合肥没有卫生间的房子，卖出3万+/㎡！学区房还会凉吗？

今天上午去滨湖踩盘，金融板块某纯新盘，上午10点左右，售楼处就同时有二三十组客户看房。天气转暖，疫情也得到有效控制，对一些高性价比的项目，购买力确实又活跃起来了。

可是，过去旱涝保收的学区房，却还在按兵不动。在链家上往回翻成交记录，最近成交的一套学区房，时间还要追溯到1月中旬。

NO.1 | 壹

没有卫生间的房子，卖出3万+/㎡

先看下这套房子的情况。

这套房子位于庐阳区淮河路以南，城隍庙东侧，房龄23年，里面的设施比较陈旧，基本保留了上世纪末的原始状态。

面积27㎡，按照功能区划分，可以视为一室一厅，进门就是厨房，储物间是否能当卫生间不得而知，否则很可能没有卫生间。

最终的成交总价83万，折合单价是30662元/㎡，挂牌仅仅2天就成交了。而且在链家上成交了2次，上一次是2018年10月份，当时的总价是69万。

一间没有卫生间的房子，能卖到3万+/㎡，最重要的原因当然就是学区。根据2019年合肥市学区划分方案，该房源的学区为淮河路第三小学和45中，而且和学校的距离都在500米以内。

45中的实力不用多介绍，合肥市最强初中之一。淮三小虽然和南小有一定差距，但也是建国初期的老牌名校，实力毋庸置疑。

再次印证了之前无数次和大家分享过的一条买房逻辑：优质学区就是目前合肥市场最能打的配套，没有之一。只要是水泥做的，就不缺人接盘。

NO.2 | 贰

合肥三类学区房，哪种更值得买？

在这个逻辑下，我们梳理一下目前市场中主流的几类学区房，排名分先后。

第一类：成名已久的本部学区

这类学校基本集中在庐阳、蜀山、包河、滨湖，比如45中本部、42中本部、50中西园校区、48中本部、46中本部等，也是目前合肥排名第一档的老牌名校。

2019年，168指标到校分数线，这几所学校分数线都在730分以上，45中本部和50中西园校区最高，均为739分。

成绩越好，学区房价值就越高。目前，这些本部学区房的价格，绝大部分都在2万/㎡以上，45中学区房很多超过3万/㎡。

购买建议：

1、根据成交量分析，60㎡以内的两房和30㎡以内的一房户型活跃度更高。总价不高，可挂学区可陪读，后期脱手快；

2、一般不建议买无电梯的大户型，转手难度相当相当高；

3、如果预算不是特别宽裕，这一类本部学区中，48中本部学区房的价格相对较低，教学质量也不错，性价比可观。

第二类：优质的成长性名校

随着名校集团化办学，经过时间的沉淀，不少年轻的新学校和名校校区也都成为非常不错的学校，比如50中西校、50中天鹅湖校区、168玫瑰园学校等等。

50中西校，加上周边不错的几所小学，双学区房的活跃度很高，比如安居苑、通和易居、万科金域华府等，普通住宅成交均价基本在2.2万/㎡以上，部分70年公寓单价超过2.5万/㎡。

50中天鹅湖校区，由于在政务区，地段价值和学区价值的叠加，学区房的抗跌性很强。

购买建议：

1、可以多关注一些70年学区公寓，尽量朝南，政务区和黄潜望都有不少，汉嘉都市森林、易居同辉、imore公寓等，价格稳定、总价不高，也方便出租。

2、尽量选择稳定的学区房，50中西校的学区在2018年调整过一次，不排除再次调整的可能；

3、这些学区房的房龄，比本部学区房年轻很多，地段、地铁、商业等配套也都不错，具备长远的价值，可以考虑长期持有。

第三类：尚在养成期的名校校区

比如大家都很熟悉的45中森林城校区、46中南校区，可能暂时的成绩还达不到其他名校的水平，但胜在生源质量不错，家长也肯投入，成长需要时间。

二手房中出类拔萃的万科森林公园，目前成交均价2.2万/㎡以上，90㎡左右的小户型，有的卖到2.6万/㎡-2.7万/㎡。

新房方面，46中南校区唯一在售的新房是文一豪门金地，目前高层均价1.8万+/㎡，洋房2.1万/㎡，在滨湖来说性价比非常不错。

NO.3 | 叁

结语

当然，有了顶级学区也不是完全高枕无忧，流动的市场中，依然有学区房涨幅停滞，其实就是贬值。

这类房子，通常房龄很大，没有电梯，维护状况不佳，除了学区之外其他没有核心价值点支撑，时间越久，越跑不赢大盘。

最后提醒各位，很多新房开发商都打出“某某学区房”的概念，因为购房者吃这套。但是，在拿到学区确认函之前，听听就行了，而且警惕挂羊头卖狗肉的假学区。