4个月去化60%!中介集体刷屏?20强房企武汉首秀扛不住了?

这几日朋友圈可谓是被荣盛华庭刷屏，中介们拼命的推，地铁口首付14万起，乍一看还是很诱人的，但到底值不值得买，我们来品品。

该楼盘目前显示11号楼只卖了几户，还有部分房源被抵押，9号楼、10号楼卖了大概四分之三左右。这说明从去年11月首开，到现在四个月左右时间，去化60%左右，比较一般，当然这其中疫情影响也不小，所以开发商现在也算是卯足了劲。

荣盛华庭，这个盘从去年11月开盘，均价就是9070元/平，价格没有涨也没有跌，目前也是没有任何其它优惠，仅仅只是加大了宣传力度。

区域分析

荣盛华庭位于蔡甸新城区，目前该区域楼盘有几个特点：

1、地铁四号线已通车，地铁四号线整体含金量还可以，对于在汉阳工作的上班族还算方便。从新庙村、临漳大道站到黄金口站需要25分钟，直达王家湾商圈大约需要37分钟，去往汉口CBD商圈需要换乘3号线，大约需要46分钟，如果要到武昌中南路核心区域至少要1个小时。总的来说，如果需要到主城区上班的话，可能耗时太长。

2、区域内楼盘都是带装修出售，装修规格差异化不算特别大。

3、区域内教育资源比较弱，只能满足基本的就学需求，没有特别优质的学校。医疗水平也还无法达到中心城区的水平。

4、区域内生活配套还算不错，特别是蔡甸老城区那块，很热闹生活氛围很足，但是整体档次都不高。

5、蔡甸区由于不限购，均价还不算高，目前购房群体还是以地缘性、主城区外溢的刚需为主。

目前区域内不仅是荣盛华庭铺天盖地的宣传，旁边的中国铁建知语城也打出了“总房款减10万”的优惠，虽然是面向医疗体系工作者，但这个优惠力度也不小，按107平户型来看，优惠后带装修均价约8030元/平，还是很吸引人的，可见目前区域内竞争还是相当激烈的。

整体来看，今年整个蔡甸城区有近10个盘推出，整体供应量比较大，而距离主城更近梯队更高的中法生态城板块也有不少热度较高的盘，分流了一部分客户，所以蔡甸新城区板块销售压力还是较大的，如果不是很急的购房者还是可以再观察下，虽然区域降价的空间不会很大，但会有去装修改毛坯、进一步降低门槛的可能性。

竞品分析

荣盛华庭户型是比较标准的97-121平米三房，同区域内万元以下的竞品就有好几个。

1、如果是选择100平米以内的户型，荣盛华庭96平总价大约87万，中海尚璟99平总价约89万，但中海尚璟99平户型功能性显然更强一些，100平内带两个卫生间，总价多2万元多一个卫生间，很显然荣盛华庭在百平米以内的户型上没太大吸引力。

2、再来看下荣盛华庭106平户型，也只做了一个卫生间，功能性依然没那么强，也没有做到标准的动静分区，缺乏一定的隐私性，卫生间的门对着客厅，很多人也比较介意。而中国铁建知语城109平户型就做的好一些，多了3个平方，多了一个卫生间，房间格局也分布的更合理。

2、但区域内万元以下楼盘距离地铁最近、容积率最低的应该就是荣盛华庭了，在这两点上还是比较有优势。

3、区域内中国铁建知语城目前优惠力度最大，户型功能性也很不错，如果符合要求能够买到8000+一平，性价比还是很高的，但并不是所有人都有条件购买，其次小区内有一部分还建房。

4、距离荣盛华庭最近的楼盘有中建锦绣双城、德信江南大院，从产品上看，这两个盘是高层+洋房的组合，但价格基本都过万了，中建锦绣双城低于万元的洋房，最小面积也在136平，上车门槛有点偏高。整体来说，这两个项目属于区域内偏改善型楼盘，与荣盛华庭竞争力度都没有那么大。

5、荣盛华庭虽然是全国百强开发商，但在武汉品牌宣传力度不够，知名度比较小，再加上户型功能性和布局在其它项目的对比下略逊色，这都可能影响了其去化的进度。

6、总的来说，这个项目并没有中介宣传的那么神乎，但在区域内万元以下楼盘中，容积率不算特别高，可以共享旁边学府壹号等已交房项目的社区配套，距离地铁还比较近，整体体量也不会像博悦府那幺小只有4栋，生活氛围会好一些。对于只能接受这个价位的刚需来说，确实是个还不错的选择，但在户型上确实不如其它几个盘优质。

下面是荣盛华庭的具体评测：

荣盛华庭目前9、10、11号楼在售，主推建面约97-121平带装修房源，均价约9070元/平，含2000元/平装修。

以下是三栋在售户型的一房一价：

下面是装修标准公示，可以参考一下。

装修方面，荣盛华庭不管是主材还是辅材都是国内外一线品牌，但没有地暖、空调、新风等配置。

关于土拍

2017年12月11日，包括中海、万科、金地、河南鸿秀置业、中建三局、景瑞地产、招商、碧桂园、武汉地产、华发、统建、保利、东原等17家开发商提交划方案评比，最终被武汉峰利源建筑投资有限公司成功拿下，楼面价在2800.13元/平米。

2019年6月10日，荣盛发展发布2019年5月份销售、近期新增土地储备及产业园招商情况简报，内容显示，荣盛发展通过股权收购方式，取得武汉铭利瑞置业有限公司49%股权。

武汉铭利瑞置业有限公司股东为武汉峰利源建筑投资有限公司和湖北荣国发展置业有限公司，其中武汉峰利源建筑投资有限公司占股51%，湖北荣国发展置业有限公司占股49%，湖北荣国发展置业有限公司为荣盛发展全资子公司。

2019年6月6日，武汉市蔡甸区自然资源和规划局核发由武汉铭利瑞置业有限公司建设的恒瑞铭苑建设用地规划许可证，不过目前，该项目在各大房产网站命名为荣盛华庭。

P（2019）120号地块位置：

地块没什么特殊要求，最主要的就是容积率控制在2.8以内，另外配套建设一所幼儿园。

基本情况

荣盛华庭占地面积47007平米，总建面为174130.94平米，计容建面为131567.53平米，容积率2.799，绿地率为30%，规划一所6班幼儿园，共计1058户，车位1582个，其中，地面停车位4个，地下停车位1578个。

项目共规划11栋18-33层高的住宅，首期包含5栋，分别为7、8、9、10、11号楼，其中7、8号楼为2梯2户，9、10、11号楼为2梯4户，目前在售的是9#、10#、11#。

规划平面图

日照分析图

项目效果图

区位交通

从区位上来看，荣盛华庭项目位于四环外蔡甸区蔡甸大街板块，属于不限购区域。

自驾的话，从项目出发，沿蔡甸大街可直达汉阳大道，进入汉阳核心；此外，四环线也在修建中，后期修好之后可前往武汉其他区域；蔡甸北面就是东西湖区，从项目前往东西湖还是比较方便的。

地铁方面：项目相对临近4号线延长线（蔡甸线）新庙村站，步行距离大约800米左右，蔡甸线目前已通车。

公交方面：可以看到，该项目最近的公交站就是地铁旁边的，大约850米左右，距离不算很近。

配套情况

整体上而言，荣盛华庭属于蔡甸大街板块新城区范围，属于开发中，整条大街都还比较荒凉，尤其是项目所处位置，主要的配套基本都集中在蔡甸大街上，距离项目800米外，虽说不远，但是也都不算很近。

教育方面：项目自带一所6班幼儿园，另外，中建锦绣双城项目内也规划有2所幼儿园；在项目东北角还有一块教育用地，预计建设成为小学；此外，在蔡甸大街沿线，汉阳一中、幸福路中学、太山小学、蔡甸五小等学校分布密集，距离也不算太远；

医疗方面：项目附近有一块规划医疗用地，另外，项目距离蔡甸人民医院直线距离约3.5公里。

商业方面：项目紧邻的中建锦绣双城有部分商业规划，另外三和剑桥城、碧桂园学府壹号等社区均已交房，社区商业可共享；大型商业就需要去蔡甸大街了，比如新福茂中央广场、蔡甸购物广场等。

（新福茂广场）

关于品牌

荣盛在武汉布局并不多，品牌宣传力度也不大，很多武汉人可能不太了解这个开发商，目前也没有开发什么楼盘可以参考，在武汉认知度比较低，下面查了一些关于荣盛的资料。

2018年全国百强房企名单中，荣盛排名第16位。

2018年4月10日，荣盛房地产发展股份有限公司发布关于签订武汉市新洲区涨渡湖生态湿地及滨湖田园综合体项目投资合作建设协议书的公告，荣盛康旅涨渡湖生态湿地及滨湖田园综合体项目落地，这也代表着荣盛迎来武汉首个项目。

2019年6月10日，荣盛发展通过股权收购方式，取得武汉铭利瑞置业有限公司49%股权，这意味着荣盛再度布局武汉，落子蔡甸。

总结

优势：

1、项目是全国16强开发商荣盛开发的，而且这应该是在武汉面世的第一个住宅项目，品质应该比较可靠。

2、项目距离地铁大约800米左右，在区域内万元以下楼盘是离地铁最近的。

3、楼盘体量不算太大，但是容积率不是特别高，在这个价格区域中算低的。

4、项目依仗周边已交房楼盘的商业配套，基础生活还是可以满足的。

劣势：

1、整体处于蔡甸待开发的新城区板块，周边大的商业配套尚不太完善，档次也还不够。

2、96平米户型性价比没有旁边的中海尚璟99平高，106平户型功能性也不太强。

3、区域内缺乏好的教育资源，只能满足基本上学需求。