Q&A | 壹
未来价值 城市别墅＞大平层
提问：徐总，你好。现阶段我手上有子弹1100w左右，两个子女，都未上小学，目前住在汉阳。
前段时间去了华润万象城幸福里，总共4栋超高层住宅。华润打算11月中旬开盘两栋超高层，260方和330方样板间已看过，已预存50万，备案价还未出来，预计在4万至4.5万之间，当时考虑华润自带高端商业，并位于建设大道金融街，应会有较大价值。
但前两天看了华发外滩荟，产生了浓厚兴趣，因为有着武汉情怀。售楼部了解的信息是首期只有一栋40几套200方左右的复式房，准备在12月底之前开盘，备案价也没下来，开发商报价在8万元，说是毛坯交付，但也讲到会在明年推出精装样板间，会有家装包和设计团队与购房者沟通装修，每平米按5千、8千甚至更高报价提供方案。
因受周边建筑高度影响，华发外滩荟首期推出的复式楼不高，只有上下两户，明年推出的150方至190方的一栋平层也只有6至8层，我理解应该属于花园洋房。
华发把咸安坊及附近一些英租界老房修旧如旧的装修后，做为商业自持出租，我个人觉得有可能像上海静安或武汉天地，用于餐厅，酒吧，精品服饰或高端会所。
我现在的问题是：
华润和华发周边配套都是老城区，自身体量都不大，哪一个更值得买？
华发只有40多套复式，像我这样一般普通人是否能买到？如果备案价达到8万左右，再加近200万装修包（我担心不选装修包就买不到），已经到了武汉房价天花板，未来还有增值空间吗？会不会有价无市？
我还有一个憧憬，能否华润华发都买入，一个做为首套房，一个做为二套房，现在武汉首套房贷款的情况下，第二套房首付是多少？贷款好办吗？而且我在纠结的是总价便宜点的华润先开盘，总价贵的华发下个月后开盘，我如何分配我的子弹，徐总有破解之法吗？以上是我的困惑之处，恳请徐总指点迷津不胜感激！
回答：从您的问题看，完全属于武汉的高净值人士，手持1100万买房，身价最少在净资产5KW万以上，看的盘也是高大上的。
华润，华发确实都在老城区，一个二环内，一个内环内，但华润品牌略胜华发一点，两者产品的确不同，一个市区大平层，一个叠墅产品，周边商业，学校，医院，交通配套都很全面。
前者自带顶级商业体万象城（一个城市只有一座万象城的口号）引领潮流，地标建筑，时尚网红打卡地，人流量自然不用愁；后者武汉租界区，历史底蕴浓厚，原汁原味的武汉情怀。一个价格4万起，一个号称卖8万，真是各有千秋，贵气完全不一样，客户群应该是完全不同的两类人，的确不好选。
说句实话，目前我还没有达到买这种豪宅的水平，不敢给大佬去做太多建议，就顺着自己的心说一些感受：
华润更符合目前豪宅市场流行的趋势，CEO大平层，又在汉口金融街商务区，高端商务人士和城市精英阶层在附近的写字楼上班买它，绝对是最正确的选择。通勤时间短，工作效率高，开会，加班，商务谈判，照顾家庭，回家休息，全部能在10分钟内自由切换，这对于高管或老板来说，无疑是最方便最踏实的第一居所。
目前报价4万＋，也算合理，体量小，并不是问题，其实大部分豪宅都是精致，纯粹，物业也好管理。唯一不足的就是周边豪宅氛围不浓，不能形成聚合效应，也没有二七滨江商务区8大王牌开发商连成一体的霸气，周边老破旧环绕，只能靠自身品牌品质够硬来拔高区域价值，吸引高端人士。
华发的产品也很有杀伤力，在寸土寸金的内环内，做5-7层的叠墅产品，本身就是在挑战自己对土地使用的极限，要打造爆款别墅，还是相当难的事，对于老武汉情怀篇，只要价格不是太离谱，一定会有很多老武汉人选择落叶归根，寻找童年的记忆，毕竟人的一生真的很短暂。但是想吸引新武汉人，就没有华润那么有优势了，毕竟新武汉人更喜欢新的武汉，而不是旧的武汉。在市区做别墅如果够私密，够纯粹，产品足够优秀，肯定比住高层价值更大，北京的四合院，上海的内环老别墅，价值都在上亿，不为什么，就是那寸土地占有，你就比别人仿佛高了一个级别。
当然，我认为的别墅除了上述说的优势以外，在武汉这个城市，一定要有环境，有江有湖才更有价值，为什么华侨城的独栋能卖到1.5亿，双拼能到5KW，这不是武汉普通老板买的起的价格，但是它实实在在清盘了，一套不剩，位置却已接近三环线，可以看出，并不是说内环的别墅就一定会比三环的别墅贵，甚至好，还是得看很多因素的综合对比。
华发目前的这种产品号称8万＋肯定是不好卖的，最后开盘也只开出了均价5.5万，却还没卖完。这说明什么问题呢？
一方面，武汉高端人群购房消费力有限，另一方面，更重要的是老牌豪宅区已经没落，现在二七滨江才是汉口豪宅区的代表，以武汉天地为首的，云廷二手单价能卖到7万＋，还真有成交；武昌的华侨城别墅能卖出9.9万的天价，那么作为武汉租界的老武汉情怀之地，其实价格和价值应该是高于其它两个区域的，只不过买房不是买白菜，买口红，买错了可以换，可以扔，毕竟是总金额上千万，自住为主的房子，还是要讲究各方面的居住属性。
华发的定位，我认为更多的像有钱人的一件古董，一件限量版的奢侈品，它只谈喜不喜欢，不谈实不实用，如果真做成上海静安区或者天地商业街类型的，未来一定会有业主把家里做成私房菜餐厅，有调性的酒吧，娱乐场所，如果这样，就瞬间失去了别墅本身的居住属性，特别是在医院旁，主人家要正气，气场够硬，才能镇的住。
分析了这么多，无非就是想说说我自己的观点，其实买哪里都不重要，买豪宅是不需要理由的，你喜欢就好，有钱就买。如果谈居住，肯定是华润优于华发，如果谈未来的价值，肯定是别墅高于大平层。
你自己最后的话才是最霸气的答案，憧憬都买，很好，成年人的决定，大佬的眼光。子弹1100个能不能两套都买到，实际上是可以的。
第一套：华发售价5.5万，200平，总价1100万，首付3成330万，贷款770万，你还剩770个子弹。
第二套：华润售价4万＋，260平，总价1040万，首付7成728万，贷款312万，1100个子弹全部打空。
两套房一共贷款1082万，在武汉实际上普通人的上限是500万左右，您如果现金流足够强大，年收入，公司收益及个人名下资产等足够覆盖月供，银行对这种高净值客户适当放宽是没问题的，我有个朋友身价几个亿，负债3800个，都没问题。如果您只盯上华润和华发，您的疑惑基本上都解决了。如果有别的想法，看看其它豪宅的话，我们再具体探讨，服务塔尖人士，徐sir会一对一私人订制。
Q&A | 贰
目前买房都考虑长持
提问：徐sir，你好！我和老公手上有四套房，两套全款，都老小区，一套汉阳快要拆迁，一套38平也在汉阳瓜堤近期不会拆迁！还有两套，一套在汉阳锦绣长江110平目前自住，略有贷款。一套在江汉路，准备把这套60平的贷款出来，购房投资！可以贷款78万出来，年收入25万，两个孩子目前压力也很大，想用现在购买的一套租出去还江汉路这边的贷款，您这边有什么建议吗？
看了白沙洲融创望江府，汉阳五里墩汉阳恒韵府，但是徐sir推荐四新，白沙洲，光谷东，这几个位置您说升值潜力很大！有什么适合我这种情况的楼盘吗？谢谢
回答：先分析你的四套房情况。
第一套快拆迁，显然不用管了，只等拿到拆迁款再大干一票。这套房的目前的没有什么利用价值，看能不能简单的出租，也不必再去折腾。
另一套老房子38平不会拆迁，这就比较纠结了，
1，面积小，占房票。
2，老破小的升值空间已看到天花板，要么抵押，要么“凤变冰”增加溢价，再出手，我个人倾向于后者。
锦绣长江的房子略有贷款，不如先凑的钱还清，再抵押出来，如果没有钱还，可以做残值贷，尽量用最低首付去买每套房子，你杠杆用的好，实际上是用3成的钱去赌全款翻倍。110平预计能运作出130-150万子弹，这才买下一套房子的关键。
最后一套江汉路的60平贷款出来，再用于购房，然后又要用购买下一个房子的租金去还江汉路的贷款，你应该是没有搞明白你的整体还款的情况，实际上你已经忽略了江汉路房子本身的抵押贷款也是要月供的，相当于你没有用任何本钱，将一套全款房做了一个裂变，变成2套全部贷款的房子。
然而，目前武汉所有住宅的基础租金是无法冲抵月供的，在十年前可以做到，近5年内买的房子，租金抵月供这事根本不可能，租金怎么都要多补30-50%去冲抵。按照目前市场租金和月供比，御才名仕88平，租金3600，月供6000。中城悦城99平，租金3800，月供6200。世纪江尚123平，租金8500，月供13000。
这就是目前的住宅租金状况，实际上是平衡不了的。你的想法很美好，但是并不是这么操作的。
那么应该先运作出足够的子弹，购买下一个房产标的？
这四套房，应该是1，拆迁房留，2，不拆迁的出，3，残值贷，4，江汉路直接出手，如果舍不得出，抵押也行。这种状态下，你应该能运作出200-300万的子弹，具体买哪里？再来看你自己曾经看过的参考物。
融创望江府本身价值是不错的，我之前的文章也说过，综合分80分的楼盘，21300的均价，留给未来的空间不算大。而恒韵府地段是无话可说，纯投资有点牵强，到19000的这个价位，全武汉市拥有90分以上的楼盘还是一大把。
究竟该怎么整合你的资产？搞几套潜力比较大的盘，首先你得有跳出汉阳区的思维。如果非要买2万以上的盘，光谷，徐东，后湖，泛海，钟家村，月湖等区域，不下20个盘等着你看。但目前不打算自住，还是建议还是以2万以下的三环内大品牌盘作为首选：光谷琨瑜府，中粮祥云，中建星光城，瑞安创新天地。武昌东湖城，保利城，融侨天域等。后湖星河2049，花样年花好园，地铁时代云上城，幸福时代等。泛海附近远洋万和世纪，顶秀国际城等。钟家村远洋，五里墩万科金域国际，月湖融创1890，保利庭瑞阅江台，万科翡翠滨江等。
现在市面上已经没有什么倒挂盘，买任何盘都需要做长持有的准备，而且建议杠杆不要太大，合理资产配置，要么面积变大，要么旧房变新，要幺小开发商换大品牌，要么差地段换核心中心区，总之要有一些变化，不要舍不得，抱着一个不涨的盘，妄想下一轮还能跑过大盘，别做梦了。
Q&A | 叁
改善优先买学区房
提问：您好，看了您的文章很受启发。想请教一下您，目前在武汉有一套90平的房子自住，有商贷20万。现在有2个小孩，大的5岁，小的几个月，因工作就近，想买一个对口中山路小学的学区房解决孩子上学的问题，因为只有一个老人帮忙，优先电梯房，买欣隆紫阳苑还是育才嘉苑比较好？现金只有140万，还是买个小户型学区房，再投资其他商铺或者公寓比较好？
回答：90平米自住房，商贷仅20万，这套房的资金利用率根本没有用足，首先应该做个抵押贷出来，尽可能凑足二套房的首付，特别是你目前还有两个孩子，家里老人一起住，至少5口人，
第一步：必须要一套120平以上的大三房才能解决问题。
第二步：再考虑买学区房的问题，毕竟大孩子已经5岁了。
第三步：因工作就近，就买单位附近的学区房当然是极好的。
具体紫阳苑好？还是育才嘉苑好？这两个盘都是10年以上的二手房，周边配套，学区对口，交通等问题都应该不错，不相上下，无非看小区环境，绿化率如何，人车是否分流，居民素质怎样，最关键要看物业水平，因老小区的物业大部分都很牵强，除非有大品牌物业入驻。
你现在的问题是：选择一，要么140万全部打一套自住学区房。选择二：要么买个小学区房占指标，剩下的钱去买商铺公寓投资?
根据你的实际情况，我的建议应该是先买自住型大学区房，解决家庭5口人的居住和学位问题，将原先自住的90平出租来补贴这套学区房的月供。如果你不想换大房住，依然90平自用，选择小学区房＋公寓的做法，实际上未来3-5年后，你还是得买改善房，而公寓商铺并不能涨，做现金流是不错的，除非你的年收入比较高，那就可以提前布局商业地产投资，仅仅只是工薪阶层，还是应该先换大房子，让自己住的好一点，有条件了，买商业项目投资是你下一个阶段的升级投资方向。
如果你孩子非要读中山路小学，这个问答只有一种答案了，你自己选。愿意走远一点的话，可选余地就很大，比如：钟家村的远洋，武昌百瑞景，中北路的复地，光谷的保利时代，中建大公馆，南湖的七星雪香花园，水域天际，东方莱茵等，很多都是双学区，去比较一下也是不错的。
Q&A | 肆
东西湖5年后才会迎来加速器
提问：徐sir，你好，本人现在在东西湖祥生君城有套106平，贷款30多万。家庭年收入50-100W，目前手上现金120W，孩子三岁半，目前考虑购置一套汉口片区的比较好的学区房，等小孩上小学的时候搬过去。徐sir有没有好的楼盘推荐？另外现有的这套，继续持有有意义吗？还是另外置换其他区域的房产？
回答：房子不多，收入还挺不错，如果运作的好，资产翻倍还是有希望的。
其实10年前就很多人被金银湖的优美湖景给吸引，结果为了情怀和环境站岗多年，包括从万科四季花城站起，再后面银湖翡翠，万科高尔夫，恒大城等，其实还有更远的项目远洋世界，沿海赛洛城等十几个郊区项目，当年全部跑输大盘，很多买房人现在想起来都后悔为什么同样的钱不买市中心？
当然，这一波汉口市区的房价已经上升了几个台阶，逐渐也拉开了金银湖的差距，比如汉口二环普遍2.5W左右，金银湖1.5W左右，差价已经1W。
但是5-10年间，汉口二环1W左右的盘几乎任选，而金银湖也得6K左右。你们肯定看的出来，谁涨的更多？那几年市区房价基数低，城市化进程还在发展阶段，地铁，交通，医疗，配套等完善，市区涨幅也是这几年最快的。
随着郊区的配套也逐步完善，低洼区慢慢被填平，涨幅也直追市区，甚至有超越可能，但单价再无法与市区相比。
听完这一段，就可以直接回答你其中的一个问题，还要不要继续持有东西湖的盘，斩钉截铁的回答你：有实力回归中心，就赶紧出掉，没实力就认命，继续窝在“重灾区”。东西湖未来3-5年23盘入市，新房几万套，“天量”砸盘，供大于求，想有大幅度的房价拉升，难度极大，只能继续长持，没有太大作为，过了5年后，会迎来它的加速器，犹如光谷一样，一发不可收拾。
对于刚需年轻人，首付比例不多的，在汉口区域选择东西湖和盘龙城购入刚需首套都是不错的。这两个临空经济区，临空港区，只要政府和企业联手，认真做事，潜力巨大，片区大有可为。
再来解决你的核心问题：如何在汉口市区买一套值得居住的学区房？现金120万，如果按二套，首付比例5成，还得控制在144平以内，最多够到240万总价房产，按照汉口三环内学区房平均价格算，最少也要2W＋每平米，普遍在3W左右，还有更贵的硬核学区房更达到5万＋，让很多普通老百姓望而却步，买房兴叹。
既然建议你出手东西湖的，保守106平，抛去贷款，估计还能收回110万，加上之前手头120万现金，完全可以腾出首套名额，首付凑足，子弹打满，那么230万子弹，首付仅3成，能直接上总价700万的房产，按汉口市区3万均价的学区房，你也能买到200平左右的大平层，当然，贷款也接近500万，按首套月供2.5万左右计算，月供对于50万年薪以上的人来说，完全不是问题。
到底买哪些盘适合你？大汉口的江汉区，江岸区，硚口区其实都可以选择。
江汉区：泛海国际，200平以内任选，对口红领巾小区和辅仁小学；中城悦城156平以内，对口大兴路小学和武汉一初；万科汉口传奇200平以内，对口红领巾二小；西北湖一号200平，对口北湖小学；
江岸区：华润万象城180平，对口育才小学；金色华府160平，对口育才一小；武汉天地，万科御玺滨江对口长椿街小学等。
硚口区：时代新世界190平，对口崇仁路小学。
汉口的小孩教育水平相当领先，育才，红领巾，长椿街，崇仁路，北湖，万松园，辅仁等都是好学校。
正好你有这个实力，买下这几个盘，除了武汉天地不能任性挑选以外，其它盘，你基本上都能买到160平以上，月供压力也不大，就干脆一步到位。
目前的第一建议就是：把孩子的学位和你家庭自住房的大事解决后，再去考虑进行刚需盘投资，公寓，商铺等商业地产的配置，甚至玩出房产极限裂变等大招。
Q&A | 伍
房地产长期看产业
提问：徐sir，你好，我是荆州人，目前小孩子在南京读大学，想跟孩子在武汉买一套房，以后就直接留武汉好了，但是因为是做生意的目前手头钱不多，20多万吧，想问一下不限购区有没有推荐的？目前比较钟意经开，毕竟离老家近，交通方便，如果选经开，请问可以买哪里？
回答：其实我还是蛮肯定你的眼光的，几个不限购区域里面，经开算比较有发展优势，因为有产业的优势。
11月7日，武汉·德国知名企业恳谈会在第二届进博会期间召开，确定武汉将在蔡甸区建设武汉中德国际产业园，引入一批德国“高精尖”企业，打造成为中德合作典范园区。武汉中德国际产业园将选址蔡甸经济开发区，也就是常福新城；作为扼守武汉西大门，沌口经济开发区的延伸带，位于蔡甸经济开发区的常福，是武汉市2018-2035城市总体规划中的新城中心；根据网友消息，该区域也规划了常福之星项目；该产业园落户常福，必将带动常福之星的建设，未来该区域发展前景还是不错。
房地产短期看金融，长期看人口。依托于产业发展，区域未来将会有源源不断的人才引入，区域整体价值也会有质的提升，选择在这里安家的人只会越来越多。
既然是自住婚房考虑就可以看看核心区域，商业、教育配套齐全，一步到位，那么，奥山首府就很适合你。
奥山首府不仅背靠产业，占据交通要塞，且周边配套成熟，离学校也近；项目周边教育资源比较丰富，基本可以实现从幼儿园到高中一站式教育；未来规划地铁10号线、26号线常福站也会在项目附近。而且好像还有活动，目前首付6.8万起就可以精装三房，门槛低，价格洼地，也不需要占大笔资金，还是蛮不错的。
Q&A | 陆
刚需买房要兼顾自住+增值
提问：徐sir，我是外地人，目前与男朋友一起在光谷上班，由于两边家庭都一般，帮不了我们什么，所以首付都是自己攒，目前两个人手上只有24万，太少了，可选择余地不多，但再攒几年吧，我年纪也大了，两边家里都在催婚，请问我是现在买还是再等一两年？如果现在买，有什么合适的推荐呢？感谢
回答：我的建议是既然是自住，就买吧，毕竟房价也是变量，它不会一直在原地等你，先找一个好一点的标的物上车，换房时再更有空间。
任何事情从0到1都是最难的，买房这种需要技巧、时机、勇气的事更是如此。
尤其是对刚需而言，掏空了“六个钱包”凑出的首付，未来还要省吃俭用稳定自己的现金流，面对的压力可想而知，纠结无处不在。
在我看来，刚需买房，必须兼顾居住价值和增值部分，甚至增值部分优先。很简单的道理，你的房涨得慢甚至不涨，以后换住成本就大了，因为好房子涨得更快！
房子没有毫无理由的贵，也没有毫无理由的便宜。在做出选择之前，我们首先弄明白房地产价值的基本组成。根据多年的经验，我认为它是房地产价值=房产价值（产品）+地产价值（地段）+附加值（教育等）。
地段首选核心区，但不要为了买核心区而买老破小，核心区太贵可以买城市副中心潜力区，而商业、学区都是加分项，也是在考虑范围内。
如果你只有20多万买不起光谷中心城的话，我倒是建议你买葛店，因为在光谷向东的大趋势之下，葛店处于光谷产业的闭环还是有一定的成长空间的。再叠加配套成熟的优势的话，我建议你看看花样年花郡。
首先，项目占据葛店高新区的“老城区”，有一定的发展积淀，周边的生活氛围较浓厚，有很多成熟的基础服务配套，相比于集中在葛店南站附近的新城区楼盘，能更早的享受到便利的生活，居住环境能够看得到。
其次，楼盘目前均价7900元/平，对于刚需客来说，申请2成首付的话，入手价格较低，可以作为婚房或者父母的养老房，相较其他楼盘可以省下十万左右，这个费用可以买一辆车，方便出行。
第三、小区打造的“温暖”智能化物业，会比较受现在年轻人的喜爱，居住起来也比较便捷安全。
第四、因为位于老城区政治中心，周边教育资源比较多，有二十多所学校，涵盖幼儿园、小学、初中、高中，孩子的教育问题不用愁。
Q&A | 柒
潜力新区可考虑长持
提问：徐sir好，本人女，单身，在香港路上班，目前居住在后湖与父母同住，名下无房，年薪15万左右，目前手头有点积蓄，大概20万，想在婚前买一套房，请问徐sir买市中心的公寓，还是买远城区的住宅。
回答：如果名下无房的话，首套房建议买住宅。目前你手头积蓄不多，建议尽量选择潜力新区，长江新城核心板块阳逻就很不错。
首先，作为国家级新区规划长江新城，长江新城总投资约1670亿，将被打造成为“世界未来之城”、“未来城市样板区”，相当于武汉的雄安新区，这也是武汉其他区域所不具备的区域利好；
其次，多个超百亿大型商业集中引进。包括阳逻万达广场，爱琴海购物广场，还有投资120亿的阳逻富力CBD正式签约阳逻之心，投资约100亿元的奥特莱斯及永旺，房地产长期看人口，而商业就是大型人流的保证，未来区域潜力可期；
第三，目前来看交通也蛮方便，江北快速路+双地铁，也给未来留足较大空间；
其中，华发中城中央公园周边教育、医疗配套成熟，商业也处于集中爆发期，后期发展前景看得见，投资自住都是不错的选择；而且项目为华发&中城携手开发，具有豪宅基因，且项目本身体量较大，容积率较低，品质更高；而且目前门槛较低，首付约13万起即可入手一套三房，无疑是用时间换空间的最佳选择。
Q&A | 捌
买房合适的才是最好的
提问：徐sir，你好，我在沌口上班，单身，家里有一套120平的房在四新在我名下，现在想中长期买一套70年产品，最好宜居宜租宜卖，目前手上预算不算多，只有34万，请问有什么好的推荐吗？
回答：我们要明确一下买房的目的，买到最合适的房子，不一定是最能升值的，但一定要是在自身极限条件下最优的选择。我的推荐方案也一直是奔着这个问题去的。
我对优质房产的定义是——地铁口+商业+学校。
首先，在当前一、二线城市里，基础设施最大量、最集中、最长期的投资就是建地铁。就是说，我们的城市化仍然处在地铁大干快上的巨大进程之中。在这种情况下，居住在地铁口才能保证有效的通勤时间；
其次，教育也是很重要的，一般的家庭买房都会考虑到未来子女的教育问题，我之前讲过了，你没有地铁还能买车，但没有学校只能搬家；
第三，随着电商的冲击实体商业面临着重大考验，但这也不是意味着小区周围没有商业，那些体验感、参与感、具有社交功能的商业业态崛起，因此周围的商业繁荣度也决定了项目未来的价值。
参考以上方案，在武汉几个万元区域里挑挑，应该有合适的。如果非要我推荐，你可以去武地电建君樾府看一看，地铁16号线川江池站就在家门口，商业、教育配套齐全，还有投资800多亿智慧生态城加持，未来的潜力肉眼可见，而且还是低密江景居所，目前单价8700-9200元/平，性价比还是不错的。
投资有风险，入市需谨慎，以上建议仅供参考
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