的户口能不能拿到拆迁款或拆迁优惠政策。现在5楼出租给他人做民宿了，签了3年合同；6楼租了一家人，一年收租金3w左右。2、想了解房姐对保险的看法。需不需要买？大概投入多少钱合适？

回答：1.几套房都买在远城区江夏，涨幅不如三环内主城区，还建房暂时没有拆迁消息，建议出手，置换到主城区。菩提苑可以继续持有自住。非本村户口大概率拿不到拆迁款

2.市面上讲保险的所有公号、文章、课程、推销，全部都是错误的。

保险有价值，但对什么人来说是不可被其他能提供类似价值的东西替代的？仅对真的遇到风险时，真的无法应对，真的拿不出那一大笔钱的人。

所以，如果你的融资能力本来就很多元化，抵御大额临时现金支出及后续调和过程的能力本来就比较强，那就没必要买保险。

否则，就是需要的。首先你需要知道：如果是纯粹的保险，其实是一个利润比较微薄的行业，通过精算投保金额和赔付的差价获取利润。比如车船险，延误险。但是到了人身险上，保险已经不再是保险，更多的是纯粹的销售带动利润。

为什么这么多人做保险，因为保险公司可以给销售巨大的提成，利益一大，心动的人自然就多了。保险本身，其实利润不高的，香港保险能够给你巨额提成，只有一个原因——保险本身有了巨大的利润。

利润从哪里来？保险的条款设计，赔付的设计，被保险人的设计，投保费用的设计，都是针对利润的游戏。

游戏一旦变得复杂，普通人就要吃亏了，智商80和一群智商120的打麻将，当然是输到底掉了。保险的利润丰厚，市场也懂得反应——干脆我不买。那么，保险公司也会调整策略——既然不好卖，我就追加销售，提高提成。

这样的博弈到了最后造成了一个结果：由于太难销售，销售只有把保险卖给亲友，变现信任。亲友也不行，干脆销售员本身，就是买保的客户。

另外2个坑：一个是理财型保险的收益率，一个是儿童保险的保额。首先是理财型保险的收益率。

一般理财型保险会告诉你：结婚可以领多少钱，生孩子可以领多少钱，60岁以后可以领多少退休金。然后你看着这个数据还蛮不错的，就投了。但真实的情况是理财型保险的长线收益率很低，低到你随便买个银行理财的收益率都比它高，更何况几十年的通胀水平铁定相当可怕。

其次是儿童寿险的最大保额是50万。内在的逻辑是法律担心你把自己的孩子弄死骗取保费。而你问的重疾险是补偿险，最高保额不受50万限制，但是要达到保单中的疾病类目才行，而这些疾病如果真的得了，哪是这些保额能够补偿的。保险公司都有精算师，算出来的产品对保险公司来说肯定不亏。

那对普通人来说，是亏损的吗？

是的。

我个人没有买保险，收益率太低。保险钱，就可以换一套房子的首付。一套房子，只要涨两百万，就是一辈子的全家无条件覆盖保险产品。

保险的用户是两种情况：

1.拿固定收入的中产阶级；

2.专业业务的配套保险。消费类的意外险可以买，大多数保险都是智商税。

提问：房姐，为什么北上广深单价10万+，依然那么多人买？

回答：房价到底是由什么决定？

房价是炒房客炒上去的？

错！你去安徽阜阳临泉宋河镇炒炒看。

房价是政府决定的？因为地价太高、税费太高。

错！宁杭蓉厦的地价固然贵，你卖一块江西赣州于都县的土地试试。

房价是由市场和货币决定。

因为货币因素，近几年全国几乎所有的城市房价都迎来来不同程度上涨。

因为市场因素，长远看，京沪永远涨。

因为市场因素，大家才对京沪趋之若鹜，投资客才会在这里聚集，这里的土地才卖的上价，这里才不需要参加恒大七五折。

所以，深圳湾17万的均价是合理的，是有市场的，是有需求的，是已经回归居住本质了的。

提问：房姐您好，作为一个买房小白，实在一头雾水。急需高人指点。目前31岁北京，想买一套小户型给老人居住或投资，全国贷款算二套，首付没多少钱30左右，想问问买永清不限购的住宅好还是买京北张家口怀来八达岭一代商住两用公寓好？或者其他不限购地区有没有值得投资的项目？感谢

回答：你好，永清建议不要入，典型的环京赌场，只有赌徒来回炒作，一堆人等着解套呢。张家口八达岭，就算给他修了高铁，机场，高速，举办了一场冬奥会，也就是个好一点的河北县城，环京只能看看燕郊，现在也不是入场时机，等限购放开。考虑投资，子弹30去沈阳，翻倍之后换北京好了。老人暂时河北租房住。

提问：房姐，卖房需要注意什么？

回答：卖房子的时候，哪怕你再着急用钱，不到签合同的时候，也不能表现出来，更不能将自己真实的情况告诉中介经纪人！因为一般人买卖房产都是一锤子买卖，基本没有回头客，你要是告诉中介或者买家真实情况，基本都是趁你病要你命，轻轻松松让你少卖三五万块钱，车船店脚牙，没有什么人情。

如何快速高价卖房是门技术，详见知识星球内部资料《卖房科技树》。

提问：目前在杭州社保够可以上车，但更喜欢深圳的气候，想在深圳购房被限购拦在门外，又不甘于买在东莞珠海。现有中介推荐深圳回迁房，优势 价6折左右 住宅性质完全一样 不限购 缺点上就是要等上3到五年 全款给开发商 。请问这种回迁房靠谱吗？是否符合我目前的情况？

回答：你好，深圳限购很简单破，详见知识星球内部分享。

回迁房有这种操作。

优点：直接和开发商签约，风险小，无需购房资格，可破限购。

缺点：全款。其实最大的风险不是全款，也不是拿不到房本，而是不确定的等待周期。一个旧改项目，从立项到旧改完成新房交付，快则七八年，慢则无限期，谁敢保证你买的旧改房要等待多久呢，全款砸进去，然后就是赌人品了。

还是那句话，世上没有免费的午餐，便宜一定有便宜的道理。

回迁房的优势是价格会低于市场价，劣势是需要一次性付款，现在很多回迁房的业主已经醒悟过来了，很少有大便宜可以占。

提问：亲爱的房姐，有个问题一直拿不定主意，思考再三还是决定向见多识广阅历丰富聪明睿智的你请教，请帮忙指点迷津：闺女在武汉某985高校读大学，未来打算考研。原本打算让她学会计专业未来考注会进四大所，但看了往年四大所招聘对口学校，闺女的985不在所列。朋友说注会起点太低，学经济可以有更好的发展。我有点认同朋友的观点，但又不知是不是最好。目前在会计，经济，金融三个专业选择上犹豫，请房姐帮忙分析、决断。闺女可塑性很强，没有特别强烈爱好的专业。房姐不以祖辈传统观念的工作理财思想我很赞同，希望孩子以后有一份工作做主业维持生计，有一份副业做投资理财。

回答：家庭条件不错的，不要报考职业型专业。比如外语，会计。金融 经济 数学更适合。家庭经济不好的，学计算机 会计等更合适。好多朋友，上一辈对自己职业发展没有帮助，去学经济学，绘画等。最后都得重新学编程，毕竟找份工作是刚需。从这个点再切入，找机会。

条件好就不要学技能类，编程赚的那点钱，不够你一套房子赚的钱，机会成本不划算。最理想的路线：本科数学+物理。硕士金融+计算机。

提问：房姐，武汉本地人，在深圳工作，子弹100，以后大概率会回武汉，现在到底是凑一凑在深圳上车，还是会武汉买个好点的大房子呢？

回答：准备好迎接下一轮的财富分配了吗？

昨天，在帮朋友谈一套香蜜湖的房子，要价4000万，一手业主2004年375万买入。 这个卖家是香港人，2007年以500万人民币二手买入，平时并不怎么在深圳生活。

我忽然想到，在深圳这样的城市，为什么每个人都需要买套房？

为什么一个不怎么在深圳生活的人，在深圳赚走3500万？

因为她享受到了这座奇迹城市的发展红利，而普通人参与城市发展红利的唯一方式只有买房！

年收入再高，如果不加以房产投资的理财方式为羽翼，在房本位的财富分配模式面前，是大概率会一败涂地的。

外来深圳的投资客傻吗？根本不傻，他们只不过是在蓄势待发，准备参与下一轮的财富分配 不买房，再好的城市，再好的工作，再舒服的生活模式，你都是过客！

提问：请问成都温江大学城合谊万璟台新盘均价8800，值得购买吗？

回答：经过近两年的房价暴涨教育，成都土著投资意识全面唤醒，所有版块洼地填平，包括原来一直不涨的温江，火车北站五块石，洼地都消失。

现在二手房还是洼地的地方，仅仅集中在高新区玉林、中和老房子、南城都汇、融城理想附近和新会展板块，其原因主要是分区限购导致的资格不足。大学城新盘除非自住，投资不建议买，除了环境什么都没有。

提问：房姐，怎么可以不用工资还房贷

回答：0首付+0月供方案，详见知识星球内部分享。

提问：房姐，新人首问。子弹120，福田华强南工作，二胎6口刚需急盼上车，意向小区靠近小学学校，能满足上班区域不限，请教新房还是二手？区域楼盘推荐或者给规划理清思路方向。就是刚需，想买新房，看了龙岗新盘，都不是现房距离远，首付得1.5左右，月供1.5-1.7，压力大，二手也不知怎么选。然后龙岗花语岸，佳兆业桂芳园，可园貌似不错，如何斟酌。盼复。

回答：你好，从往年的成绩看: 福田、南山的成绩成绩比较稳定，宝中的学校（海旺、海韵）今年有较大进步，光明、龙岗、坪山则没有亮点，说明生源还是衡量学校水平最重要的指标，房价是衡量生源水平的重要指标；

南山的学校，基本没有点招，全部是地段生，南二外系、南外系、南实系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上，我不认为全是教学质量的缘故，硬件设施是一部分，主要还是生源以及家长对教育的时间、金钱投入；花大价钱买深实验的家长，都是各行各业顶尖人物，这群家长，对孩子教育的投资本来就大，换个二线学位，学而思、各大补习班一起上，成绩也不会差，很多家长会错误的认为，孩子成绩好是学校的缘故。

总结：上学，就近原则，过得去就行！孩子成绩，最终还是拼实力，拼家长！

搞房地产，因城施策，搞教育，因材施教。

福田好学位两房太贵，南山买不起，宝安学位一般，罗湖学位房更好一些。不建议买新房，前期的月供只能硬抗，装修费用也是一笔不小的开支。如果能淘到低于市场价的笋盘，通过高评高贷和一些金融手段可以实现0首付，但是月供对你们来说压力太大。

布吉由于规划问题，房价一直涨不起来。追求学区和自住上班方便，最好的方案是买个学区小2居，在附近租个3居自住。子弹120，需要满足6口人居住，还要有学区。需要适当放弃一些东西，不能既要 又要 也要。

提问：房姐您好，我在广州，目前越秀持有一套老破小，市值约200w，贷款剩58w。上个月用家人的首套票在隔壁入了一套老破大笋盘。首付100w都是借的。两套都是中上省一级学位房，都是快30年。请问是卖掉老破小来付老破大首付，还是用老破大二次贷还老破大首付然后破小继续持有？感觉老破小好像已经没什么上涨空间，腾出房票等有笋盘再入还是继续持有？谢谢

回答：老破小做凤变冰后出手，腾出房票再换筹。详见知识星球内部分享《装修篇——如何花5万装出30万的效果？》

提问：房姐，有个问题请教一下，都说买房子主要看地段，好的地段有升值空间更抗跌，根据房姐平时的讲解所谓的ceo盘大部分都占据了中心位置不是应该更有投资空间吗？远郊区不是应该不抗跌，不容易升值吗？？？往房姐科普一下！

回答：今天来聊一聊买房到底如何选择地段。你的问题换一种说法就是，为什么现阶段投资不能买核心内环，开始转向城乡结合部了呢？房产投资是一门技术活，涉及地段、面积、品质，有主流战略，和小众战略。地段又分产业、轨交、规划、人口等因素。

在楼市的早期，城市价值体系尚未沉淀，市中心的价格还没有涨起来，比如10年前的武汉天地1万+，这个适合就要赶紧买买买。随着城市不断扩张，需求扩大，主城区房价继续上涨，近郊区二手开始接手城市新的需求，价格还只是市中心的三分之一，这种时候就存在入手机会。大城市的供给挤压，老破小价格开始和商品房接近，城区内商品房价格开始脱离上车选手的区间，但部分人群(新房癌)不愿意买没学区的低价老破小。

于是这些人把目光投向更远的郊区，反正郊区也有了学校商场等生活配套，有了地铁接驳，一个小时也能进城，用距离交换舒适度，再加上开发商一手盘拉动，政策利好宣传，郊区一两个月之间就进入暴涨，这样的阶段，是城郊结合部不断向外移动的阶段，同时也可能因为郊区的炒作和过度追捧，价格出现溢价。

内环的土地和各种资源都是稀缺的，但是稀缺本身不代表成长性，只代表流动性。不稀缺地区变得稀缺才有成长性。对于武汉这种大城市，政府的规划已经远远超过了自然的郊区边界。

没有百姓飞蛾扑火，哪有城市浴火重生。真正的投资着，需要拥有一双慧眼，买在板块大涨之前。如何判断哪些是具备成长性的城乡结合部？比如，售楼部以规划了名校分校，医院分院，地铁以及商圈等作为最大卖点的板块，重点在规划。

目前武汉能找出来的板块，仅剩4个，详见知识星球内部分享。

提问：您好，很多人强调投资房子时学位非常重要，但是现在学区政策多变，有的地方已经实施多校划片，原来的热门学区房价格就应声下跌，所以投资学区房反而成为了一个不稳定因素，您觉得呢？

回答：同意你的观点，我对纯学区房不感冒，超短期投资的话可以适当配置。我的风格向来是只投确定性，学区房是个任人打扮的小姑娘，一纸文件就可以让黄金变鸡肋。自用可以买，长持需谨慎。

提问：房姐，读研三年，用学校户口买了两套神盘，但是也浪费了许多时间，导致研究生延迟毕业一年。感觉很压抑，不知道以后找工作影响如何。特来求指导！

回答：恭喜，你已经超过99%的研究生同龄人。认清什么是最重要的事情。读了这么多年书，不是为了当一个高级打工者。

如果想要世俗意义上的成功，赚够五千万，不笨、努力就足够了。普通人努力程度之低，根本轮不到拼天赋是对的。竞争越激烈的塔尖，运气越重要。越是光辉耀眼的行业战场，站满了武装到牙齿、智力爆表、真实幸运加满技能点的异能者，最后的胜出者，最终就是运气游戏的幸运儿。

对自己有清晰判断，别做梦想在公务员、投行、IT、医生职业上出人投地，你不是世家、智力、运气三位一体的幸运儿。找到一个满是普通人的小众赛道，才可能依靠努力胜出。

深圳落户去工作生活没错，可以享受大都市产业红利，房产买了跑平通胀，赌国运。

正常国家发展轨迹都类似，八九十年代吃饱饭是第一刚需，生产饲料的刘永好家族首富；

家电零售需求在90年代崛起，2005时代是国美黄光裕天下；

新世纪开始的改善居住需求把房地产行业推向2013年的巅峰；

最近十年消费金融和互联网是最耀眼明星；

发掘需求、制造需求、满足需求、引领需求，给一代一代人造梦，提供一代人身份认同标签产品，商者无域大道相通。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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