貓頭鷹日誌（MalltoWin Log)
受新一輪疫情影響，上半年國內大宗交易市場整體活躍度降低，但工業/物流與公寓資產的韌性凸顯，成為資本追捧的新熱點。
2022-08-12
來源：投資與地產
2022年上半年，受疫情反覆，尤其是上海、北京等一線城市的輪番封控影響，二季度投資市場活躍度大幅減弱。
綜合CBRE、Savills及投資與地產的數據整理，報告期內，國內 大宗交易總規模955.7億元，對比2021上半年的1,570億元， 近乎腰斬。
總體來說，上半年國內投資市場主要呈現處以下幾個特點：
- 上海等一線城市依舊是國內大宗交易的重鎮，環滬、成渝漢與灣區城市受到投資者青睞；
- 受市場諸多不確定性影響， 投資者觀望周期拉長 ，上半年自用型買家成交增多至35%，與投資型買家（65%）的差距進一步縮小；
- 外資與內資的投資比例持續維持在3:7左右，同比波動不大，雖然疫情降低了境外資本的活躍度，但 市場信心猶在 ；
- 寫字樓依舊是最受歡迎的交易標的 ，而且受利率下降的影響，險資可能會加大對核心寫字樓的投資；
- 物流園區、數據中心、公寓的交易量對比同期明顯上漲， 新經濟資產漸受追捧 。
上半年國內大宗交易明細如下（不完全統計）：
圖片來源：投資與地產搜集整理
具體來看，2022年上半年， 上海以428億元的總成交額領跑國內大宗交易市場。
自用型買家貢獻了大部分成交額，如鄂爾多斯26.73購入蘇河灣中心用作總部大樓，內貿航運企業上海中穀物流29億元收購上海佳兆業金融中心作用辦公自用等。
按交易額計算，投資與地產整理
廣州在上半年異軍突起，受到地產公司爆雷影響，兩個綜合體發生股權變更，如包含這兩宗綜合體的股權交易，那麼， 廣州在上半年的大宗交易額將超越北京， 以199億元躍居第二。
北京與深圳分別以137億元與51.7億元位列第三四。
其他城市，成交金額總計140億元左右。西南市場方面， 成都於一季度迎來3筆、共計22.7億元的大宗成交，上半年總計6筆大宗成交。 武漢則在上半年迎來5筆、共計11.4億元的大宗成交。
值得注意的是，新世界集團旗下的新創建集團以22.9億元收購成都與武漢6項物流資產組合，表現出投資市場對於西南物流樞紐城市的青睞。
中部市場方面，西安受疫情影響，投資成交大大微縮，上半年未見大宗成交。
01
上海大宗交易市場簡析
數據來源：投資與地產搜集整理
CBRE《2022年上半年上海房地產市場回顧與展望》報告顯示，2022年上半年，上海物業投資市場錄得23筆大宗交易，交易金額達人民幣427.89億元，較上年同期水平微降8.9%。
內資企業購置自用樓宇的需求頻現，致使 上半年自用型投資占比達39%，內資買家占比在83%左右。
依據投資物業類型來看，寫字樓物業交易占比61%，較上年同期錄得大幅上漲，主要得益於金融、科技、能源與物流等行業的需求推動。
產業地產類物業交易占比17%，繼第一季度成功合作收購大上海區域工業物流資產包後，ESR又將包含9個已在成熟運營中的物流及工業資產打包作價約22億成功變現。除長三角物流資產包交易外，廠房類物業轉手自用買家的情況屢見不鮮。
此外，外資地產基金看好長期人口發展趨勢，一直在尋求合適物業布局長租公寓，至此上半年該類資產交易占比達9%。
02
廣州大宗交易市場簡析
數據來源：投資與地產搜集整理
廣州2022年上半年共錄得約199.09億元人民幣的總成交金額。其中45%的成交金額來自兩個綜合體的股權交易，53%的成交金額來自寫字樓的成交，分布在琶洲、珠江新城、金融城、天河智慧城和思科智慧城等主要商務片區。
從買家構成來看， 占成交宗數42%的買家來自公司、開發商、地產基金和機構投資者等商業機構，33%則為本地的個人投資者。對比往年數據來看，個人投資者買家趨於活躍。
綜合來看，機構投資者對產業地產的投資需求依然旺盛，積極尋找大灣區內可出售的物流資產。同時，可被列為公募REITs基礎資產的物業也受到投資者的追捧。
03
北京大宗交易市場簡析
數據來源：投資與地產搜集整理
上半年，北京的大宗投資市場稍顯平淡，半年共錄得9筆大宗交易，交易總額為136.7億元。
市場不確定性事件頻發，加劇買家觀望情緒，外資買家在上半年的北京市場相對沉寂，並無成交。
但由於房地產行業的狀況頻出，賣家更積極地尋求處置變現優質資產的方式，因此推動本季度交易活躍度小幅回升。
大型知名開發商憑藉其在開發、銷售、融資等方面的經驗和資源更易達成交易。如遠洋地產將麗澤銳中心以50.15億元總價售予平安人壽，成為上半年單筆金額最高交易。
寫字樓依舊是主要成交的資產類型，金額占比46%，但報告期內，北京商業零售、酒店、綜合體以及公寓、產業園均有所成交。
凱德以24.5億元收購蘇寧生活廣場，致使綜合體的大宗成交金額占比達到18%。緊隨其後的是占比13.7%的公寓與占比11%的酒店資產類型的成交。
04
深圳大宗交易市場簡析
數據來源：投資與地產搜集整理
CBRE《2022年上半年深圳房地產市場回顧與展望》報告顯示，2022年上半年，深圳共錄得了9宗大宗交易，交易總額為51.7億元。
大宗交易市場成交主要由三類物業構成，包括寫字樓、工業物業和數據中心。
寫字樓成交繼續占據主導地位，交易額占比為70.0%，買家均來自企業， 且均為自用型，包括銀行、科技公司、醫藥企業、實業企業等。大多企業購置寫字樓以用作企業總部，說明深圳良好的城市發展平台和產業結構依然深受眾多企業認可。
其他兩大交易物業類型為工業物業和數據中心，交易額占比分別為15.5%和14.6%。
上半年買家均為企業，而賣家方面，寫字樓成交為主的交易結構也令開發商成為深圳大宗交易上半年賣家的主要構成部分，占比為53.5%。
成交區域方面，受工業物業和整棟寫字樓交易的帶動，新興區域成交占比超6成，而核心區的寫字樓交易高度聚集於前海片區。
結語
隨著房地產調控政策的鬆綁，房地產市場將逐步回暖，投資端作為傳導的一環有望得到進一步激活。同時，上半年停滯的交易有望在三四季度重啟，下半年可能迎來成交高峰。
具體來看，利率的下調將推動險資加碼寫字樓資產，生物醫藥行業的爆發有利於產業園區的成交，而倉儲物流資產的顯著升溫，令資本將更加傾向於開發型物流資產。
文中部分資料來源：
CBRE《2022年上半年深圳房地產市場回顧與展望》
CBRE《2022年上半年上海房地產市場回顧與展望》
REITOWIN
投資與地產
微信號 : REITOWIN
業務合作聯繫：微信seanwangch
貓頭鷹研究所旗下自媒體成員
商用不動產價值傳播夥伴
商業與地產
(ID:commercialproperty)
為商業地產價值賦能，本平台原創內容皆由 貓頭鷹研究所（MalltoWin Lab) 專業出品。轉載請註明作者及出處。