我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：新人求解，我在湖北黄石有一套156平的湖景房，但我在杭州互联网公司上班，长时间是住不了的。现在想尽快出手卖掉它，然后去武汉或者杭州买一套，家里人觉得有点可惜，因为房子很好，也还是小涨了一点的。然后现在黄石也在发展港口之类的，鄂州也在建机场，我想问的是，黄石还有没有发展的可能，那套房子应不应该现在卖，手上现在的子弹也够去武汉首付一个，但是两个房子的贷款就压力大了。先谢谢房姐了。
回答：你好，过去几年受棚改政策和去库存的影响，三四五线城市房产价格都有不同程度抬升。 但是未来很难再有普涨的政策利好。
湖北省内，武汉一家独大，所有的好资源都给了他。连距离武汉最近的鄂州都不建议投资，黄石就更不用说了。 没有产业和人口基数的卫星城，是支撑不起房价继续上涨的。
这一点和东莞佛山有本质的区别。 黄石有自住需求可以保留，没有自住需求就直接出手吧。入手一套武汉，和其他弱二线城市是更好的资产配置。
提问：美丽的房姐您好，大连自住一套铁路福利房，没有产权，没有学区，孩子2年级，就近读的小学，因怕现在买初中学区房不稳定，想五年级时买学区房落户，不住。子弹100，想把钱利用一下，希望您给个建议
回答：大连已经涨过一波了，属于外贸型城市，最近经济开始下滑，就业和人口都都不乐观，zf重点发力方向在沈阳。
子弹100可以买4-5套沈阳，每年涨30%沈阳投资回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：房姐租售比是怎么算的呢，为什么租售比达到5%的房子可以长期出租呢，5%这个数字是计算出来的吗
回答：按照国际标准，4%是合理的租售比，5%以上是略高于标准的
提问：房姐，疑惑问题：BL拉菲出售，贷款还有42万，按目前的市场行情出售后还完贷款没剩很多，况且还不知道能否出售成功。目前想打算买学区，手里钱又不够这些时一直被困扰！请问房姐有什么破解方法？还是一直等房子出售在买？麻烦房姐支招！
回答：房子截断抵押，或者信用卡和信用贷，找把学区定下来，然后拖段时间，等你把房子卖了再交易。
提问：房价收入比在个人房地产投资选城市上面没有价值吗？是伪科学吗？
回答：房价收入比不是伪科学，但用城市平均收入来计算房价收入比是伪科学。收入要分层的，房价也要分层。
底层收入是经济适用房、廉租房、市场租房。
中上收入是老公房、郊区新房次新房上车盘。
上等收入才是市区次新2、3房。
拿内环线大3房和城市平均收入，算出一个房价收入比，完全没有参考价值。
提问：房姐老师好，比较下武汉二手次新房和新房：1、新房一般两年半后才能拿到房子，总价按200万算，首付60，按揭140利率上浮20%算5.88，两年半后成本增加15%以上。新房对贷款利率和银行议价空间小；2、二手房会多产生中介评估等费用按1.5%计算（证满二），好处一是能马上拿到产证，便于后期出手；二是对朝向、采光等环境有更多了解。同时随意选择笋盘；三是利率上浮只要15%左右，贷款成数及年限好像也宽松些，银行选择余地大。这样算的话，如果二手次新房高出15个点，是不是比新房更有优势？请问老师还有哪些可以影响的关联因素？谢谢
回答：关键点在于抢新房容易，关注几个盘，开盘了抢一抢就行，都是确定收益。淘二手笋很难的，且新房利率和二手的税费相比，新房完胜。如果能淘到笋，二手当然可以入。
提问：新人首问。亲爱的房姐，求建议。我和老公名下各一套房，但由于都没有好学区对应，打算入手一套武汉小学学区房给孩子（父母住得近，以后方便照应）。纵观整个武汉小学学区，多是老破小，只有帝斯曼和水利厅尚可，目前主要考虑水利厅。我现在在犹豫，是花稍少的钱买其他单位的老破小，还是多花点钱买水利厅，水利厅是否更好租好卖（其实水利厅房龄也很长了）。我打算买了学区房后以租养贷，孩子上完学就把房子卖掉。如果顺着我的这个思路，房姐认为我应该买水利厅还是其他单位的学区房？
回答：分情况，以下人群分类对号入座
1.倾尽所有财力，只能买一套学区老破小。这类情况不建议买，抗风险能力太弱，不如入一个学区稍微差点的，但居住品质好一些的房子。孩子教育固然重要，但是具体也要结合自身情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是很大。
2.单纯为了投资买学区房。这种情况更不建议了。武汉可选择范围很大，不用非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产。
3.已有自住房，还想买一个学区老破小，单纯为了挂学区，方便孩子上学。这类人群就比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房降价，对自己的影响也不会太大。
4.一步到位，买一个大一点的学区房，比如100多平米500多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这类情况也不建议买，面积越大，总价越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。武汉总价超过500万的房产接盘侠很少。不瞒大家，现在武汉老破大的流动性越来越差，未来还会更差。如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。
5.新婚族或者还没有结婚。这类人考虑学区房太早，现在学区的政策变动风险大，建议等到孩子两三岁的时候再去考虑。
6.还有一类人孩子都已经三四岁了，确实到了该考虑买学区房的时候，这类人就没有时间去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根据自己的需求，该买的就买。
详见知识星球内部分享《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》
提问：神一般存在的房姐啊，请问一下，专业抢房是拼的概率忽悠我们，还是有外挂软件抢房比我们普通人胜算高？
回答：他们也是手动抢的，都是拼概率
提问：问下武汉学区房你是怎么看的。虽然知识星球文章是不碰学区房，但是我感觉大众还是比较认可学区房，特别是武汉这种好学校相对固定的。这种情况下学区房貌似还是金字招牌啊
回答：有两点我想解释一下：
1.不是不碰学区房，而是不接受学区房因学区的高溢价，也就是说如果不是因为学区而价格高于周边太多的房是没问题的，相反，同等价格下，有学区是增项，为什么不要？
2.知识星球的文章框架非常清晰，也经过了时间的检验，是一个非常非常厉害的投资逻辑。但落到具体的事情上，我们也要学习因地制宜，独立思考。投资永远是自己的事情，完全照抄功课肯定做不了第一哦。
武汉的初级中级教育和医疗在全国都是排前列的，这是武汉的竞争力，我见过很多家庭把自己的孩子从深圳带回武汉进行初中高中教育。所以武汉的学区房当然值得入手，只要没有过高溢价，不是北京的胡同过道学区房，就不是赌博。买，是对的。
提问：房姐你好，怎么判断什么区域是领涨，什么是补涨区域？谢谢！
回答：1.你要看板块的发展阶段，是属于启动初期，发展期还是成熟期。
成熟区大部分利好已经兑现，价格也处于高位。
发展中板块，配套正在逐步完善，价值在不断兑现。
启动初期，纯粹的规划阶段，交通，医院，学校等资源都处于待建状态。
2.功能分区不同，价格表现也不同，比如CBD，CID，CLD，或者学区。
3.其实每一次领涨的板块都不同，这跟ZF的炒作强相关，板块轮动。已经变热的板块，并且利好还没有兑现之前，就不要再进。
年轻人和热钱集中的地方一直也是领涨区。
但是补涨区永远是固定板块。
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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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