貓頭鷹日誌（MalltoWin Log)
持續深耕單一區域，擁 有特色優質資產且出讓合作意願積極，債務和背景結構簡單……隨著近期政府和國企積極入局，更多爆雷房企即將迎來重啟。
2022-06-17
來源：明源地產研究院
作者：又禮
「那麼大的公司，世界500強呢，怎麼可能出問題？」當諸如恆大這樣的知名房企爆雷時，很多購房者都表示不敢相信。
好消息是，各地政府已經伸出援手。例如，針對合肥恆大中心項目，合肥市、區兩級已成立房產領域工作專班，擬通過引導省市區有關企業通過收購、合作等方式參與項目處置，盤活恆大在肥資產，全力推進項目復工。
除此以外，近期陸續有出險房企「獲救」的消息傳出。建業引入國資，佳兆業引入戰投，花樣年推進債務重整等，都讓許多在債務中煎熬的房企，看到了信心。
爆雷房企債務重整相關情況表
但也許，並非所有的房企都能迎來這個春天。
歷史往復，不符合規律的企業，可能真的倒在了這一茬。但我們可以看看，現在那些獲救的暴雷房企，它們究竟做對了什麼，才能成為這場危機中的幸運者。
01
深耕區域
平時願為地方多做貢獻
費孝通在《鄉土中國》中提到，在東方社會中，人與人的關係呈現為「差序格局」。即社會生活中，人與人關係呈現為重疊交錯的人際網絡，這個網絡是以血緣或地緣關係為原則而延展出的同心圓體系。
所以，那些深耕某一區域的房企，除了在生產環節更能通過拉通產業鏈上下游和人力，實現降本增效外，還有一個天然的優勢——如果這個房企在當地做了許多利民的好事，那麼他的地緣關係也會非常強。
6月1日，建業發布公告， 作為河南省政府全資控股的河南同晟置業收購了建業29.01%的股權。作為此輪危機房企中為數不多成功引入國資的企業，建業此舉備受矚目。
那麼，為什麼是建業呢？梳理建業這些年動作，大致原因主要有三：
一是建業在河南深耕30年，而且是極度深耕。
在房地產高峰時期，河南每賣出8套房子，就有一套是建業的。目前，建業已經實現了河南122個縣及縣級以上城市全覆蓋。直到去年，建業才喊出，要把布局拓至河南周邊城市的戰略。
二是這些年建業是河南省的稅收大戶。
建業董事長鬍葆森6月11日的亞布力中國論壇上講到，這些年，河南建業上交了510億稅收，買了1800億的土地。即便在疫情反覆的2021年，建業集團依然實現納稅71.4億，排名全省前三。2018年以來，每年提供的就業崗位超過100萬人次。
除此以外，還包括 推動足球發展，把足球當作公益事業來干；大手筆砸錢 去做回報周期非常長的文旅項目等等。
6月11日，胡葆森也提到，這次獲救，也因為在這過去的30年，建業都在河南深耕，為當地做出了貢獻。
不止建業，主要布局在江蘇的 中南建設，也在今年5月初， 獲得了4家國資企業的戰略投資，分別是華融資產、房投集團、南通產業控股、江蘇海晟。
其中，華融資產是四大不良資產管理平台之一，後三家企業均為國企，房投集團和南通產業均由南通市人民政府國有資產監督管理委員會實際控制，江蘇海晟則由南通市海門區政府國有資產監督管理辦公室實際控制。
中南建設能獲得國資的青睞，同樣與實打實為南通市做出了貢獻有關。比如，中南建設建立了江蘇省首家民營企業慈善基金會，捐贈累計超過10億元。
此前，一位重慶金融企業家在訪談時也表達過，之所以一線城市的金融業更發達，他卻仍然一直把總部留在重慶，也是因為在重慶起家、給重慶納稅、為重慶做公益，當地政府就會給到更大的政策傾斜力度，更有利於他們的發展。
所以，當他們在一片土地深耕，並且承擔起企業家的社會責任時，當地也會在危機時刻量力解囊，拉上他們一把。
02
有特色的優質資產
且肯出讓合作
天下生意，熙熙攘攘，多為利往。在這個白衣騎士稀缺，待救者甚多的艱難時刻里，憑啥對方選擇你，而非其他企業？
其實還有一點，便是你有足夠好的獨特資源。
佳兆業這些年，曾出現過兩次重大危機，但都相對平穩度過。如果說第一次是運氣，那第二次便是和實力有關。
去年11月，佳兆業資金鍊再次出現問題，美元債違約，但這次卻不可能再迎來憑空而降的好運氣。國家堅定房住不炒的政策，房價普漲的時代確實結束了。想要扳回一局，必須要憑自己的實力。
今年4月5日， 佳兆業正式官宣，與招商蛇口、長城資產管理在深圳簽署戰略合作協議。這次合作主要是圍繞粵港澳大灣區城市更新、房地產開發、商業綜合體等領域開展全面合作。
正如大家所知，佳兆業的城市更新確實獨樹一幟。
首先，它的舊改土儲豐富且多位於核心城市。截至2021年6月底，佳兆業擁有城市更新項目儲備213個，占地面積超5370萬平方米，大灣區項目儲備占比逾99%。其中深圳、廣州兩地貨值占比高達73%。
其次，佳兆業舊改的利潤較高，在2021年中報顯示，佳兆業錄得毛利約92.78億元，整體毛利率30.9%，高於業內平均水平。
而招商蛇口和長城資產，正是看中佳兆業這一獨特的優勢資源。合作協議提到，佳兆業、招商蛇口和長城資產的合作載體搭建後，三方以佳兆業在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區核心城市的城市更新儲備資源為基礎，進行全面的梳理研究， 以「成熟一個、合作一個」為原則，不斷將成熟項目置入三方合作平台。
不止佳兆業，此次獲救的華南城，也有相同的獨特資源優勢特徵。
作為產業園區運營的龍頭企業， 華南城集團以華南國際工業原料城起家。此後，一直專注於在全國各地複製大型綜合物流及商品交易中心，以極低的土地價格獲取倉儲用地，10年涉足8城。然後一邊出租商鋪，獲得長期的租金回報，一邊把部分土地改為住宅，在產業園區附近賣住宅。
但這幾年，由於國際貿易摩擦和電商的興起，傳統批發市場沒落，牽連至園區附近的住宅也逐漸賣不動了。
此次特區建發之所以選擇華南城，正因為華南城有它需要的優質資源。
特區建發是深圳國資委的獨資企業，其功能主要是基礎設施投資建設運營，主營業務就包括產業園區開發建設運營。
這也正是華南城的主營業務。因此，這次華南城表示，今後他們會在產業園和舊改上加強合作。
再比如 花樣年，他們能成功引入戰投，也與他們積極出售核心資產有關。
最近半年來，他們陸續出售一二線城市的持有資產，最終也和粵民投牽手成功，藉助粵民投的力量重整債務，並優化資產。
所以，在關鍵時刻，有優質資源的房企，獲得的青睞度會更高。
但有優質資源還不行，還要肯出讓。去年房企爆雷聲轟轟，也有企業前去調研洽談，但最終都沒談攏。這其中的部分原因是，有的房企認為對方的條件太苛刻，自己也寄希望於保留優質資源再次翻身，所以，最終雙方也未洽談滿意。
03
債務和背景結構簡單
風險較小
這次暴雷房企讓很多企業望而卻步的，還有一個重要原因，就是 房企的債務結構非常複雜。在財務表下，很多看不見的明股實債，風險較高，這也讓很多想收併購的企業望而卻步。
此次華夏幸福之所以能債務重組成功，主要是因為它的結構相對簡單。
首先是債權關係並不龐雜，比較清晰。其次華夏幸福以住宅、產業園區為主業，業務層面也比較純粹，經過多年積累也有一定的品牌影響力。
所以，在經歷了下調評級之後，華夏幸福在去年2月1日首次公開承認爆發債務危機，成立華夏幸福金融機構債權人委員會。9月30日發布完整債務重組方案，12月9日通過，通過出手資產籌集資金570億元債務，占華夏幸福債務總額的26%。從方案形成到落地，只花了兩個多月，一方面是自身效率相對較高，另一方面也是它的債務和資產結構相對簡單。
所以即使債務規模龐大，它清晰的業務和債務，決定了華夏幸福債務重組難度不會特別大，而且具有重組價值。
不止華夏幸福，市場消息顯示，中國奧園在今年年初爆雷後，山東能源集團近期已經完成對其盡調，計劃通過子公司持有奧園39%股權並成為中國奧園控股股東。
與其他爆雷房企相比，中國奧園計入貨值的土地儲備達1.3萬億 （截至2021年6月30日，其中一二線城市占比8成），並且企業結構和背景也相對簡單也，並沒有其他複雜問題。
所以，當房企的債務和結構都較為簡單時，願意入局的企業便會更多。
結語
除了企業本身相對硬核的努力外，他們的態度和積極性也非常關鍵。可以看到，目前獲救的這批房企，都在爆雷之初，為自己公司的債務努力奔走，沒有躺平。
其次，大勢也是關鍵。這半年來，救助優質房企的一攬子政策出台，包括鼓勵「併購貸不納入三道紅線」，「12家暴雷民企的白名單」等。這些內容一方面指明，國家希望 通過市場行為精細化地救助部分優質民企；另一方面，也 讓房地產回歸本身的市場價值，讓更多企業重拾信心。
天時地利人和，缺一不可。但無論怎樣，積極自救，做好自己能掌握的事情，才有機會順勢而為。
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