我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：新手首问，姐姐好，军运会后，卖地很多，会不会一两年后新房很多，供大于求，四五年后这批二手房天量入市，二手房会跌成狗啊？现在有点过热了，子弹100，能进吗？进哪个好啊？
回答：第一，人口。武汉主城区的人口流入其实是很不错的，每年都有一个稳定的增长。
第二，土地。你可以仔细观察一下武汉近期的土拍市场，新拍出楼面价很高的地块所处的位置都是新区，一部分甚至是土著思维里的郊区。
真相是，内环以内的核心区域可供开发的土地真的很少了，即使有地也会捂着，先卖郊区，道理之前都分析过的。这两个原因合起来告诉我们，有限的主城核心区内，人口会越来越多，自然需要的房子也就越来越多，无论是租赁需求还是购买需求。无论谁来买单，价格都会日渐起来。相对应的，价格起来了，新房癌就慢慢好转了。买新区需要等，的确可能要站岗的，新区二手市场还需要一定时间才能活跃起来。开发商拿地是对武汉的信心，现在价格差距不明显的情况，核心区还是首选。
楼市的启动一般有以下几个特征:
阶段一：新区品质楼盘开始日光，板块炒作（前奏行情）
阶段二：老城市中心二手次新开始跟涨（主升浪I）
阶段三：外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨（主升浪II）
阶段四：老城市中心老破房也开始跟涨（末期行情）
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提问：房姐，你好！在二手房市场中，同一小区，两房普遍比三房价格高，为什么呢？求解答
回答：仔细观察你会发现，面积越小，单价越高。
1.对小面积单价的利好，是单套房蕴含的共性价值，比如挂户口、上学、车位、小区环境、物业品质、周边配套，无论你的房子是50平还是300平，只要买在这里，这些就都有。如果这些共性价值能值200万，对小户型单价的拉动自然大于大户型。
2.面积的边际效用递减原理。自住使用时，存在一个甜点面积段：低于这个区段，功能性就会偏弱，比如一房只适合单身贵族，不适合绝大多数有小孩的家庭；高于这个区段，增加的面积是在提升舒适度，而不是不可缺少的必备功能，在200平的基础上再多个30平、50平提升的愉悦感显然没有70平的基础上大，所以后面那30、50平显然没有前面那30、50平值钱。
3.具体到某个板块、某个楼盘的客户画像，以及导致的各个区段产品供求关系的分析。现在二胎化时代，基本武汉的新盘都以3居为主，2居需要的人多，供应很少很少，价格一定会很高。
4.楼盘不同户型之间的定位不同，目标客群本身就有分层，产品做的就很不一样，可以说除了在同一个小区甚至同一栋楼，其余根本看起来就是两个产品。从低到高、从小到大，户型设计、装修标准、功能、景观存在非常明显的差异，也就不奇怪为什么低区卖30万/平、高区卖50万/平、顶复卖70万/平了。（低区是超高区、顶复的业主买给管家和司机住的）
提问：汉阳火车站楼盘，美好范米粒，33平住宅性质但是公寓结构，现出租（本准备当个包租公），是留还是卖比较好？
回答：卖掉，太小的不建议长期持有。谢谢付费
提问：您好，房姐，我看了观澜国际的一套二手房，118平，高层，带装修，大概190万，你觉得价格如何？
回答：四新片区，未来发展潜力还不错，你看的这个价格，目前属于市场价，相比四新的限价新盘，性价比没有很高，但是带装修还能到1.6的二手盘，目前也是难买的
提问：房姐，问个小白的问题，纯公积金和混合贷有什么区别，如果贷款数额大于公积金的话，也是混合贷把？
回答：对，公积金的上限是70万，不够的商贷补
提问：和好友借的钱，没有提过利息，请问还的时候要不要主动增加利息，谢谢
回答：还本付息，天经地义。很多人喜欢用哥们义气、兄弟情谊、“请客吃饭”来替代应有的交易对价，这不是一个好现象。还有特别多人喜欢用吃饭替代“交易对价”，觉得我都请你吃饭了，你这个忙就帮我呗。关键是现在谁缺这顿饭啊？！大家都那么忙，能不能直接给钱啊？！！我非常明白请吃饭的人的心态是什么样的。10万块钱借一年即使按照6%的利率，一年是6000块。但吃饭呢？1000块以内可以搞定，搞不好还吃个烧烤几百块就结束了。妥妥的赚了。所以想用“吃饭”替代交易对价的人是想在人情交易中套利而已！但是你知道这社会上最贵的是什么吗？最贵的是人情。能用钱解决的事情，千万不要欠别人人情。所以孩子，听我一句劝，主动的支付利息，而且这个利率要超过银行的贷款利率。
提问：新人小白首问：我和老婆都是武汉户口，老婆全职，家庭年收入50-60，软件园有3套贷款房，面积分别为80,90和40平，总价500，剩余贷款分别为35、20和20，月供合计5000。一套公寓，剩余贷款7，卖价55-60，难出手。手头子弹只有20个。岳父母户口已转到武汉，无房无贷，年龄61岁。不想JLH，想以岳父名义购房，投资为主，持有五年，考虑东湖高新、文化大道和白沙洲等位置。请问房姐：1、如何筹备子弹，如需截断抵押，如何操作，利率大概区间，有无靠谱渠道？2.公寓是否考虑折价快速出手？3.投资一套还是两套，有无合适的新房和二手房推荐？4.能否用岳父的房票，我来做接力贷？若不能，该如何贷款？
回答：1.公寓没有涨幅，小户型占房票涨幅弱，建议出手。80.90平的住宅，尾款少建议做截断抵押。抵押根据你的个人资质选择产品，建议做企业经营贷，利率在6.37%左右。
2.公寓出手靠忽悠，把星球内部资料《卖房科技树》用上。
3.买2套，性价比高的新盘推荐详见知识星球内部分享。
提问：房姐好，目前武汉二手房挂牌有九万套，怎么这么多呢？是2016年的投资客在抛盘吗？他们是因为不看好武汉所以抛售吗？房姐对武汉未来五年楼盘市场怎么看？谢谢
回答：二手房挂牌量武汉9万，重庆9万，北京8万这是最新数据，因为存量大。武汉在全国范围内并二手房挂牌量并没有很突出。武汉经历过上一轮涨幅之后，武汉人的心态就变了，认为武汉买房是可以赚钱的。别看链家挂牌量9万，你真正去淘过二手笋就会发现，并没有人愿意低价卖出。更多的是改善置换。武汉10年依然看涨。
提问：新人首问：姐姐好，刚领了结婚证，最近想入刚需自助房一套。老婆户口武汉婚前名下有星悦城一套。我是外地户口，名下无房。1，想问我们买房属二套房吗？首付50%压力太大。可以有什么办法变首套房吗？2，请问预算首付100w，唐家墩顶绣国际城、万科汉口传奇、远洋心汉口、中一路国际百纳哪一个更好一些呢？感觉学区房好难啊！3，中介有说可以二变一，具体是什么意思？有风险吗？谢谢姐了
回答：你好，已婚状态下，房票是以家庭为单位计算的，想操作成3成首付，有4种方案，详见知识星球内部分享。汉口这几个盘建议优先汉口传奇，溢价不多，涨幅比较稳，自住会有轻微噪音影响。
提问：您好，我想问一下，自住的话想买恒大华府，首套房，您觉得现在恒大华府价格怎么样？以后还会不会降了
回答：品质还不错，不过目前总价有点高了。意味着涨幅不错，而且市场接受度不错。
提问：美丽的房姐，想买首地云梦台，发现它附近要建地下污水处理厂，这还适合居住吗？对后期卖房会有影响吗？
回答：据说是建在地下的处理厂，地面会做绿植，我认为没有影响，如果特别在意，可以回避。
提问：请问，养流水一定要同行转账吗？跨行支付可以吗？哪个银行更适合养流水？
回答：1.同行跨行没有要求2.养流水首选中信，次选招商。不会可以问下公司会计怎么转账的
提问：房姐，我想在武汉投资套房产，咋能解决限购
回答：目前武汉有8种方式可以破限购，具体操作详见知识星球内部分享。
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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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