相較於恆隆、太古、香港置地等一眾夥伴內地快跑，九龍倉的「謹慎」顯得有點不按常理出牌。

但回溯九龍倉百年傳奇史則發現，謹慎雖然反常，但亦有一定的合理性。

因為，這邊廂，一個緩慢復甦的海港城，帶動九龍倉在香港逐步回血；那邊廂，熱鬧依舊的成都IFS、長沙IFS，仍是九龍倉在內地的金字招牌。

01

九龍倉活成傳奇，海港城風雲乍起

傳奇，源於一座貨倉碼頭，位於香港九龍半島尖沙咀。

1886年，英商渣打與遠東最大英資財團怡和洋行合作，創辦了九龍倉碼頭。學者馮邦彥曾在《香港地產業百年》一書中如是記載道：

「當時，該地段尚未發展，有充足的土地興建貨倉碼頭，且臨深海，可停泊大船，是建設貨倉碼頭的理想地段。」

這個貨倉碼頭，一直留存至上世紀60年代後期。彼時，香港市區商住地日益稀缺，商廈重建，成為潮流。另一方面，香港的貨運方式發生變革，進入貨櫃化時代，傳統貨倉式微。

來源：九龍倉微信公眾號

手握一塊黃金地，拿來做貨倉，大材小用了。1962年，九龍倉將原一號碼頭重建為4層海運大廈。1966年3月3日，海運大廈正式落成。同期建成的，還有香港酒店和海洋中心。

海運大廈，連同周邊座座高聳的大樓，串起了香港中環繁華的CBD風景線。可這裡只有寫字樓，卻沒有讓人停下匆匆腳步的商場。

九龍倉，看到了又一時代機會。70年代初，「海港城計劃」出爐。歷時十年有餘，大體完工，「亞洲最龐大及成功的綜合商業中心」就此問世。

來源：九龍倉微信公眾號

時代機遇：香港經濟騰飛，地產熱潮起

回溯海港城近百年誕生史，背靠大金主怡和洋行外，時代運氣同樣不可或缺，直接受益於香港經濟騰飛下的兩次地產熱潮：

60年代末~90年代，香港與韓國、新加坡、中國台灣並稱「亞洲四小龍」。熱錢流入、股市急升和新市鎮開發等利好因素刺激， 1968年起，香港地產業繁榮。九龍倉主營業務方向轉向地產。

人口持續增長、經濟繁榮和內地改革開放政策的影響， 1975年開始，香港出現第二次地產發展高峰，並於1980年初達到頂峰。在這一階段，華商在地產業的勢力已壓倒英商。此時，九龍倉易主「華人船王」包玉剛家族，有了專注地產發展的資本。

船大好掉頭：品牌最全，實時動態調整

海港城定位「商品最齊全、種類最多的一站式商場」。從高街品牌、潮流品牌到奢侈品牌等不同檔次、不同類別的店鋪，以及餐廳、藝廊、手作坊，讓人直呼「可逛的東西太多了」。

難得的是，此次疫情大爆發前，它似乎從不存在「船大難掉頭」的情況。這有賴於其 深厚而靈活的運營功底和資源稟賦。

審時度勢、因勢而動，是最大特徵

上世紀90年代，香港地產泡沫頂峰前夕，九龍倉開始了海港城「重建計劃」。翻新、改造、擴建、打通，海港城綜合體總面積擴至近97萬平方米，包含三間星級酒店、兩座服務式住宅、高級私人會所、十座寫字樓及郵輪碼頭。

而海港城購物中心由港威商場、海洋中心、海運大廈、馬哥孛羅香港酒店商場及星光城5個商場組合而成。

來源：視覺中國

不斷擴容的海港城，妥妥 接住了金融危機後內地旅客赴港購物的黃金10年紅利，於2014年創下370億港元銷售巔峰紀錄。

另一方面，海港城還會每年根據租戶實際租約情況，微調商場細分業態組合，以 快速順應宏觀經濟、零售消費潮流及需求之變。

比如，2015年因「反水貨客」在香港多地上演，內地赴港旅客銳減，海港城銷售額連跌兩年，奢侈品成重災區。海港城運營重點轉向香港本地市民，「升降」調整場內業態商鋪面積。

提升運動服裝與餐飲娛樂業態面積占比：運動服從連續3年2.2%，升至2016年的3.0%；餐飲娛樂從2012年的13.8%一路調高至2016年的15.5%。

降低以奢侈品為主的時裝、皮具商鋪面積占比：時裝面積占比，從2014年的30%降至2016年的27.1%；皮革用具從2013年的16.6%降至2016年的12.5%。

因勢而動的海港城，持續稱霸香港乃至亞洲零售圈，也與時代廣場、好萊塢廣場等物業一起，豐滿九龍倉「尖沙咀地王」的傳奇故事。

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掘金內地：起於時代廣場，興於IFS

海港城稱霸香港數十載，雖見起伏，傳奇依舊。而出走香江，內地掘金， 九龍倉開啟了異地複製「海港城傳奇」的新番劇。

1997年金融風暴前夕，向內地市場求增長，是港資地產商一致的戰略導向。九龍倉與恆隆、新世界發展、新鴻基、太古、香港置地等，組團而入。

恆隆奔向上海，太古去了北京和廣州，二者風格都傾向於自建自持高端mall，「十年磨一劍」；新鴻基以合資形式改建北京新東安廣場 （1998年開業）。三者的內地商業首秀共同點是，體量大。

九龍倉則反其道而行之，以「寫字樓+商場」組合，推出大上海時代廣場、北京首都時代廣場，商場面積均在5萬㎡以下。

時代廣場 來源：九龍倉集團官網

京滬兩個時代廣場成功試煉後，2007年-2014年，九龍倉在內地快速發展，總投資超1000億元，高峰時土儲達1220萬㎡，內地收入占集團盈利比例從不足10%變為近30%。

由於體量輕巧，至2010年，九龍倉在內地共有6座商場 （北京首都時代廣場於2009年賣出），成為持有「批量投資物業」的港資領跑者。

也是在2010年，中國人均GDP首次突破3萬元大關。大眾消費提檔，百貨全面式微，新潮的購物中心相繼入市。

這一次， 九龍倉將內地投資業務從住宅+寫字樓+商業，轉為聚焦商業——以「複製海港城」姿態，從2013年起先後布局5座IFS （無錫IFS、蘇州IFS不帶商場）。

行至2018年，九龍倉在內地持有的已落成商場共9座，橫跨IFS、奧特萊斯、時代廣場三大產品線。

三大產品線中，IFS系列最為吸睛。相較於尚處培育期的重慶IFS， 成都IFS、長沙IFS均已進入成熟期，並顯示出抗周期韌性。

根據九龍倉集團財報，2020年內地投資物業收入增加7%至42.01億港元，營業盈利增加11%至25.73億港元。兩項數據中， 成都IFS及長沙IFS貢獻占比均超60%。

成都IFS和長沙IFS的強勁表現，延續至2021年，九龍倉集團內地投資物業業績繼續大漲：收入增加28%至53.66億港元，營業盈利增加37%至35.29億港元。

成都IFS 來源：九龍倉集團財報

在內地星光閃耀的IFS，與在香港「天花板」mall海港城，無疑是九龍倉這艘大船前行的兩隻巨槳。但在疫情進入常態化後，現在這兩隻巨槳，都需要一些新的玩法。

03

積極守業：

海港城花樣回血，IFS尋找增量

重慶IFS面世那年，內地打拚十七載的九龍倉，一分為二。

九龍倉置業持有海港城、時代廣場、好萊塢廣場、卡佛大廈、會德豐大廈及The Murray （改建成奢華酒店，於2017年年底開幕）六項香港明星投資物業。

而包括IFS在內的中國內地投資物業及發展物業、其他香港物業，以及物流和酒店管理，則繼續為九龍倉集團所持有。

穩住香港海港城（包括時代廣場）、內地IFS這兩大搖錢樹，是此次分家的要義。疫情之下，這場守業之戰，亦有了新的看點：

海港城花樣回血：

穩住首店/新店，打出營銷組合拳

時間回到2016年的春天，萬物勃發，可海港城卻公布了一則「銷售額十年首跌」的消息。按照2015年報，期內海港城銷售額大幅下滑12%。

行至2016年中期，海港城銷售額下降14.7%至133億港元，時代廣場下跌15.7%至39億港元。

往後兩年間，香港零售業觸底反彈，奢侈品消費熱潮重現。海港城的銷售額於2018年重回2014年巔峰，同比大漲24%至370億港元，日均銷售額超過1億港元。

雖有這一向好勢頭，但因訪港消費者數量下跌、香港零售疲軟，及疫情肆虐影響，項目狀況再次轉而向下。反映在業績表現上， 海港城的商場營業收入及營業盈利，自2018年起，一路下滑。

但值得注意的是，至今年上半年，海港城的業績表現已現轉機，商場收入增加1%，營業盈利增加6%。

轉機背後，是海港城持續穩住首店/新店魅力，打出營銷組合拳之結果。

穩住首店/新店魅力：

2020年報中，九龍倉置地公布了21家國際零售大牌在海港城開設、擴充旗艦店，或是開設香港首店或九龍首店，其中包括Lululemon、Brunello Cucinelli 、lexander McQueen、Canada Goose、Hermès、Jimmy Cho等。

餐飲業態上，這年海港城引入了首次登陸香港的當文歷餅店by Dominique Ansel 、奇納百川 、Nara Thai Cuisine x Lady Nara 、SAKImoto Bakery嵜本高級Shokupan專門店及Da Filippo Trattoria香港旗艦店。

其他新引入的餐廳還有Cupping Room、Espresso Alchemy、Harbourside Grill、J.S. Foodies Tokyo、Palco Ristorante、雪下覓炙及幸•匠燒。

打出營銷組合拳：

2020年，海港城提供現金租金減免之餘，在五月份推出的首個全港消費獎賞計劃「Rewarding Everyone」成為全城佳話，多期消費券換領計劃及限時優惠成功令人流上升、促進消費。

2021年，海港城積極推出多輪消費券換領計劃，並提升面向廣東道的店面，以強化群聚效應。零售銷售額錄得持續增長，主要是由頂級租戶較強勁的復甦所帶動。

以花樣之招式，海港城的確在慢慢回血中。但正如龍倉置業董事局主席吳天海所言，當下「（香港）本地的消費已經恢復得七七八八，但 消費能力始終有一個上限，獨缺是遊客的消費」。

如此看來，海港城要穩住其持續且高能的營收、租金貢獻力，還需等待大環境之徹底好轉。

IFS尋找增量：

成都項目仍是王者，長沙項目步步出圈

香港地產業經營的高度集中、市場的低度競爭威脅、頭部集團的互相聯合，形成了海港城長達20多年的「舒適區」。

相較之下，九龍倉在內地的IFS王牌系列，反而趟出了一條靈活路子。但持久的抗疫戰線，也部分影響到了成都IFS、長沙IFS的向上生長。

長沙IFS 來源：九龍倉集團財報

九龍倉集團2022中期業績發布會上，吳天海直言：

「其他的城市，比如成都、長沙都不同程度受到疫情的影響，市民消費減少，直接影響到租戶生意。」

雖業績表現有所波動，但不可否認， 成都IFS依舊是時下內地商業地產圈扛打的王者，而長沙IFS進入成熟運營期後，所展現出來的成果亦逐步向好。

四川省連鎖商業協會披露的數據顯示，2021年，成都IFS的商業體銷售額為100億元。據贏商大數據統計，成都IFS超20萬㎡的體量中，零售業態近62%，稍高於成都遠洋太古里（56.43%）。

此外，在「國際大牌」這一重磅業態入駐率上，成都IFS與成都遠洋太古里相似，幾乎均為69%左右。

作為「內地版海港城」，成都IFS的成功，是因為其完美複製了香港海港城「超大體量+琳琅滿目國際大牌」帶來的強大群聚效應。

如果說，成都IFS是個久經沙場的不敗王者，那長沙IFS則是商業江湖中一顆快速上升的新星。

2019年， 長沙IFS迎來了 首個全運營年，報告期內收入8.1億港元，營業盈利達3.25億港元。作為集合國際奢華、運動服飾潮流、美食體驗、娛樂和生活時尚指標的全品類購物中心，這年該商場實現 零售銷售額近50億元，全年租出率達99%。

雖有疫情干擾，2020上半年長沙IFS收入仍有錄得同比上升6%，特別是5、6月份的營業額實現雙位數增長，截至6月底商場內所有的鋪位都已招滿。

至2021上半年，長沙IFS的營業收入及營業盈利同比再次錄得增長，增速分別為90%、122%，出租率達98%。

不難看出，頂著獨有的高端標籤，IFS在長沙活成了一個另類但活力滿滿的樣本。

往後看，九龍倉雖然「目前沒有計劃加重內地的投資」，但穩穩守住IFS這塊金字招牌，其依舊可以活得還不錯。

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