最近一个来月，市场火爆的大门正在逐渐关闭。没凉，但已经不热了。
1、价格止涨，略有回调。6月份合肥均价17523元/㎡，5月是17720元/㎡，环比下降197元/㎡；
2、微观层面，集中开盘的项目掰着指头都能数过来，市场大部分时候都静悄悄的。和气温无关，去年此时是怎样疯狂的光景？
就从这开始说起。
NO.1丨壹
现在是选择的阶段，也是拉开差距的阶段
很长一段时间，因为开发商和购房者的信息严重不对称，产生了很多乱象。
可现在的情况是，双方几乎都在打明牌了。
对于开发商来说，最大的困局在于：
1、备案价上涨难比登天
牵一发而动全身，任何一个楼盘的备案价涨上去，都会影响各区县和合肥整体的房价管控，很难被允许。否则，就不存在有些楼盘明明蓄客很不错但迟迟不开盘了。
2、网签被卡死，回款受限
这是6月份合肥单盘网签套数的前十名单，其中天鹅湖ΜΟΜΛ的普通高层去年年中就全部推出，之后都是大平层和公寓，从卖房到网签耗时大半年，而这种情况很多项目都有。
3、高地价倒逼，利润空间被压缩
上有限价压制，下有高地价倒逼，既定的利润点从哪抠出来？只能是在产品上。
购房者所面对的，就更加现实。
一是，限价盘越来越少，越来越难买，仅存的限价盘全款卖、高首付、号头费等等……
二是，房贷利率高得离谱，首套房上浮20%，二套房最高上浮35%，放款还超级慢。现在看房的，真的是真心想买的。
市场在蓄力，买卖双方僵持，但市场总是起起伏伏，这一阶段的平静，必然会由未来某个阶段的火热对冲。而到那时，哪些板块将领跑行情，才是更有意义的话题。
这是个做选择的阶段，也是拉开差距的阶段。
NO.2丨贰
最有机会的，是引而不发的区域和板块
买房，永远是方向大于选择，选择大于努力。
尤其是在现在这个时间段，凡有洼地都被填平，凡有空头规划都被暴击，只能凭硬实力博出位。
所以，我会更倾向于那些引而不发的板块和区域，它们自身实力强劲，只是潜力暂时被调控捆绑，但总有破局的一天。
合肥的城市概念、区域概念很多，很多时候看上去差不多，但实质不一样。
在合肥众多的城市概念中，滨湖科学城（申报中的国家级滨湖新区）的含金量最高，原因有三个：
1、滨湖科学城对标的是国家级新区的最高规格，主要市领导全部参与，并且明确提出“举全市之力建设”。
作为滨湖科学城规划的双核，高新区和滨湖区将作为未来合肥的商业、文化、产业中心存在。
2、构成城市的7大要素：人口、交通、建筑、自然、工业（产业）、土地、水源，高新区和滨湖当然也是更优质的。
3、区域的本质是人流和钱流，相比于滨湖，高新区聚集着最好的企业，大量的冒险家，平均收入、购买力更强的一批人。
另外，高新区目前高层在售均价1.8万/㎡左右，相对更“平易近人”，作为投资产品，更少的资金占比，往往意味着更高的容错率和浮动空间。
NO.3丨叁
高新区两大重点板块PK
具体到房产市场，目前高新区新房主要分为北雁湖和蜀西湖两个板块。
北雁湖板块：高端改善、生态住区
北雁湖板块背靠大蜀山南邻北雁湖，主城区屈指可数的风水宝地，产品的定位也很高。
最大的优势点主要是两个：环境和产品。不足之处在于现阶段配套稍显乏力，商业主要依赖砂之船奥莱和后期的祥源银泰城，不过北雁湖玥园东侧有规划的商业用地，可以期待。
目前在售盘有北雁湖金茂湾、世茂国风、华邦蜀山别院，以洋房、叠墅等高端产品为主，均价2.1万/㎡-2.48万/㎡。板块门槛价是金茂湾的高层，均价1.8万/㎡左右，后期北雁湖玥园会有新房补仓，目前放风价为精装修1.88万/㎡左右。
二手房方面，中海岭湖墅、旭辉湖山源著、新华御湖庄园等小区均价在2万/㎡-2.37万/㎡之间。
如果是改善，北雁湖板块的高端产品非常值得选择。作为纯投资，建议优先选择临湖项目的小三房。
蜀西湖板块：配套齐全、刚需门槛
相比于北雁湖，蜀西湖板块的价格要更亲民一些。
目前板块内在售盘有中南樾府，均价1.85万/㎡，高速蜀西湖畔、乐富强悦湖熙岸、金鹏麓山院等纯新盘后期会陆续入市，预计价格波动不会太大。
二手房方面，祥源金港湾、祥源城等小区主流挂牌价都在1.9万/㎡左右。
蜀西湖板块集中了高新区的大部分配套，商业上有砂之船奥莱、祥源银泰城，地铁4号线经过板块，蜀西湖规划为集居住、休闲、娱乐为一体的高新核心区。
如果是刚需首套房，蜀西湖板块新房总价可控，未来置换也更方便。
NO.4丨肆
结语
总的来说，有“国家级高新区”、“滨湖科学城创新引领核”两块金字招牌背书，高新区的基本面一定差不了。
更关键的是，随着高新区地铁、学校、商业、公园等配套更加完善，会迎来多轮红利兑现周期。