在南京楼市，二手房小区高价成交早已不是新鲜事，江宁九龙湖4.6万/㎡、江宁百家湖4.5万/㎡、江北核心区4.5万/㎡成交......很多买房人也逐渐接受不断新高的房价。
但桥北二手房成交价超4万/㎡，这也是目前区域房价新高度，这个价格让主城很多小区汗颜，甚至直逼江北核心区部分小区房价。
超4万/㎡的成交价，不仅远超桥北房价一大截，更是可以看齐主城部分板块的新房价格。需要注意的是，近期多个板块都有二手房高价成交，那么，这些房源有何共性？为何二手房多是高价成交？
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桥北大华锦绣华城香鸢美颂成交价超4万/㎡，刷新区域二手房房价记录
近日，链家成交一套大华锦绣华城香鸢美颂成交房源，建筑面积约75㎡，成交总价304万，成交单价40534元/㎡，一举刷新了区域二手房最高成交单价。
成交情况显示，该房源建筑面积约75㎡，是4室2厅设计。按照正常的情况，这个建筑面积最多是三房，直到掌柜君看见户型图才明白，这是一个位于24层的顶跃房源，75㎡做到了3层，还包括了阳光房与露台，实际使用面积可达150-160㎡。
值得注意的是，该房源挂牌总价是300万，成交周期51天，最终调价1次，涨价4万，总价304万成交，单价40534元/㎡。
据负责该小区的链家工作人员陈经理表示：这套房源未满2年，需要额外缴纳各种税费22万多，再加上304万的总价，等于实际总价在326万多。而这304万总价包括了一个约12.5万的车位，之前报价是300万，后来由于急售，加上车位后对价格进行了调整，最终304万成交。
而据链家挂牌房源显示，这种顶跃小户型房源仅有2套在售，均为毛坯，总价在300万，挂牌单价在44307元/㎡，相比之下，这套304万精装带车位的性价比更高。
不过，从链家成交信息可以看出，这套房源的室内装修情况还是很不错的，还是2卫设计，非常适合自住人群。
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百家湖中航5.5万/㎡、仙林湖南大和园5.2万/㎡，这些板块房价再被刷新
其实不止桥北，近期南京百家湖、仙林湖等板块的二手房价也被再次刷新。具体来看，百家湖中航樾府5.5万/㎡成交、仙林湖南大和园5.19万/㎡成交。
9月2日，位于江宁百家湖附近的中航樾府，成交一套建筑面积约159.11㎡房源，成交总价880万，成交单价55308元/㎡，一举打破江宁之前朗诗玲珑屿4.6万/㎡的最高成交单价；
据了解，该房源建筑面积仅159.11㎡，从户型图上来看，实际有3层，一层还是挑高，实际使用面积达250㎡左右，改造之后实际使用房源较多，整体得房率很高。
而且这套房源已经满2年，可以省去一笔税费，还带一个车位。最主要的是，该房源房主在2016年买来之后花了200万左右装修，内部装修非常不错，可以直接拎包入住。
无独有偶，在10月17日，位于仙林湖的南大和园成交一套建筑面积约89.45㎡房源，成交总价465万，成交单价51985元/㎡，一举刷新板块二手房成交单价。
但建筑面积约89.45㎡却做到了4房两厅，看完户型图再次验证，该房源为顶楼跃层，一共是两层，还有露台，实际得房率高，自然成交价会高不少。
作为南大教职工的福利房，早在2008年，该小区单价仅4000元/㎡，目前链家显示该小区均价为46279元/㎡，短短十年间，房价涨幅超十倍。不过，该小区最受关注的是学区，其是金陵小学和园校区和金陵中学仙林分校的双学区。
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业内人士：这只是个例，并不能说明二手房市场回暖
自今年年后，南京二手房市场有所回暖，相比2018年同比有了不小的变化。受限价政策放松的影响，南京多个区域二手房高价成交，但仔细观察就会发现，这些高价成交的房源多是跃层，或是一楼带大院子，或是赠送面积较多，在实际中可使用面积更大。
比如今年7月大厂福基旭东新城，成交一套建筑面积约89㎡房源，成交总价279万，成交单价31349元/㎡，这个价格比当时桥北众多二手房小区成交价都贵。虽然建筑面积约89㎡，但是跃层房源，可以5室2厅设计，实际可利用面积在178㎡左右。如果按照实际可用面积来算，成交单价约1.57万/㎡。
另外，不难发现，这些高价成交的二手房小区都有一些共性：
1、普遍位于热门板块，且周边发展成熟。如百家湖、仙林湖、桥北、大厂等，无论是交通还是生活配套都相对齐全；
2、房源满足部分购房人的特殊需求，如小户型低总价、叠墅或跃层房源适合一家人居住、地缘客或工作附近购买；
3、特别是跃层房源，虽然产权面积不大，但其经过改造，实际可使用面积往往增加一倍，甚至更大，换算下来性价比更高。
对于很多买房人来说，他们更疑惑的是：这些房源就仅仅是因为实际可利用面积大、得房率高才高价成交？与现在整体二手房市场有无关系？
对于高价成交的二手房，鼓楼中介负责人齐经理表示，这些高价成交的二手房房源属于个别案例，并不是普遍现象，主要还是因为房源满足了个别购房者的需求，尽管高价，但仍会购买。当然，也不排除中间存在做高房价，从而多贷款的情况。
特别是南京部分板块新房上市量极小，如百家湖、仙林湖等，很多买房人苦等许久，还要面临摇号的概率。再加上现在不少楼盘上市价格上涨，造成一二手房价倒挂缩小，很多等不及的买房人可能都会转向二手房市场。
现在又临近年底新房集中加推，会有不少二手房卖家想置换新房，难免会有更多这种得房率高的房源上市，或将会使得高价成交的情况再次出现。
就掌柜君个人而言，二手房市场的高价成交并不是普遍现象，都只是个别房源的个例，并不能代表整个市场情况。而目前的南京楼市是明显的冷热不均的情况，加上楼市临近年底，接下来的市场会更受考验，真的是“潮水退去，方知谁在裸泳”！