三个字形容当下的合肥楼市：看不懂！
土拍的热度有，可楼面价也不是特别高；房价看似没涨，却随便拎一个都2万+；都说没有房票，但有的楼盘真的不缺购房者......
历经半年“上天入地”的转折之后，已买房的关心是不是“高位”站岗？没买房的关心留给刚需购房者的机会还有哪些？合肥的下一波行情又在哪里呢？
NO.1丨
缩水至7宗地！下半年首场大型土拍要凉？
房企的拿地热情，在很大程度上能够折射出市场的热度。
今天下午，关于7月30日土拍的意向房企参拍名单，以及场次安排同时曝光。
1、合肥土地市场网发布了7宗地拍卖场次安排。如图：
从场次安排来看，原计划拍卖17宗地，最终只公布了7宗地的拍卖场次。
而新站区XZQTD245号、高新区P-1-1-2号、包河区S1908号、包河区S1904号、包河区S1905号、包河区S1906号、高新区AG-8-1,-2,-3号、高新区KB2-12号科研、商务设施等地块，由拍卖出让转为现场挂牌出让，8月15日现场竞价。
另外，备受关注的高新区AL-2-1号地块取消供应。
不过，此前也有爆料，包河区S1908号“巨无霸”地块很有可能是由滨湖集团接手，打造中国家电博物馆。而高新区AG-8-1,-2,-3号地块，可能由省供销社拿，并且其住宅部分交由合肥万科。或许，这也是没有公开拍卖的原因。
下半年首场大型土拍地块缩水严重，开局就凉凉。
2、网传部分重点地块意向房企参拍名单，27家房企参拍。如图：
图丨网曝参拍房企
1）肥西【2019】8号地意向房企8家：万科、中海、置地、金辉、皖投、美的、新华、中梁。
2）长丰CF201915号地意向房企12家：置地、金辉、新力、金茂、保利、金地、力高、华地、新华、徽创、中梁、文德。
3）新站XZQTD235号地意向房企5家：正荣、三巽、大发、徽创、中梁。
4）新站XZQTD253号地意向房企5家：新力、保利、正荣、大发、中梁。
5）滨湖BH2019-08号地意向房企5家：万科、中海、置地、华润、华发。
这次网上曝光的27家参拍房企，比起之前动辄4、50家的数量确实有所减少。
一方面，除了推出土地数量本身决定房企数量之外，另一方面对下半年甚至明年上半年的市场信心不足，是当下很多房企的共同心态，也是导致参拍房企数量减少的很重要原因。
图丨合肥土拍现场图
即便是一些房企旗下有个别卖的好的楼盘，但受到政府备案拖延和银行放款拖延的双重压制之下，资金周转也是问题。
如果这个时候再冲动卷入土地市场，那么拿地过后，可能只会留下一地鸡毛。所以，慎重拿地，也已经成为当下很多房企的原则之一。
NO.2丨
7月仅10盘加推，市区无纯新盘入市！
再来看另一个反映市场真实情况的指标：开盘。
7月最后一个周末已过，我统计了整个7月开盘、加推的楼盘。
1、数量来看，7月统计到公开开盘加推的楼盘只有10个。而且开盘加推的节奏主要放在了7月下旬，上旬仅瑶海区限价盘有所推新。
主要原因还是在此前金三银四“小阳春”和年中跑量冲刺中消耗了部分房源和客户，所以年中一过，各个楼盘加推的速度都明显放缓。
2、纯新盘只有孔雀城时代北宸1个项目，而且还是长丰下塘板块的盘，市区无纯新盘推出。
不过，接下来一段时间，合肥将进入纯新盘集中“亮相期”：
肥西中海岭湖湾、皖投国滨世家，滨湖区金鹏壹品天成，长丰中梁华地辰阳府，高新区北雁湖玥园、乐富强悦湖熙岸、蜀山区徽创君泊、经开区海尔云玺等纯新盘，或都将在8月份有首开大动作。
3、大家最关心的去化结果方面，恒大中央广场·大都会、启迪科技城、滨湖龙川里这样的要求全款或者高首付的限价盘，不用说，肯定售罄，买到就等于赚到。
另外，像孔雀城时代北宸只要单价7000元/㎡左右，首付只要20来万的低价盘，火爆也在意料之中。
图丨孔雀城时代北宸开盘现场
但对于其他楼盘来说，除非在价格、产品、地段某一方面有明显优势，否则很难加推即罄，尤其是一些大户型高价盘，最低的去化甚至只有个位数。
整体来说，合肥当下市场上，一般盘不敢有大动作。
为什么？究其本质还是因为不“抗打”，市场一降温就懵逼，没有抵抗市场调整的硬通货，而这类楼盘也正是购房者买房时要尽量规避的。
NO.3丨
温水煮青蛙，合肥下一波行情在哪里？
当下，最大的感受就是：温水煮青蛙。
比如土地市场，看似有些地块火爆，但楼面价也并不是特别高；看似房价没涨，但低价盘却越来越少；看似一堆楼盘在售，但自己能买的却没几个。
那么，回归到买房这件事情本身，今年下半年合肥下一波行情在哪里？留给刚需、改善购房者的机会又分别还有哪些呢？一一来看。
1、下一波行情，瞄准重点发展区域和板块。
一是，无疑，区域来看，滨湖和高新是首选，这两个区域无论规划还是政策支持，都是给予的最多的。
二是，另外，经开区我觉得也可以重点关注，主要因为地段上这里同时靠近政务、滨湖、高新、肥西几大热门区域，但是房价又相对低很多，加上近年来也不断有学区、商业等规划利好加持，是买入西南的“次要选择”。
三是，看最近供地比较猛的几个板块，比如长丰北城办板块、滨湖省府板块、滨湖西板块等，虽然目前来看这些板块都还处于发展初期，但有地块供应就有发展规划，有更多的房企进驻就有更多的可能性。
2、下半年，刚需的买房注意这几类楼盘。
首先，认清自己的预算和月供承受能力，如果只够买县域非要看市区，那也是不现实的。三县，是合肥这个城市留给刚需的最后底线。
其次，因为市场降温，原本一些买房要求较高的楼盘可能会相对降低要求，这样的盘也是刚需的机会。盯紧那些之前要求较高的限价盘，一旦有购房政策的松动就是机会。
另外，一些优惠促销力度较大的楼盘，也是买入的好时机。比如新站几个地铁盘，备案价接近1.5万/㎡，但因为市场降温、楼盘之间竞争大，优惠过后1.3万+买地铁盘不是问题。
毕竟对于刚需来说，有时候，首付差的往往就是那么十来万。
3、当下，是改善购房的好时机。
为什么这么说？
一是因为市场上无论从价格还是产品来看，偏改善楼盘的数量是要大于偏刚需楼盘数量的，数量多自然意味着选择性大。
二是因为在价格上确实有商量的余地，尤其是那些做分销的盘，只要买房，价格嘛，可以坐下来慢慢谈，对于大户型为主的改善购房者，随便省省都是大把钞票。
而在楼盘和板块的选择上，我觉得改善购房在确定区域的基础之上还要注意两点：
第一是品质，这个虽然在交房之前品质细节都无法保证，但一定要看一些决定品质的硬性条件，比如容积率肯定越低越好，绿化率肯定越高越好、楼栋规划限高的肯定比不限高的好等等。
第二是外部环境，改善区别于刚需对出行、学区等的硬性要求，对公园、金融等的要求可能更高，因此，多关注周边规划，是否有公园、是否有金融产业等纳入考量范围，才能在本质上“真改善”。
NO.4丨结 语
短短几个月合肥楼市就发生了这样的逆转，但是这就是楼市啊，市场本来就是不断变化的。
一边，不少买过房的站在房价“高位”上瑟瑟发抖，一边还没买房的坐等下跌。
但有两点是可以肯定的：
一是，长远来看，房价肯定是稳中有涨的，这是基于市场的行为。
二是，这个涨幅肯定会有度，这是基于“稳定”的调控行为。
而合肥作为全国典型的“焦点”城市，肯定不会触碰“稳”这条底线。