貓頭鷹日誌（MalltoWin Log)
頭部企業領軍，亮點項目紛呈，穿越重重困難的2022，商業項目依然為推動城市進一步發展扛起了屬於自己的那份責任！
2023-01-10
來源：優點商圈數據
2022年是不平凡的一年，但即使在諸多困難的環境下，全年依然新開出了超過470個商業項目！
再次回顧這一年的商業地產市場，我們可以看到，市場由知名連鎖商管企業主導的局面加劇——萬達以開業55個項目居首，華潤、龍湖、吾悅廣場等新增項目也均超過10個，牢牢占據主力軍位置。
省市具體開業項目數量
連鎖商管年度新開數量梯隊
從去年3月部分地區開始受到疫情嚴重衝擊，到5月份的逐步緩解，再到年底的防控措施優化，全年各月開業數量也呈現相應的起落。
整體來看，汰換和煥新類項目合計首次超過100個，其中萬達接盤近20個，此外，上海蘇河灣萬象天地、廈門海上世界、成都SKP、海口免稅城、武商夢世界等多個重磅項目亮相，對城市商業格局起到進一步重塑作用。
我們將通過下文數據展開分析。
01
全年新開商業項目476個，華東和華南依舊貢獻最大，12月單月突破100個。汰換和煥新類合計首次突破100個意味著更多項目面臨前所未有的經營壓力。
下面我們從區域、開業時間、汰換、競爭、類型等多個角度簡析。
區域分布
全年新開項目熱力圖 (顏色越深代表項目越集中)
省市具體開業項目數量：
特別說明 ：
1 本次統計不含項目內街區/市集，不含山姆等倉儲會員店，統計如有錯誤/遺漏歡迎指正。
2 深圳滿京華滿紛天地和杉杉奧萊，三利廣場789和三利愛琴海分別按照一個項目統計
2 深圳滿京華滿紛天地和杉杉奧萊， 三利廣場789和三利愛琴海分別按照一個項目統計
結合熱力圖和省市數量觀察，華東和華南依舊是新開業集中區域，廣東和江蘇數量同為57並列第一。
開業時間
各月新開項目數量和走勢：
開業時間受檔期和疫情雙重因素影響，隨著疫情管控措施的優化，12月份開業數量達103個，成為年度開業數量最多的月份。
9月有81個項目開業，排名第二位，1月、5月、10月開業數量也較多，聖誕+元旦、國慶、勞動節等集中開業的重點檔期是造成開業大月的主要因素。
為更好觀察對比，我們將月份數據壓縮到季度。
數據顯示東北和西北開業主要在第一季度，多數省市在第二季度受到較嚴重的疫情衝擊，上海等省市在三四季度逐步復甦。
城市線
城市線分區域新開數量：
二線城市新開項目超200個數量最多，但集中在華東、華南、華中、西南四大區域。
各區域分城市線新開數量占比：
不同區域新開的構成有較大的差異：華東顯示了均勻的發展方式，而東北、西南、西北二線城市貢獻超60%。
汰換與煥新
外部激烈的競爭可能導致項目經營不善，需通過汰換或煥新的方式來增強競爭力。
據不完全統計年度汰換達81個，是2021年的1.6倍，煥新25個，兩者合計首次超過100個。
部分代表性汰換項目：
註：杭州眾安廣場前身恆隆廣場並非上海恆隆。
數據顯示全國連鎖商管成為主要接盤者：其中萬達有19個數量最多，不僅有獨體項目，還有區域型的建業和全國範圍的奧克斯；華潤收購的樂購升級為萬象系列，同時還通過輕資產的方式進駐中山。
部分項目已是多次汰換，例如無錫萬達之前是新廣南里，而最早則是京東廣場。
被汰換項目開業年份
被汰換項目更多是2013年之後開業，超半數經營不超5年甚至1年就無法繼續，而只能由新的商管公司接盤。
部分代表性煥新清單
項目通過煥新來主動提升競爭力，方式多樣：有的轉型年輕潮玩定位例如廈門禹悅匯，有的將產品線統一例如龍光藍鯨，也有的借城市發展帶來的機遇徹底改造例如第壹MALL接駁地鐵。
競爭與共生
隨著商業項目數量不斷增多，開業即面臨競爭成為常態，2022年度有超200個項目(占比約45%)周邊800米內有其他商業項目，其中近70個(占比約14%)周邊超過三個商業項目。
瀋陽龍湖渾南天街(下圖數字1)與全運萬達(數字2)10分鐘駕車覆蓋區域：
兩個項目都是主流的購物中心形式，位置面對面加上交通覆蓋範圍也幾乎一致，未來競爭激烈程度可想而知。
2022年部分新開項目與周邊商業關係
面對同類的競爭，通過煥新升級可以提高競爭力，新老項目也可能共同做強提升商圈整體的競爭力，從而打造良性的共生生態：例如時代芳華里CR8和上海蘇河灣萬象天地採用差異化的定位，步步高星城天地則借勢目前商圈上升的態勢為商圈聚集更多人氣。
類型突出而多樣
購物中心依舊是主力類型，全年數量達291個。奧萊、地鐵商業、城市記憶文旅文創、街區、策展、創意園、免稅等商業類型均有亮相。
其中城市記憶文旅文創類更多基於城市更新，也藉助網紅打卡等流量優勢成為有生命力的方向，多個主流連鎖商管企業參與其中：
在年輕力的熱度延續上，北京BOM嘻番里、廣州YCC天宜(前身宜家)、上海五角場萬達新C座均完成精彩轉型。
更多值得關注的還有小而美的高端項目上海JC PLAZA錦滄文華廣場、貴州首個奢侈品+文商旅融合的貴陽lavant荔星中心、庭院式商業前海印里、華潤的新產品萬象食家等融合與創新。
02
萬達以55個新開繼續保持數量首位，華潤攜萬象系列在商業發達城市核心地段打造商業新地標，成為年度高質量的代表。龍湖、吾悅廣場、愛琴海均超過10個項目，招商蛇口多產品線出擊，美的、合生、中糧等也有新突破。
萬達 抄底掃貨
在全國新開同比去年下滑的背景下，萬達仍能保持穩定的開業數量，接盤其他商業成為主要來源。
萬達新開項目列表：
註：由於公開渠道顯示杭州奧克斯未更名萬達，因此未包括杭州倉前萬達廣場，具體項目與開業時間以官方為準。
疫情等多重不利因素的疊加促使多個地產公司甩貨退出，萬達成為最大的接盤者，但這些項目到萬達手上就能翻盤嗎，這依然有待觀察。
數量最多之外，萬達還接管藍色港灣、煥新上海五角場C座、精心打造第四代產品廈門鷺港萬達，向潮流年輕科技繼續前進。
華潤 引領城市商業
華潤新開16個，數量位居連鎖商管公司第二。萬象系列在多個商業中心城市成為新商業地標，可以說是全年保持了最佳質量水準。
4座新開的萬象城均成為城市級商業新典範；青島萬象匯與青島萬象城和城陽萬象匯構成鐵三角夯實城市基礎；兩座萬象天地更是帶來了新風範。
龍湖 建立競爭優勢
龍湖全年呈現14個項目，天街系列12個，星悅薈2個。
上海新增兩個項目，重慶時代天街E館的開業完成了這座商業巨擎的拼圖，在地域上首進東北並與全運萬達短兵相接，同時還直面杭州印象城、南昌青山湖萬達的競爭。
龍湖在優勢城市繼續布局，同時進入新區域並與其他商管展開競爭，為建立更全面的優勢建立基礎。
吾悅廣場 穩步推進
吾悅廣場新開13個，其中三個來自汰換項目，整體節奏穩紮穩打。
愛琴海 新產品亮相
愛琴海新開10個，其中南通銀海城市客廳是全新的產品。
招商蛇口 全面出擊
招商蛇口新開7個，既有主流的招商花園城，也有首次走出深圳的海上世界、區域地標級項目招商大魔方，融合城市特色+江南風情的主題街區常熟琴湖裡，更有結合區位優勢量體裁衣的特色項目上海東虹橋等。
多類型、多業態、新突破，招商蛇口在2022年發力明顯。
印力/萬科：多點發力
萬科各區域公司每年都會呈現多個小而美的項目，2022同時亮相多個影響力項目，包括上海萬科首個TOD天空之城、煙台山漫步街區的擴容、多座萬科廣場，完成深圳龍崗萬科的組團升級成為萬科廣場GALA。
其他商管品牌也有精彩表現：
華聯旗下成都SKP開業，合生落地首個高端項目上海MOHO和城市核心地段升級項目南門合生匯，中糧紹興國金大悅城煥活沉睡10年項目，美的一年在貴陽花開二度，中海、金茂、益田等也拿出了城市記憶、城市更新、文旅等類型的新項目。
03
每年總會有不少亮點項目成為關注焦點：或成為區域甚至全國新熱點、或打破某項紀錄、或是某商管品牌發展的里程碑、或為行業作出新的探索帶來新啟發。
也希望在2023年里，還將有更多優秀項目，為落地優質消費體驗、推動城市進一步發展貢獻一份寶貴的力量。
附件——2022年全國新開業項目清單
東北 華北 西北：
華東 - 上海 浙江：
華東 - 江蘇：
華東 - 山東 安徽：
華南：
華中：
西南：
· END ·
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