本文來源於三益中國
細節都藏在「魔鬼」里。把「細節」放到建築上理解，就是大家常說的「作品完成度」。
造一座新建築，可以用更先進的工藝、更昂貴的材料。但是放到改造項目上，物理空間和原有結構的限制往往很大， 「技術實現」對於項目成敗至關重要。
今天，我們就從「上海靜安柒彩里」說開去，從平時看不到的背面，從對層高、消防、設備等等的優化，去理解設計背後的「技術實現」。
靜安柒彩里的全新升級
近幾年，很多老牌商場，像上海的八佰伴、太平洋百貨、巴黎春天等緊追消費升級趨勢，進行了新一輪改造，但改造難度和投入都很高。
上海靜安柒彩里（原中華商城）改造項目獲得了今年金盤獎上海賽區最佳城市更新類第一名，是綠地集團開發，三益中國參與改造設計深化的城市更新項目。對原建築的內部空間和業態功能進行重新改造，激活城市中心區域的存量空間。
靜安柒彩里，實景照片
項目位於上海市靜安區萬航渡路838號，兩條主幹道萬航渡路與康定路交匯處，有著很好的城市展示面。
項目區位圖
原中華商城於1998年完成施工圖設計，2004年完成竣工驗收，但因為各種原因閒置下來，成了一塊城市「心病」。雖然外維護結構保存完好，但風格和硬體已明顯落後於時代。
改造前外立面實景照片
改造前內部空間實景照片
歷經了去年一整年的更新設計和現場施工，項目最終在2019年3月18日全新開業。現在，它是一座集合秀場展示、創意零售、美食廣場、健身娛樂、共享辦公於一體的綜合體，也是一個立面美觀度和室內功能性很高的改造案例。
改造完成後的靜安柒彩里
靜安柒彩里入口門廳
柒彩里內部商業介面
漂亮背後的故事
對商場的顧客而言，美觀和便利性是他們在乎的切身問題。但從經營者角度來看，要想將商場商業性最大化，必須從層高、消防、設備這些背面的問題進行綜合考量。
1. 奪回魔鬼的30公分
從百貨改造成mall最困難的是什麼？有過此類項目經驗的人會告訴你，是層高。曾經相對低矮的百貨樓要想搖身變成重新進入年輕人打卡榜單里的綜合購物廣場，層高是擺在面前一個最嚴酷和棘手的難題。
進入存量時代後，許多改造項目也在思考如何讓層高「長高」。由於項目要直面附近商場的競爭，業態定位要更加復合跟靈活，除了商場功能，還要做出滿足秀場、創意零售和共享辦公的空間。在較為低矮的空間內，即使面積足夠，空間的張力也難以充分釋放，一些對層高有要求的展覽和表演活動也很難開展。
新開的商業中心層高往往都達到了5米往上，而中華商城的原始層高只有區區4.2米，這跟改造所要達到的訴求完全不匹配。所以技術團隊著重需要考量的是如何壓縮結構和設備的綜合使用空間，以實現更多的凈高。
靜安柒彩里室內
中華商城建造之初選用的1998年版防火規範早已過時。為了滿足現行的國標規範要求，中庭的建築防火捲簾盒由預留的0.9米安裝空間改為1.3米。在這個基礎上如果沿用最初的管線排布，中庭走道吊頂只能做到2.7米。這個數字對於商業體驗來說簡直就是噩夢。
從哪裡「偷」來30公分，滿足吊頂高度至少3米的高度呢？三益機電專業設計師綜合協調管線排布與走向，最後經BIM設計，改變了占據豎向空間最大的藍色消防排煙風管的走向，從綜合調整為分支管經過後勤區域進入服務範圍，奪回了這魔鬼的30公分。
優化過程
優化前後場景圖
優化後實景照片
雖然僅僅是30公分，但為接下來的室內設計、後期運營提供了更大的彈性。從顧客角度來看，更加平整和開闊的天花，也提升了視覺感官上的舒適度。
2. 打好2+4的消防配合
如前所說，20年前的建造規範已無法滿足現行的消防要求，消防設計需要重新做起。既要滿足舊樓適用現行消防要求，更要將商業空間最大化，最大限度地保障商場裡每層商鋪的整體延續性，提高得鋪率。那如何配合設計解決新的消防問題，就成為設計師特別關注的重中之重。
靜安柒彩里室內，實景照片
靜安柒彩里地上8層被定性為高層商業。按新的防火規範進行計算，在原來兩部防煙樓梯間的基礎上，要再新增4部疏散防煙樓梯間，且需要在首層直接對外疏散。
這個問題的難點在於，中華商城與相鄰兩棟塔樓（吉臣酒店和藍朝部落公寓）有著相互咬接的平面關係，即每層的租賃分割線並不在上下同一個位置對應，平面現狀不規則。但新增的樓梯間既要落位在1~8層能對應起來的位置，又要能首層直接對外。同時，為了成就商鋪的延續性，樓梯間不能位於平面中心，更不能是首層靠外牆的位置，畢竟這些都是商業最佳區域。
最終，考慮到商場進深方向偏厚，選擇在商業進深盡端的最西和最南部橫豎集中設置了4部疏散樓梯間，解決了這一難題。
新增消防樓梯間示意
在利用原有樓梯間的情況下，新增的4部消防疏散樓梯，在一層結合原有樓梯間新開出一條疏散走道直接對外；在三層則是結合商業餐飲的後場通道布置。這種全局觀下的消防落位不僅預留出商業價值最大的區域，也保證了商場內店鋪的整體連續性。
另外，為了減少4.2米的原始層高不足可能產生的壓抑感，店鋪採用了開放式的中島設計，保證了視線通暢，也節約了交通面積，從而提高了得鋪率。
開放式的餐廳空間
3. 空間設計的隱形術
在深化設計中，如何隱藏設備也是一項技術活。對於改造項目來說，需要根據新的機電設計，對可能產生的噪聲、氣流以及對美觀的影響採取措施。
項目裙房屋頂是舊有公寓、酒店與新改造部分的商場共用。為避免屋頂綠化被破壞，引發糾紛，設計中將餐飲排煙風機及管道集中布置在無綠化地帶，跟冷卻循環管走向平行。
屋面鳥瞰
屋面餐飲排煙風機及管道布置
原方案設計將屋頂消防水箱間放置在一片竹林中。後經現場踏訪，將其改為無構築物的露天消防水箱（下圖六個圓點的設備）並移至風冷熱泵旁，圓滿地解決了設備與綠化的衝突問題。
屋面機電設備布置
隱藏在竹林後的排煙風機/屋頂消防水箱
項目名稱：上海綠地靜安柒彩里
建築面積：33165.9平方米
建築改造要置入新功能，就要相應置換整合新舊結構或設備。所以舊改項目中尤其離不開技術優化。不只是綠地柒彩里，其他項目也同樣如此。
4. 設備管道的保護色
以「藝術生活化、生活藝術化」為發展理念，愚園路愚巷的變身將原本破敗不堪的簡陋老房子重塑成了一個跨界的生活美學街區。在這裡，不僅有充滿奇思妙想的創意店鋪、悠遊閒適的美食酒廊，更能在廣闊的綠地草坪上做各種天馬行空的藝術項目。
草坪邊上沿街的一棟小洋房現在被改造成了潮流火鍋店。經過綜合分析，東北角是設置廚房的最佳位置，正好東北角屋面也有一個煙囪。不過原來的屋面煙囪只是造型，實際沒有排油煙的功能，也無法打通在原有屋面開洞。
真假煙囪結合的平面示意
結合功能要求，設計師在外立面重新設計了一個油煙管井，讓真煙囪包裹住假煙囪，使其達到完美結合。並採用水洗鵝卵石作為煙囪立面材質，與小洋房的立面造型相得益彰。
改造前和改造後的實景對比
項目名稱：上海創邑SPACE·愚巷
建築面積：1169.28平方米
5. 偷梁換柱的真功夫
創邑SPACE·衡山地處上海衡山路，與各類文化藝術、生活美學、社群活動等元素跨界融合，打造工作休閒於一體的創意辦公空間。
改造前立面實景圖/改造後立面效果圖
項目原始結構複雜，無法通過傳統的混凝土或者鋼木結構來做出立面造型和細部效果。所以，項目外牆採用輕質材料整體外掛，既不破壞原結構，又保證建築效果。
原結構至少經過一次加層、一次改造和三次擴建，時間跨度大，年久失修破損嚴重。這對於建築技術團隊是個很大的挑戰。經過反覆溝通協調，最終給出了一套經濟又適用的結構解決方案。
首先，內襯鋼框架托換技術實現加固改造一箭雙鵰，以開間為單元設置鋼結構框架，托起各層樓板後，再根據需要拆除砌體牆；另外，鋼結構夾層依託下部框架升起，採用花紋鋼板上覆混凝土結構，自重輕且無振動隔聲好。
結構改造示意
項目名稱：上海創邑SPACE·衡山
建築面積：3498平方米
城市更新是對城市生活的深度理解。簡約和漂亮背後，是對一套完整設計體系的反覆思考和打磨。
奪回魔鬼的30公分，表面上只是技術上的一點點優化，但卻能給前端設計、後期運營帶來積極正面的綜合效應。落地過程也體現了對項目整體需求的理解。
好的建築改造，一定是技術、設計、運營的共同實現，三益中國也有實力將這套理念和經驗，落實到未來更多的項目中。