我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：房姐，本来计划投资沈阳，问了几个沈阳的亲戚，他们的反馈是有价无市，未来二手房不好卖，有点迷茫是否投资，你是否可以指点迷津，沈阳未来房价上涨趋势如何？后面哪些人会在沈阳置业。感谢
回答：不管是重庆 武汉 还是沈阳，新房癌是所有的二线城市的通病
癌症什么时候能治好了？癌症永远治不好，只是看5年存活率的高低而已。在一线城市房价已经很贵了，次新10万老破小6万，大部分人选6万的，一点也不矫情。
但像沈阳这样的城市整体房价非常的低，新房癌特别严重。喜新厌旧是人之常情，新房总是受欢迎的。沈阳的新房癌要得到缓解，总房价要再涨一倍，沈阳人矫情的程度就少了。
而房价在翻倍的时间需要多长呢？5年内是肯定的
提问：请问循礼门万科金色家园单价多少可以入手？循礼门地铁口附近的还有没有适合自住的楼盘推荐？
回答：万科金色家园目前成交价都在2.6左右，低于市场价10%-20%左右入比较保险。目前循礼门附近新盘没有出货的，只能淘淘二手
提问：房姐，本人目前两套房，都在贷款中，一套混合贷自住，一套商贷（旧楼梯房）父母住，还余10万没还。现在想将旧楼置换电梯房父母住。1.是卖房好（旧房评估价100），还是还清贷款抵押好，抵押怎么操作呢？会不会负债盘得太高？2.能承受的贷款是60-70（月还款不超过4000）有没有推荐。新房好还是二手，考虑到父母住宿问题。3.另外，看了你的文章，决定使用父母的房票，但十年前父亲因为征信不好，所以被拒贷。后来就没逾期过，不知道征信还有没有记录，会不会被拒贷。不好意思，问题有点多，请指点迷津。
回答：不太清楚这2套房子的具体情况，建议明盘。如果楼梯房的房龄已经超过20年，建议直接出手。如果房子各方面条件还不错，那就先留着做截断抵押。能贷多少需要根据房子和你的征信资质来选择对应的产品。
征信5年一更新，10年前的逾期不影响，做接力贷你的流水足够覆盖就没问题。
提问：房姐你好，网上有花山郡1期房产证未下的维权消息，不知道本期是什么情况
回答：1期因为预售证没拿，所以产证一直下不来。业主维权过很多次，但是因为房价涨了不少，也没啥好闹的了。
提问：房姐：1.2010年买了东西湖环湖路泰源金河二期110平，现还有20多万贷款，两证满两年，自住
2.2015年买了王家湾中大十里新城104平，贷款已还清，房子出租中，月租金3500
3.2017年底买了世茂龙湾中式别墅40年产权，当时想着自住，现在看投资失败，马上交房，商墅是卖还是留，估计不好出
4.今年跟老婆JLH，泰跃金河和中大十里新城归我单独所有，商墅给老婆，于是老婆有了STSD，上月底买了招商公园165的户型，准备小孩读书和自住的父母63岁是外地户口，户口可以投靠转过来，目前还有子弹100。请您分析一下，接下来，我应该哪些卖，哪些留？问题有点复杂，请您具体分析，怎样再建仓？
回答：1.现有物业梳理:
泰跃金河可以考虑出手，置换到3环内主城区
商业别墅是大坑，也建议出手
十里新城继续持有，激进点可以抵押填充子弹。
2.房票开发:
如果可以说服老人JLH，用老人的2张首套房票买限价新盘做接力贷，你和老婆的2个2套房票
3.资产重组:
4张房票，最好的配置是:
1-2套光谷关山大道核心区
2套3环内限价新盘，或者淘2手笋盘做2改1
留足2年月供，负债率控制在50%以内，激进的控制在70%以内
子弹如果有剩余再入一套不限购区域的盘
提问：房姐。你好。怎么发掘笋盘
回答：价格就像水，溢价就意味着朝地处回归。假如你是在北上深买的溢价盘，那恭喜你运气很高，因为北上深大部分楼盘的趋势是持续上涨，溢价总会被上涨追赶抹平。但如果你买的是二三线溢价房产，那么，我也不知道未来将会如何。评估价是低于市场价的，所以我们有时候会找一个区域内售价低于评估价或者和评估价差距较小的楼盘，以便提高贷款的杠杆。普通人啃笋盘，能买到9折就不错。有一个小技巧是，拖延半年的交易流程，9折就变成了85折，前提是做好毁约对冲。
提问：老师，汉口长青花园二手房单价超过2万，是不是单价有点高，盘龙城巢上城的房子值得长期持有吗？另外，最近看房，感觉二手房价格比年前都高了点，现在是不是到了买房的最好的时机了？
回答：可以关注下常青花园恒大御景的新房，单价1.6左右，价格倒挂，比巢上城性价比更高。目前行情还没有起来，适合建仓
提问：有一套自有住房，还有一套小户型准备出租，现在有人想出120万买我的小户型，请问现在卖合适吗？面积40平米，恒大首府。
回答：可以多卖10万的。如果小户型出掉就一定要裂变1-2套刚需盘。
详见知识星球文章《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》
提问：房姐你好，我武汉户口，昆明工作，现在手上有80万欲投资一套房，属于二套，武汉二套贷款利率是上浮百分之30-40，而昆明二套贷款利率上浮百分之15，选武汉还是选昆明呢?感觉武汉性价比高的房子都难买，我在外地又不好操作。武汉二套首付百分之50，昆明二套首付百分之45。房姐，望帮忙给点意见噢
回答：如果你的主场是昆明，也有房票建议在昆明买有主场优势。武汉远距离操作比较麻烦。仓位不宜太分散。昆明也是淘笋为主
追问：昆明到是不存在倒挂，新盘比二手价格高，你的意思是买二手笋盘不买一手吗?这波涨价之前，感觉昆明和武汉房价差不多，这一轮涨价武汉持续了两年多，昆明感觉还没涨上去就稳住了。武汉房价立马甩昆明几条街，当然昆明的发展也不能和武汉比。我才想着，昆明人口不多，政府也不抢人，是不是没有投资价值了
回答：西南和中部地区都只会有一个王者，西南重点发展的是重庆和成都，中部是武汉。不过现在也有小分支在昆明淘笋。
提问：房姐，你好。请问武汉做二手房东有市场吗？找一些老破小。简单装修出租。如果可行应该注意什么。谢谢
回答：1.武汉的租售比太低了，租售比达不到5%以上就没有意义。
2.做民宿的租金更高，但是老破小做凤变冰为了出租不合适，且老破小环境太差了，小区环境也会拉低资金价格。如果有房子在江景，湖景，旅游区，大学附近的可以试试，如果没有就算了，租金小钱不在意。
提问：美女好，在外地有一套房子，贷款50万未还清，今年10月交房，想腾出首房首贷的名额，打算把房子赠予给父母，那么，这种情况怎么操作比较好？贷款未还清可以赠予吗？还未交房，可以申请直接更名吗？
回答：贷款未还清不能赠予，更名需要开发商和房地局都有关系才有可能，难度太大。理想做法是还清五十万房贷赠予父母，再买房后一年内取消赠予
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