貓頭鷹日誌（MalltoWin Log)
雖然港資「大佬」在內地的發展路徑有別，模式不一，但它們韌性生長的故事，歷久彌新。
2022-07-07
來源：贏商網
ID：winshang
作者：贏商小縱隊
封面 & 頭圖來源：視覺中國
「既是同舟，在獅子山下且共濟，拋棄區分求共對，放開彼此心中矛盾，理想一起去追……」
二十五年光景，香港獅子山下打拚的港資大佬們，築起了熠熠生輝的內地商業版圖。追夢的它們，用一幢幢個性之mall給時代作注，記錄著一座座城市的飛速發展。
浪潮激盪，它們與各路玩家一起探討商業的可能，擴展商業的邊界。中國商業的模樣，還在變化，不斷被豐富；屬於港資的新篇章，立體充沛，擲地有聲。
如今，香港回歸25周年，縱觀9大港資企業內地數十載的風雲變幻，以及行進軌跡，雖路徑有別，模式不一，但它們韌性生長的故事，歷久彌新。
01
新鴻基 ：
內地造mall數十載，終於快起來了
上世紀80年代，與改革開放進程同步，新鴻基首入內地，參與發展廣州中國大酒店。夢回1992年，新鴻基市值超越李嘉誠的長江實業，成為香港市值最高的地產公司。
獨占鰲頭的它，乘著南巡之風，扶搖直入內地。以北京新東安廣場（1998年開業）為起點，往後十數載以長三角為靶，商業子彈集中射向魔都上海，一度被外界解讀為「上海依賴症」。
但新鴻基依舊不緊不慢。在大灣區熱潮湧動，疊加著國內高端商場領跑的「新東風」下，它終於開始了新的亮劍之旅。
一方面，香港業績受困，新鴻基 內地租賃物業收入則連續6年持續增長，2021下半年同比增加18%至33.74億港元。同時，內地的標杆商場維持著高客流與穩健的出租率。
另一方面，內地強勁消費市場刺激下，新鴻基正 加快內地標杆商場入市節奏。
上海One ITC於2019年底「軟開業」，是個實打實的魔都「首店收割機」，比肩港匯恆隆； 南京IFC搶客德基廣場， 蘇州ICC環貿是金雞湖畔封面地標，填補區域高端商業空白。
上海ITC，圖片來源：新鴻基地產官網
杭州IFC計劃2024年起分期落成，改寫杭州高端商業格局； 廣州南站廣州環球貿易廣場動工； 南沙慶盛項目一期預計於2024年竣工。
加速標杆項目落地出街外，進入內地29年後，終於跑起來的新鴻基，也在積極「儲糧」。
截至2021年12月31日，新鴻基地產在 內地的土地儲備已超過香港。「按發展計劃，集團的物業投資組合將增加約1600萬平方呎，其中約80％的樓面來自內地項目。」
穩定的內地市場，已然成為新鴻基們當下最佳的掘金之地。而這背後，是選中高端商場賽道的底氣，以及穩健的財務結構之支撐。
02
「收租王」恆隆：
闖關內地最為超前，鎖定高端mall
港資闖關內地商業圈，恆隆最為超前。
據恆隆集團官網，港匯恆隆廣場、上海恆隆廣場地塊分別於1992年12月和1993年12月，通過與上海市政府簽署《上海市國有土地使用權出讓合同》獲取。
恆隆二代當家陳啟宗根據市場大勢作出判斷：「此次切入中國內地市場的機遇，是一次千載難逢、不可錯失的機遇。」
30年一晃而過，恆隆穿越數個周期而來。
2021全年業績會上，恆隆集團董事長陳啟宗在回答贏商網提問時表示， 上海恆隆廣場的銷售額是集團所有香港商場總和的2.7倍，上海港匯恆隆廣場料1-2年內銷售額也可超越香港。
而往常少有提及的其他城市之恆隆廣場，終於從「小配角」晉升為「第二主角」。
據悉，2021年無錫、昆明兩個商場銷售總和也已超過香港，而新開的武漢恆隆廣場增長強勁，預計兩年內超越無錫、昆明，可成為上海以外銷售額最高的商場。
昆明恆隆廣場，圖片來源：項目方
透過武漢、昆明、大連三個「被表揚」項目，即可看到恆隆破除上海依賴症之實戰，亦能窺見其高度鎖定高端商場之戰略聚焦。
- 一方面，在一線城市和強二線城市之外，高端市場的容納量有限。
受制於奢侈品品牌在這些城市中難以開出多家門店，使得此類高端商場必須得搶占先機。先入者可以因此建立起堅實的防禦性優勢，後入者則面臨著殘酷的競爭。
- 另一方面，近年來，高端商場出現了不少新變化。
首先是萬象城、SKP、武商等內地玩家的加速搶占「潛力股」城市。其次是太古、K11等港企加碼上海、重倉大灣區。以及，城市更新浪潮下，太古通過舊改批量複製「太古里」傳奇。
同一城市、同一商圈裡一家高端商場獨大的局面，正在被打破。眼下恆隆或許需要做的是，儘快在上海以外的城市，再造出一個「上海恆隆廣場」。
03
「實力派」新世界：
抄底內地，不想再低調
新世界百貨，生於1993年。一年後，內地首店——新世界百貨國貿店開在武漢西北湖畔，率先將歐洲、亞洲超過60多個國際品牌引進武漢，成為江城國際時尚領跑者。
武漢新世界百貨國貿店，圖片來源：項目方
以武漢為起點，新世界百貨經歷了內地三十年沉浮，而內地百貨也由繁轉衰。2013年，上海K11出街，新世界內地換道開始。
由此起步，K11鋪向了 內地重點一二線城市中心地帶，以 「藝術·人文·自然」之風，掀起購物中心新時尚。
歷經近10年發展，截至2022年6月，K11在內地共有6個項目，包括4個K11——上海K11、廣州K11、瀋陽K11和武漢K11，以及2個K11 Select——武漢K11 Select、天津K11 Select。
圖片來源/新世界
新世界發展在財報中透露， 預計到2025財年，K11將覆蓋10個城市，共近40個項目，總建築面積達280萬㎡。
在回報方面，新世界希望香港K11租金收入的復合增長率平均每年能提升15-20%， 在中國內地則每年平均升25-30%。
K11版圖在擴張，模式亦在進化。
今年3月，上海金橋，K11首個輕資產項目落地，「文化沙盒」K11 Select首入浦東。5月開局，新世界中標廈門五緣灣濕地公園TOD項目，輕資產再落一子。
於是乎，跟上港資大佬們內地快跑的節奏，新世界先行一步，打下了 港資內地第一個輕資產樣本。
不止於此，新世界內地「quick win」（快贏）野心的具象折射，還有 一連串「抄底」動作。
4月底，它在一日內收購龍光系資產，並與招商蛇口簽約。而在去年，其已將深圳、廣州3箇舊改項目收入囊中，以超2000億元的投資，成為大灣區名副其實「地主」。
新世界的內地新番劇，節奏變快了，劇情精彩了。而從鄭裕彤到鄭家純再到鄭志剛，雖然老一派、新一代掌門人的戰略各有不同，但新世界發展始終看好內地市場，「快贏」野心還在膨脹。
04
九龍倉：
內地進退有道，守住二代新星IFS大盤
九龍倉進軍內地，是在上世紀90年代初。
首站，選在北京。1994年，九龍倉與北京西單商業區建設開發公司共同投資興建北京首都時代廣場。六年後，九龍倉南下轉戰魔都，於2000年開發了大上海時代廣場。
京滬兩個時代廣場成功試煉後，2007年-2014年，九龍倉在內地快速發展，總投資超1000億元，高峰時土儲達1220萬㎡；內地收入占集團盈利比例從不足10%躍至近30%。
這期間，九龍倉賣掉了北京首都時代廣場，新增加了大連及武漢時代廣場、上海會德豐國際廣場及成都時代·奧特萊斯等商業物業，布局成都、長沙、重慶、無錫（無商場）、蘇州（無商場）5個IFS項目。
相比，規模較小的一代產品——時代廣場，IFS屬於九龍倉內地的二代新星。
「九龍倉的第二代產品，我們引以為傲。成都項目地上、地下面積超過了75萬平方米，商場面積接近20萬平方米，已經超過了九龍倉旗艦項目——中國香港海港城的規模。」
屬於九龍倉內地最高光的時刻，同樣停在了成都IFS面世的2014年。這年底，九龍倉內地租金收入增長10%，但利潤卻進一步萎縮。
九龍倉再次調整內地發展策略，將原來的15個城市縮減至10個， 聚焦核心一二線城市，轉向商業地產，專注IFS系列。
誠如已退任九龍倉集團董事會的周安橋所言："成都IFS這樣的項目，每年有兩個最好。但因為九龍倉選址很嚴，總是找不到類似的好地段。"
好地段，可遇不可求。在理想與現實撕扯之間， 守住已有的IFS大盤，不失為一種明智之舉。
在九龍倉集團的年報中，旗艦投資項目成都IFS、長沙IFS常年都是被表揚的對象，它們也是帶動其內地業績增長的首要功臣。
所謂「滄海橫流方顯英雄本色」，不過是事後喧鬧。真正淌過江稱王的人，無一不是謀定而後動。時代之風勁吹，「穩」字當頭依舊是九龍倉主旋律。
05
瑞安房地產：
新天地一炮而紅，因時而變內地換道
瑞安房地產於1996年進入內地市場， 瞄準舊城改造和商業地產。
1999年，上海新天地動工。兩年後，它新生而來，保留著石庫門建築原有的磚牆、屋瓦，漫步其中，恍若置身上世紀二、三十年代老上海。推門而入，現代化的生活方式、氣息鋪面展開。
借鑑國外經驗，採用保留建築外皮、改造內部結構和功能、引進新生活內容，上海新天地「舊瓶裝新酒」的打法，全國尚屬首創，迅速成為圈裡圈外人朝聖、打卡地。
以上海新天地為樣本，瑞安房地產在內地開始了「天地系」項目的擴張征途。武漢天地、大連天地、重慶天地、佛山嶺南天地……一座座以舊改之名問世的「天地」MALL，接待著四方慕名之客。
行至2021年，上海新天地到了弱冠之年。而瑞安房地產的內地發展軌道，亦出現了一些新變化。
新登場的瑞虹天地太陽宮成功刷屏了，Foodie Social南里食集2.0、運動集合專區Sports Social、親子體驗空間Kids Social和寵物空間Pet Social四大社群空間客流如織。
圖片來源：項目方
新天地煥新繼續，原新天地時尚購物中心更名為新天地時尚II，聚焦年輕社群，探索真實（raw）、去形式（real）、不被束縛（naked）的自我個性表達。
加碼武漢，佛山退地。與武漢城建集團合作以170.31億元（包括稅款）競得武昌區綜合用地，此前其已在武漢布局了武漢天地、光谷創新天地2個項目；佛山歸還的2宗土地皆作為辦公及商業用途。
一進一退，策略要點，清晰可見。
06
太古地產：
內地新「舊改王」，批量複製太古里
太古的商業故事，起點是香港「港島東」的太古城中心。
深諳「地段、地段，還是地段」之於商業盒子的重要性的它，90年代末邁出闖入內地的步子時，慎之又慎。
2001年，太古正式宣告進軍廣州，與天河城、正佳廣場毗鄰而居，取名「廣州太古匯」。
圖片來源：廣州太古匯服務號
往後，太古地產在內地開啟了漫行的二十年時光。當內地城市更新大潮愈演愈烈，太古地產找到了批量複製「太古里」高光的擴張路徑。
2021年被熱議的5個太古里項目，多多少少都有「舊改」標籤。
在上海，前灘太古里已於2021年9月30日起分期開業。而太古地產與上海靜安置業合作的張園項目（案名未定），目標是南京西路上「又一座世界級商業地標」。
在北京，三里屯太古里西區擴建項目，由雅秀服裝大廈改造而來；北區擴建項目框架協議於去年8月簽訂。
三里屯太古里西區，圖片來源：視覺中國
西向而望，西安小雁塔太古里對標「成都遠洋太古里」。
一個個鮮活的案例背後，暗藏著 太古地產舊改項目的選址法則——偏愛工業區和歷史老城區。
而作為內地悄然上位的舊改王者，相較過往「自持自建」、「穩紮穩打」之重資產style，太古地產「與實力拍檔組CP」的新打法有著明顯的「輕量型」標籤。
一方面，選中的合伙人——基本都有政府、央企、國資背景。另一方面，合作模式中，太古一般承擔著商場「運營者」的角色。在與遠洋多次對半股權的合作中，其逐漸形成合作方主導前期開發建設，太古負責設計以及後期招商運營。
「太古慢」突然轉變為「太古快」，更多太古里項目正在醞釀。可這條不同於一眾港資地產商另類生長路徑，也不是那麼好走。因為，面臨的競爭對手越來越多，也越來越強。
07
「新愚公」香港興業國際：
十五年磨一劍，堅持「長期主義」
《未艾·方興——從大中里到興業太古匯》一書記載，2002年底，香港興業國際以13.1億元拿下魔都市中心一幅占地超過6.28萬平方米地塊。
以「尊人重土」為核心價值觀，參考香港愉景灣經驗，香港興業國際制定了一個兼容零售、辦公、住宅和酒店的「混合型」開發方案。
長達15年的開發建設中，興業太古匯經歷了居民安置、基坑建設、地鐵影響、區域聯動、交叉作業、綠色施工等難題。僅項目的前期規劃和地塊平整，便耗費了近十年光景。
圖片來源：官方提供
查懋成曾深有感觸：
「做好一個城市更新項目，對企業而言有很高的能力要求，不是簡單的『拆建』，而是要在融合城市本身歷史文化氣質的基礎上，挖掘土地價值，盤活土地資源，激發區域活力，帶動城市產業升級。」
為此，香港興業國際聯手太古地產，並邀請香港知名建築設計事務所——王歐陽建築設計事務所，設計了一個能夠呼應歷史與未來、融匯中西文化內涵的「一軸三節」的商業綜合體，以呼應老上海里弄的「前廳」、「中庭」和「後花園」，以及石庫門建築群中常見的「北鬧南靜」狀態。
2017年，興業太古匯正式開幕，250家品牌的超強陣容中，有包括國內唯一星巴克臻選上海烘焙工坊在內的 27家內地首店、近40家上海首店，有效推動了上海「首店經濟」發展。
進入第5個年頭，興業太古匯不斷根據市場消費需求進行調整，持續提升南京西路商圈「潮奢」調性，引領上海高端消費。
圖片來源：官方提供
積極探索城市更新之際，香港興業國際也在持續加碼內地市場，尤其是 長三角區域的項目布局。4.14億元買下杭州金沙印象城寫字樓項目，8.304億元競得上海松江區洞涇鎮SJS3000單元 02-04號地塊。
堅守「尊人重土」的價值理念及長期主義精神，不斷加碼內地市場的香港興業國際，要持續做時代的「新愚公」，與城市共生長。
08
香港置地：
中環大地主，內地悶聲發商業大財
在香港，「中環大地主」香港置地名氣逼人，大牌雲集、富人流連的LANDMARK(置地廣場)就是個明證。
在內地，它 常年謹慎潛行，水花不大。直到2011年，獨自拿下北京王府井商業地塊，商業版圖徐徐展開。
2016年，在重慶高端住宅市場深耕12年後，香港置地聯手招商蛇口推出內地的首個商場——重慶長嘉匯購物公園。而去年驚艷四座的「重慶光環購物公園」，則是其集內地近二十年經驗之大成者。
這座「把森林搬進商場」的明星mall，成了香港置地內地加速最好的廣告牌。
目前，香港置地已在內地全面鋪開中環、光環兩條產品線——南京金陵中環項目B地塊主體結構封頂；光環夢中心在杭州蕭山科技城開工；重慶中環萬象城項目所在地塊成交；中環廣場項目簽約落戶蘇州金雞湖東岸。
另按照「一個中環+多個光環」的布局規劃，重慶第二個「光環」——重慶中央公園（輕奢版光環）已排上日程，而該項目為香港置地與招商蛇口二度合作。
次第而落的新子，無一例外 皆為綜合體，且合資項目占據大多數。而選擇的合作對象，無一不是重視品質、財務穩健的企業。一類是以招商蛇口、華潤、新建元、平安為代表，均為不缺錢的央企、國企；另一類為以外資開發商仁恆置地為代表，屬於高端住宅和高端mall的高能玩家、
實力加持之下，香港置地獨立操盤，亦不足為奇。2020年，香港置地一擲千金，以「地王價」310.5億元將上海徐匯濱江綜合體地塊納入囊中。
歷經數載後，屹立在上海灘的這個「地王」項目，或將複製香港置地廣場繁盛之景。那時，內地悶聲賺大錢的香港置地，離新的收穫季也不遠了。
09
「超級包租公」領展：
大秀資管術，圍獵內地mall
2018年，領展公布了一份「2025願景」計劃——香港占70%-75%，中國內地占≤20%，海外占≤10%。
往後三年，領展依此為據，在商業地產圈大施拳腳，且尤以2021年為甚。這年，其 在中國內地上演了三場收購秀。
4月，27.72億元收購上海七寶萬科廣場50%權益，這是領展於上海首項零售物業投資；6月，32.047億元拿下廣州太陽新天地購物中心；10月，首次進軍大灣區物流領域，7.54億元將東莞、佛山兩個新物流物業75%權益收入囊中。
不難看出， 投資零售商業物業，領展優選內地一線城市。而屬於它的內地故事，亦從一線開始。2015年4月，領展25億元收購北京中關村歐美匯購物中心。
兩年後，領展再次出手，2017年4月9日收購廣州西城都薈廣場，作價40.65億元。2019年還將北京通州京通羅斯福廣場、深圳怡景中心城收入囊中。
至此，領展在北上廣深四大一線城市站穩腳跟。
「以往進行收購項目，到處敲門也未必有回應；但現在情況有點改變了，即使不敲門也已經有人找上門。」
上市近17年， 領展——亞洲規模最大的商業地產REITs、香港「超級包租公」，正從「敲門人」，搖身一變為「被敲門人」。
角色轉換背後，是環境大勢之變，是領展「不差錢」的底氣，以及資管才技的恰當運用。
一方面，趕上了國內商業地產圈新一輪收併購大戲。據世邦魏理仕《2022年中國房地產市場展望》，2022年，在投資和出售意願均有所提升的環境下，中國內地商業地產大宗交易額將同比增長10%-15%，有望首次突破3000億元。
另一方面，2021年，領展首席策略總監丘兆祺透露：
「領展資金充裕，而且一直維持高信貸評級，負債率僅百分之十八左右，做收購的能力和資源非常充裕。」
據商業地產頭條統計，過去5年領展的資產負債率確實維持在20%上下。但由於近兩個財年收併購項目的增多，這個比率亦有所增加，直逼25%。
而領展「超級爆改術」在深圳領展中心城身上的高能運用，則是其在內地商業圈立穩腳跟的明證之一。
往後走，靠著「領展購物廣場」這一行走的廣告牌，領展的資管大秀，必將繼續上演。誰，會是它的下一個獵物呢？
商業與地產
(ID:commercialproperty)
為商業地產價值賦能，本平台原創內容皆由 貓頭鷹研究所（MalltoWin Lab) 專業出品。轉載請註明作者及出處。