長假期間，在家無聊，看了看現在各大房企的財報，看著動輒千億萬億的負債，想起了近20年房價的發展情況，陷入了一種關於經濟學怪論的沉思中……
由於太燒腦，一種潛意識的逃避讓思緒亂飛，便想去看看別的國家的住房有沒有同樣令人費解的問題。
於是，上相關網站去尋找，無意中看到了歐洲著名的房產調查機構住房觀察站（Housing Observatory）最新發布的一份關於盧森堡的報告。
報告顯示，在盧森堡，本地居民的住房擁有率為80%，外國移民的住房擁有率為50%。也就是說，有20%的盧森堡本地人和50%的移民是沒有屬於自己的住房的。
正常來說，20%的本國原始居民沒有住房，這個比例還真不高。
不過，這种放之於四海皆準的說法偏偏在盧森堡並不適用。
為什麼呢？
因為盧森堡是一個本土原住民和外來移民五五開的國家，按照該國統計機構在發布的數據，2022年，盧森堡人口60.2萬，其中盧森堡人占52.1%，外來移民占47.9%。
這意味著，如果按照權重占比計算，整個盧森堡居民的住房擁有率只有65%左右——這就有些令人費解了。
又是為什麼呢？
原因是盧森堡國民留給世人的感覺就是有錢，極度有錢而且人人有錢那種，就連號稱土豪集聚地的中東在人均收入上還被其甩好多條街那種。
盧森堡大公國，位於歐洲西北部，被德國、法國和比利時全面包圍的袖珍王國，國土面積僅僅2586.3平方公里（大約1/3個廣州市那麼大）。根據聯合國消費者協會發布的數據顯示，盧森堡在2022年6月1日到2023年5月31日這一周期的人均收入為119719美元，位列全球第一，領先第二名的挪威超過3萬美元之多，更是中東土豪代表沙特人均收入的2倍以上。
實際上，盧森堡在人均收入全球第一的寶座上已經連續呆了超過十年，有點「獨孤求敗」的感覺。
所以跟你說，這麼一個國家，有35%的國民買不起房子，是不是感覺很令人費解？
但，這還沒完，重點是，不僅買不起房子，連租房都租不起。
根據Housing Observatory報告的數據，在該國的首都盧森堡市，新建公寓的售價為每平方米13000歐元，而舊公寓的售價為10700歐元。按照這個算法，如果要買一套100平方的新公寓，大約需要130萬歐元（摺合137.3萬美元），代入盧森堡的人均收入對比，一個盧森堡人不吃不喝約11.5年才可以買得起。
這個比例似乎也還可以接受，不過對於很多盧森堡人，特別是移民到這個國家的新盧森堡人來說，並非如此。
根據歐盟工會的數據，盧森堡的藍領工人平均年收入只有4.7萬歐元，哪怕是像老師這種白領階層，年收入也只有8.9萬歐元，距離平均水平不小的差距。那麼，這些群體想要買房，難度還挺大。
房價高，自然租房的價格也不會低，同樣以盧森堡市為例。在這座城市的郊區，租用一套兩室一廳的房子，大約需要2000歐元一個月，而這個價格在市中心只能租到一個單間。
話說回來，為什麼在我們看來人均年入百萬的盧森堡人，會出現房價高住房難的問題呢？
主要原因有三個：
第一、盧森堡土地資源稀少。別看這個國家人口不多，人均面積不少，但是除去開發不了的和公共設施建設外，留下可以供建房的土地並不多。13000歐元/平方米的房價里，有超過10000歐元/平方米的土地價格。成本高了，房價也不可能低。
第二、盧森堡50%的可建築土地集中在0.3%的人手裡，這些人儘可能地壓地不建房，以進一步推動樓市的上漲，來達到自己利益最大化。
第三、外來人口過多，導致供求失衡，抬高了房價。前面我們說到，在盧森堡大約有一半的外國移民，這和該國的產業結構分不開。鋼鐵工業、金融業和衛星通信業是自然資源匱乏的盧森堡經濟的三大支柱產業。極低的失業率和長期出現的崗位勞動力缺口，讓盧森堡周圍國家那些失業群體不斷湧進來。
要知道，在西歐失業的群體，本身能力也有限，到了盧森堡後，自然也是從事體力勞動居多。因此，本地原住民絕大多數從事的是政府和金融工作，而鋼鐵工業絕大多數僱傭的是外來移民。哪怕是從事一線鋼鐵行業勞作的移民，他們也是需要居住的地方，租房價格自然水漲船高。
對於那依然沒有屬於自己房子的35%盧森堡人來說，面臨著雪上加霜的現狀，那就是在2022年6月1日到2023年5月31日這一周期，這個國家的通貨膨脹率為3.4%，而房價的增長率達到了6.7%，房租的增長率更是超過了7%。
因此，很多盧森堡的藍領和部分白領階層，開啟了此起彼伏的抗議活動。為了平復這部分人的情緒，盧森堡政府推出了一系列措施：比如擴大經濟適用房的建築比例（2023年以前，這個國家的經濟適用房每年不超過100套）；比如對空置房進行嚴格查證，徵收高額空置稅；比如限制土地空置年限，對於空置超過年限住房用地，政府可以以成本價回收等等。
不過，有意思的是，盧森堡對於將土地和房產繼承納入遺產稅的執行，一直都是睜一隻眼閉一隻眼，哪怕是現在大規模改革時期，也沒有任何對此動刀的意思。
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