撰文：南京楼市微信公众平台编辑马永芹（个人微信号m15951979061）
难以置信河西竟然还有单价2.3万/㎡的房子！
上个月，河西水西门大街与湖西街交汇处的兆园，一套房源以单价23013元/㎡成交，但据链家官网显示，兆园的最新挂牌均价在29238元/㎡。
与小区同一天成交的房子竟相差8637元/㎡！令人吃惊！
为了更直观，我在地图上标记了兆园周边住宅的参考均价呈现给大家，可以看到，兆园周边可谓是豪宅林立，在万达广场旁，又临近地铁二号线，出行方便，配套齐全。
但是这样配套下兆园只能卖到2.9万元/㎡，成了河西豪宅里的价格洼地。（数据来源于链家网参考均价）
兆园周边小区均价
带着好奇心理，我下午坐地铁前往兆园实探。
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实探兆园：没有门禁、违建成风、垃圾成堆、私拉电线，物业管理不善！
今天下午，我来到位于湖西路12号的兆园踩盘，跟着导航走到小区门口，小区的大门已经损坏，看不出名字，但根据地图显示，可以确定这就是兆园。小区没有门禁，行人和车辆可以随意出入小区。
据了解，小区建筑年代是1988年，房龄较老。分为三个片区，一共有11个出口，共有28栋楼，1200多户业主，体量巨大。
从外面看，外墙干净整洁。
进了大门，可以看到一排违建的简易房，有的甚至直接搭起了瓜架。种起了瓜。严重影响小区的“颜值”。
但由于小区刚刚休整过，没有及时清理，小区路边堆积了不少建筑垃圾。
车位紧张，车辆停放不太规范，很多车子直接停在路边。
私拉、乱接电线给电动车充电现象非常严重！我看到一户人家从二楼位置接出一根连着接线板的电线，当天正在下雨，也不知道电线的另一边有没有接通电源。
从楼上接下来的接线板正在为电动车充电。
但我在踩盘中看到，兆园有专门停放电动车、自行车的地方，非机动车辆管理站。
在小区转了一圈，我发现，小区的绿化不多，只有几棵大树。
但小区生活氛围非常浓厚，我去的时间接近傍晚，小区里老人多，坐在一起聊家常，业主还种了许多花花草草。
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怪！万达广场旁，临近地铁2号线，均价只有29238元/㎡，同一天成交，单价竟相差8637元/㎡！
兆园位于河西茶南板块，房屋分为商品房和房改房，建筑年代是1988年，房龄较老。由莫愁湖街道兆园委员会代管物业。
周边配套非常齐全：
交通上，小区距地铁2号线云锦路站仅490米，步行10十分钟，旁边还有在建的地铁7号线，门口就有公交车站，出行十分便利。
商业配套上，小区临近万达广场、金鹰世界等大型商业体，生活很方便。此外周边也有南湖公园、江苏省第二人民医院等休闲、医疗配套，周边非常繁华。
学区上，小学有南京晓庄学院第一实验小学，中学是南京市南湖第二中学。孩子上学非常方便。
要知道在河西拥有这样的配套，大多数房子均价在四万以上，但我在链家官网上看到，兆园参考均价只有29238元/㎡，算是河西房价的洼地。而且我发现兆园户型总体偏小，面积多在40-70㎡，这样的话总价更低，在113万—200万之间，是很多在河西工作的刚需客所能接受的总价。
另外我还发现，在上个月同一天成交的两套房源，单价竟相差8637元/㎡！
我整理了2019年兆园在链家上所有成交房源的成交价供大家参考
数据来源链家成交价
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中介小哥爆料：房龄太老，顶层房子太难卖，价格一降再降，业主要哭了
随后，我走访了小区周边中介，向中介小哥咨询了兆园房价的问题。中介小哥告诉我：
1、为什么兆园均价29238元/㎡？
兆园均价低主要硬伤是房龄较老，是1988年建成；
其次是物业管理不善。
2、为什么兆园八月同一天成交单价相差8637元/㎡？
8月19日低价成交的房子是顶楼（7楼，无电梯），已经在链家挂了324天，快一年了，一直没有买家考虑；
业主价格从210万降到205万，再降到195万还是无人问津，最后一次直接降价到189万，最终以180万签约。
通过我在兆园的实探，感觉这个小区有优点也有缺点。
优点是小区交通很便利，处于河西宇宙中心，基本共享周边豪宅的配套，总价低，生活气氛浓郁。
缺点是环境相对脏乱，老小区的通病小广告、私拉电线、车位紧张等基本都有。
不过小区今年已经开始整改，外立面已经翻新，希望小区也会越来越好。