導語
7月的房地產市場調控力度並未減少，7月29日，住建部更是約談了銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5個城市，要求加大調控和監管力度，穩定房價。在這樣的政策背景之下，各個城市的房價將會迎來怎樣的變化？又有哪些城市可能面臨新的調控？今天，國家統計局公布了《2021年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》的權威數據，幸福里研究院分析師將為你進行通俗易懂的分析和預測。
核心觀點：
1、7月漲幅全面回落，新房、二手房漲幅收窄城市均達到29個；
2、新房方面，青島、海口、銀川領漲全國，而重點城市深圳、成都趨於穩定；
3、二手房方面，海口、長沙漲幅突然增高。
新房漲幅收窄，二手房漲幅回落更為明顯
據國家統計局70城新房價格指數計算，6月70個大中城市中，51城出現環比上漲，3城環比持平，16城環比下降。其中，上漲的51城中有29個漲幅收窄。所有城市平均漲幅為0.3%，比6月漲幅回落0.1個百分點。
二手房房價41個城市環比上漲，3城環比持平，26城環比下降，6月則是48個城市環比上漲。7月41個漲幅上漲的城市中，有29城漲幅收窄。所有城市平均漲幅為0.1%，比6月漲幅回落0.2個百分點。與6月相比較，7月份的二手房價比新房房價有更明顯的回落勢頭。
分城市等級來看，一線城市的新房二手房漲幅回落都很明顯，直落0.3個百分點，而三線城市的二手房漲幅回落最為明顯，直接轉為負增長。
幸福里分析師表示，7月份全國房價的漲幅全線回落。7月份多個城市調控政策頻繁出現，而且多地傳出貸款額度緊張的消息。新房方面，新房積分搖號購房、憑票購買新房等措平抑房價手段持續加碼。加上7月不少城市新房去庫存完畢，出現漲幅回落現象亦在情理中。二手房方面，深圳打響二手房指導價第一波，隨後成都、西安跟進，緊接著寧波、三亞、上海、紹興、無錫、東莞、金華等地相繼出台相關政策。截止到8月初，已經累計10多個城市出台二手房參考價格機制，加上貸款緊張，二手房的回落有跡可循。
新房：青島海口銀川領漲全國，深圳成都漲幅趨於穩定
新房環比漲幅前五的城市是青島、海口、銀川、無錫、北京。
其中，北京漲幅0.8%，比上月漲幅有所回縮，但仍然是一線城市中漲幅最高的。這是由於北京7月新房入市仍然較多，市場交易量沒有下降。也從側面證明了北京新房需求確實龐大，需要比較長的時間進行「軟著陸」。希望8月北京第一批「兩集中」供應土地的市，給北京市場加大供給量，能夠讓市場價格趨於穩定。
青島、海口、銀川是省會城市漲幅最高的前三位，漲幅均達到1%，也是全部城市漲幅最高的前三位。但是這個漲幅要遠小於6月最高漲幅（濟南1.5%）。這三個城市中，銀川由於上半年平均漲幅較大（新房1-7月平均漲幅達到2.28%，全國第1），已經在8月1日被住建委約談，要求加大調控和監管力度，促進房地產市場平穩健康發展。
綜合今年1-7月的情況，青島、海口月平均漲幅在全國前20之外。幸福里研究院認為，這兩個城市本月出現在漲幅前列，或是由於其他城市紛紛出台調控政策；或是其他城市新房去化完畢，樓市快速降溫；因而將兩個暫時沒有強力調控政策的省會城市推到了前列，需要持續觀察一定時間。
根據幸福里研究院的初步觀察，青島的這波新房大熱，是由於城市區與黃島開發區之間隧道與跨海大橋開始施工，開發區海景房突然大熱帶動的。這也意味著工作在市區、生活在西海岸也這種都市圈生活模式更加趨向現實。
幸福里研究院在上個月已經發現，無錫領漲同等級城市（非省會的三四線城市），6月漲幅1.2%，7月漲幅0.9%，仍然處在高位。無錫已經在7月頒布了二手房指導價格，可能新房方面需要新一輪調控。
環比下跌最明顯的5個城市是岳陽、遵義、昆明、大理、韶關，可見我國西南地區城市，新房供給是比較充分的，再加上人口吸引力較小，城鎮化動力較弱，因此房價下降。幸福里研究院認為，這些地區需要注意控制新房供給數量，以免造成房價大幅下跌。
最近四個月，新房房價波動最小的5個城市分別是，襄陽、西寧、深圳、宜昌、成都。襄陽、西寧、宜昌由於位置偏遠，供應適中，人口吸引力較小，市場需求並不旺盛，因此新房房價波動不大。
幸福里研究院認為，其中更值得關注的是深圳和成都，深圳新房房價漲幅連續4個月穩定在0.5%左右，成都穩定在0.3%左右，說明這兩個城市調控政策確實起到一定作用，至少穩定了漲幅。但是，成都漲幅穩定在0.3%，要明顯弱於今年1-3月的平均漲幅。深圳漲幅穩定在0.5%，卻要高於今年1-3月的平均漲幅。成都新房市場是漲幅逐步下跌，而深圳新房市場或許還有調控的空間。
二手房：海口長沙漲幅突然擴大，青島漲幅穩定
二手房環比漲幅前五的城市是海口、長沙、北京、上海、廣州。
海口這波房價上漲來勢洶洶，二手房、新房同時上漲，而且新房漲幅達到1.3%，需要持續觀察市場的後續變化。
除了海口、長沙之外，其他二手房漲幅較大的三個城市分別是北京、上海、廣州，均為一線城市。不過，三城市環比6月漲幅有明顯回落，屬於正常範疇。
二手房環比跌幅最高的5個城市城市是，南充、岳陽、牡丹江、呼和浩特、常德。
幸福里研究院認為，這些城市與新房跌幅前5位的城市比較類似，房價下跌多與這些城市人口穩定，城鎮化動力較弱有關。值得注意的城市是岳陽，面臨著二手房和新房的同時下跌，是此輪調控中第一個發布樓市「限跌令」的城市。岳陽市新建商品住房銷售的實際成交價格不得高於備案價格，也不得低於備案價格的85%。
幸福里分析了最近4個月漲幅的穩定性，二手房房價漲幅最為穩定的5個城市分別是：濟南、廣州、瀋陽、青島、西安。其中平均漲幅最低的是青島，漲幅穩定在0.3%左右；最高是西安，持續保持0.9%左右的漲幅。
結語：調控政策向"穩房價"繼續探索
幸福里研究院分析師認為，7月房地產市場與上月相比，漲幅回落更為明顯。新房方面，環比6月55城上漲情況，本月房價上漲城市減少4個；二手房市場41城上漲，其中29城漲幅出現收窄。國家統計局權威的房價指數統計已經成為了調控政策的主要參考。
當下政策主要目標是「穩房價」，市場既要注意海口、長沙等漲幅突然擴大的城市；也要注意岳陽這類非熱點三四線城市，樓市價格持續下跌的情況；還要注意觀察長期穩定在較高漲幅的城市。這些城市是否會跟進調控加碼，將是購房者迫切關注的問題。