今天，合肥70城数据出炉，合肥新房价格环比下跌0.1%，二手房价格环比上涨0.1%，合肥新房价格连涨16个月以来首次下跌！
NO.1 | 壹
根据9月70城数据显示：
1、9月70城中有53个城市新房价格环比上涨，12个城市新房房价环比下跌，其余5个城市环比无变动。
相比8月，新房价格下跌城市增加2个，创近20个月下跌城市新高。
2、南宁以新房价格环比上涨2.1%位居70城之首，南宁已经连续两月涨幅全国第一。同时涨幅超1%的城市还有洛阳、无锡、西宁等17个城市。
3、4个一线城市新房价格环比上涨0.4%，二手房价格环比上涨0.3%；
31个二线城市新房价格环比上涨0.6%，二手房价格环比上涨0.2%；
35个三线城市新房价格环比上涨0.8%，二手房价格环比上涨0.7%。
总体来看：
1、房价上涨依然是主流，但涨幅放缓。全国上涨城市仍然居多，但下跌城市在增多，总体上涨幅度放缓。
2、三线城市价格涨幅最大，二手房涨幅相比8月回落0.1%。同时，一线城市房价涨幅扩大，二三线城市的涨幅均有回落。
NO.2 | 贰
具体到合肥，价格也有了新变化。
根据数据显示：9月合肥新房价格环比下跌0.1%，二手房价格环比上涨0.1%。
这是合肥新房价格连涨16个月以来首次下跌。
10月接近尾声，合肥楼市已经进入2019年最后的冲刺阶段，但事实上情况并不乐观。
上周合肥8盘加推，去化率可以用惨淡来形容。
新站三个盘去化都是个位数。楼盘价格约1.45万/㎡，虽然都是地铁盘，但区域楼盘扎堆，只能上分销、打价格战，去化困难，竞争非常激烈。
包河三个盘去化也不理想。中央公园板块的楼盘基本全部启动分销，月底区域内还将有1.8万/㎡的纯新盘首开，价格比周边楼盘都低，到时候可能22%的去化都没有了。
去化困难不是个例，整个合肥都被冷清的气氛笼罩，除了政策的收紧，合肥库存房源的积压是重要原因。
新房方面，根据金刚石数据显示，截止10月20日，合肥库存房源4.5万套，去化周期达9.65个月，再加上即将入市45个纯新盘，去化周期大概率将超过1年。
同时，对于一些房源充足而购买力又相对不足的区域，去化压力可能更大。最明显的表现就是，目前合肥已经有80多个楼盘启动分销，还有部分楼盘启动首付分期政策。
二手房方面，根据链家网显示，9月链家二手房挂牌量约5.54万，目前挂牌量约5.55万套，可以看到合肥二手房库存在慢慢变大；同时再加上安居客等其他相关平台，合肥二手房市场的真实库存更大。
另一方面，7月链家网带看量约5.1万次，而9月带看量仅有2.2万次，带看量直线下滑，下滑幅度约56%。
也就是说买二手房的人在变少，卖二手房的人在变多，结合目前二手房贷款难的现状不难分析，投资客在积极抛售，而接盘侠却越来越少。
NO.3 | 叁
在这种情况之下，楼市出现很多反常之处，最明显的就是，限价盘最近多了起来。
1、滨湖联投中心书城：三期即将开卖，共8栋楼，630套房源，前期均价1.5/㎡。
2、徽盐世纪广场：项目还剩134套房源，均价1.72万/平米，要求全款，购买车位的客户可优先选房。
3、滨湖阳光里：二期还剩下6栋高层预计年底推出，毛坯交付，预计价格1.4-1.6万/㎡。
4、信达天御：网传项目正在备案，毛坯加精装修，前期毛坯价格1.58万/㎡。
5、依澜雅居：预计下周备案出炉，价格1.4-1.65万/㎡，准现房。
这些限价盘都有一些共同的特点：便宜、量少、难买。
虽然是刚需的价格，但在购房门槛上直接卡死刚需，高首付甚至全款，能买的起的也不叫刚需。但是不管市场冷热，限价盘总是不愁卖的。
从之前市场经验来看，市场热度高时，限价盘很少对外释放，反之，市场一旦平静，限价盘却又集体出动。
限价盘的出动一方面反映了市场确实已经冷淡，另一方面，对于去化难的部分楼盘来说，更是雪上加霜。
合肥楼市现状是两个对立面，一方面楼盘去化困难，另一方面纯刚需买房困难。
上文也提及，目前合肥比较刚需的价格基本都是限价盘，而限价盘的高门槛又将很多刚需拒之门外。
肥东、长丰现在可能是合肥纯刚需的唯一选择，最低门槛是首付约25-30万，还需要至少约4300-4700元的月供，首付低于25万可能就只能选择合肥远郊盘。
究其原因，目前合肥新房市场已经是以改善产品为主，2万+的楼盘已经达38个之多，其中滨湖、庐阳已经遍地2万+，个别楼盘单价更是突破3万/㎡。
而且接下来，滨湖还有7个楼面价超过1万/㎡的纯新盘待上市，合肥2万+的楼盘只会越来越多。
刚需买不起，改善选择多，贷款政策的收紧，投资客群减少，冷门板块的部门楼盘只能选择分销、降价来吸引客户。
NO.4 | 肆
结语
一方面，降价是实实在在存在的，这对于购房者来说是好事。趁着打折的机会，挑一挑、踮踮脚说不定能买到合适的好房子。
另一方面，对于投资来说，限价盘是不错的选择，但也要看位置、产品、配套等，包括楼层、楼栋这些问题；同时，贷款政策收紧，现金为王，不建议全款买房。
虽然价格微有下跌，但长远来看，合肥市场还是积极向上的发展趋势，稳中回落是接下来房地产市场的总体趋势。