货币与通货膨胀
关于通货膨胀自古就存在，因为历史上紧俏商品一直是粮食，所以一旦出现货币超发都会反映在粮价上。千百年的演变，中国历史上出现过世界第一张纸币，但最后因为政府发钞的随意性透支了其信誉最后回归了金属货币。历史生产力的制约，金属货币并不能像纸币那么随意，可以说这是政府和民间的妥协。
进入当代社会后，随着社会生产力的提高，金属货币并不能满足社会财富的增加。此时纸币重新焕发了生机，当下世界各国都选择了以纸币为货币的局面。随着经济活动翻天覆地的发展，各种研究经济学的方法开始丰富，衡量货币供给的指标也就越来越多。
随着社会的演变，货币追逐财富的属性不变，其目标依然跟随着紧俏二字。当代科技水平的提高，农业生产水平导致农产品被货币遗弃。从我国的经济发展来看，货币逐渐由制造业瞄准了房地产。
今天我们把这个活动逻辑整理一下，试图讲明白货币超发的20年（M2广义货币观察，此时增幅开始直线上升），为什么民间生活必需品并没有那么水涨船高（说到这可能很多人不服气，且听我娓娓道来）。
1、 近代经济的发展轨迹
上世纪90年代，随着改革开放政策的实施，沿海地区承接了大量产业转移业务。凭借着劳动力、土地成本优势创造了大量财富。中国制造在这个背景下逐渐被世界市场认可，物美价廉的产品就这样走向了全世界。随着贸易逆差的发展，中国开始从国际贸易上获得逆差，其表现就是外汇储备的良性增加。
外汇储备随着贸易增加
1990年到1999年中国的货币政策越来越规范，改变了过去由财政部发行国债，央行承销的货币发行方式。还有一个变化就是，放开了房地产市场。中国的物价水平经历价格闯关后，开始走向市场调节的路线。
进入2000年后，中国加入了世贸组织，大家记住这个时刻。中国制造自此开始走向惊诧世界的速度发展，与之伴随的就是中国贸易顺差速度加快，这一时期中国货币投放开始增多。以美元为锚的发行人民币导致基础货币增速加快，具体逻辑是创汇企业在国际市场上赚取外汇后，要在央行转换成人民币进行经营活动。打个比方，比如某企业赚取了一美元外汇，要想在国内进行生产就要从相关机构换成人民币。他们的比例是按照当时汇率兑换，所以可以理解为外汇储备按照汇率投放等额人民币。
在央行的资产负债表中，外汇储备就是资产，而按照汇率发行的人民币就是他负债。随着外汇储备的增加，输入性膨胀就会影响国内经济。
中国物价的上涨，90年代初是个分界线，2002年又是一个分界线。
2、 增量货币由民生商品向资产转移
进入2002年后，中国经济按照自己的轨迹继续前行，国民生产总值增速一直保持在10%以上。外贸继续发挥着自身作用，贸易逆差赚取了更大的外汇头寸。随着货币供给的增加，热钱四处乱窜。这段时间生了很多农产品的新名词，姜你军、蒜你狠就诞生在这一期间。
这些现象的根源就是货币供给的增加，货币与物价之间的关系是水涨船高。这个阶段如果用单纯的加大印钞速度是不科学的，因为此时社会财富同时也带来了巨大增长。人民生活的物质水平也逐渐提高，此时并不存在缺粮少衣的状况。
中国货币供应的曲线
2002年，开启了中国房地产牛市周期，房价从这一年开始在很多砖家的疑惑中一骑绝尘。房子从此逐渐被老百姓成为资产来持有，输入性货币增长找到了归处，这一年从事房地产行业的人开始了财富逆袭般的表现。而农产品的价格也逐渐回归理性，相比货币增幅来看，其价格的上涨开始出现滞后。
房地产造富运动就此拉开帷幕，我们以中国职业足球这个烧钱的行当来看，此时越来越多的开发商进入此列。也从此时，房地产商背上了高房价的骂名。而房地产真正的赚钱秘诀是，近乎极限的杠杆利用率，和制造周期的加速。房地产商业化几乎是多赢的局面，一方面地方财政分税制带来的资金缺口，另一方面可以吸收相对增发的货币。房地产商业化也带来了一个负面影响，那就是房地产成为了另一个印钞机，间接成就了货币乘数走向极限。同时房地产投资压缩了实体产业的生存空间。
3、 房地产商业化带来的影响
房地产商业化拉动了将近上百个产业，提供了庞大的就业群体，也吸收了相对增发的货币。随着房地产的发展也带来了其负面影响，对于经济领域来说，房地产作为印钞机增加了信贷资金的野蛮生长。
房地产透支消费源自于两个老太太的故事，因为消费习惯的不同。中国老太太临死住上了自己全款买入的新房，而美国老太太却在房子里度过了一生后还清了贷款。这个故事让越来愈多的人扭转了消费理念，纷纷通过杠杆方式买房。
从货币角度来看，消费理念的转变却加速了货币发展。比如某人买房，以抵押贷款形式取得交易，这个过程就是房地产印钞的过程。房产商从银行拿到了售房款，凭空多出来的钱变成了这个人的负债。我们可以看一下广义货币（M2）的增速，诸多买房人就是主要贡献者，可以说当货币乘数进入极限的时候房地产就会绑架经济。
私人部门贷款曲线
从上期央行公布的《区域金融运行报告》计量分析结果表明，局面杠杆率每上升一个百分点，社会零售品消费总额就会下降0.3个PT。从货币学来讲，信贷资金的增长达到一定极限后，就会失去作用。
过去两年时间内，去杠杆就是降低信贷资金的野蛮生长，房住不炒就是针对房地产对经济的反作用。可谓一针见血！
房地产市场在过去的经济发展中起到了正向积极作用，在一定时期内吸收了大量的资金间接降低了国内通货膨胀率（CPI统计房价不在内）。从02年开始，M2由18万亿增加到了现在的190万亿，增幅差不多是11倍。我们回忆一下当时的主要物价，涨幅就没有那么高了，主要原因就是楼市吸纳了大量资金。而楼市均价从02年到17年最高点，刚刚就是11倍的增幅区间。
货币规则导致并不能无限增长，当货币乘数达到极限就会适可而止。从货币角度来看，房地产野蛮增长是时候说再见了。
主要参考书籍《激荡四十年中国企业1978-2008》作者吴晓波
《国际产业转移》作者丁刚