最近后台有个楼盘的咨询量炸了，奇怪的点在于，这个楼盘既不是刚需盘，也不在远城新区，首次开盘竟然还日光；一打听，项目位置在大名鼎鼎的汉口青年路，二环核心，双地铁上盖！这下连小编也坐不住了……
不单买房者青睐，也有很多品牌开发商，从北京、上海组团过来踩盘学习，就为了解其厉害之处；
我说的这个项目，就是最近热议纷纷的现象级项目——葛洲坝龙湖·江宸，那这个项目到底凭什么这么火，今天就来盘一盘：
三万五扎堆，他家两万出头
说到青年路，大家首先想到的都是价格高、高端豪宅、买不起，甚至很多人想都不敢想；确实，这条汉口核心的黄金主干道上坐落着武汉的金融商务区，汇集了大量金融大厦及银行总部，像ICC武汉环贸中心、招银大厦、中国民生银行、武汉广电集团大厦等商政中心都扎堆在这条路上；故而这片区域内的房价，我们可以看到，基本上随便一个盘都是35000元/平往上走；像中海万松九里、越秀国际金融汇，开盘都上了38000元/㎡，离项目很近的西北湖壹号，毛坯均价也卖到35000元/㎡，且还都是200㎡往上走的大户型；
即便是公寓，要知道进了汉口二环内，那价格就不可能低；同为公寓产品的汉口新界，均价29000元/㎡、云尚武汉国际时尚中心，均价27000元/㎡，同在青年路上相距不远的华发中城荟均价也上了28000元/㎡，就说最近的禹洲菱角湖壹号，二手房都卖到26000元/㎡；沾着这个区域的光，连二环外的某公寓都上了两万三！
再看葛洲坝龙湖江宸，不仅有范湖、万达商圈，2、3号线双地铁的加持，相比之下位置更好，这期现在认筹还有折扣；果然卖得好不是没有原因的…
华中最大天街！商业加持潜力大
对于公寓产品来说，很重要的一点就是要有商业的加持！要知道龙湖集团作为中国房地产TOP10、福布斯全球企业500强企业、中国商业地产TOP4；龙湖集团在做商业这一块，实力毋庸置疑，强大的集团背景、明确的商业战略、专业的运营管理，合作品牌超200家，合作店铺超4000家；
故此，龙湖构筑之下的天街商圈，往往能成为一个城市级乃至地域级的打卡地标！比如国内最早的购物中心之一，重庆龙湖北城天街，目前已成为重庆标杆时尚地标！北京龙湖长楹天街，开业一年半后即创北京商业日均客流前三位奇迹。杭州龙湖金沙天街，在2017年，出租率首次达成100%，日均客流进入杭州前三！
杭州龙湖滨江天街开业两年，周边房价从两万涨至六万；苏州龙湖狮山天街开业一年多，周边房价从一万六涨至五万三；不难看出，一个成功的商圈，能给一个片区的区域价值造城多大的影响……
（龙湖天街2018年出租率情况）
据悉，武汉江宸天街，是龙湖集团在整个华中地区内打造的体量最大的一个天街，同时也是武汉第一个天街TOD！约14万方天街购物中心，看到项目打造了5000㎡星空天台，还有武汉首家永辉Bravo进口超市，影院中的爱马仕——博悦汇影城；已经能预感，这必将成为武汉又一网红打卡地，小编都等不及要去拍照打卡了！
身处长江大道上的城市C位地段，坐拥百万人流量，这些因素都是项目在未来能构成网红商业体的重要条件；参照大家都知道成都太古里，以及近点的武汉天地，一个网红商业体的潜力有多大，以及能给项目区域带来租金溢价价值有多大，都是分明可见的；加上附近已投入使用的菱角湖万达、国广、花园道等知名商圈，区域内商业氛围已然成熟；强强联合，带来的价值叠加效应不必多说；
客流大，商家多，供不应求地段稳
项目辐射众多高端小区、高端写字楼，五公里辐射人口约160万；周边三大商圈环绕，项目去武广商圈、江汉路商圈15分钟内地铁直达，去离菱角湖万达商圈步行约500多米；这几大商圈之间人流量不仅大，而且十分稳定，在龙湖天街开业后，将会产生更大的吸附效应；而覆盖项目的地铁2、3号线更是串联起了武汉大部分核心商圈和站点，连接汉口核心、汉阳核心、武昌核心和光谷广场，日均客流量高达178万人次，这些在不久之日，都能为项目提供可观的人流及消费力；
要不了多久，就能看到自带吸附能力的天街，与万达，泛海，大武汉1911形成的大范湖商圈！依照以往楚河汉街、武汉天地等商圈的经验来看，不少美甲、健身、高端美容会所都倾向于把店开在葛洲坝龙湖江宸这样的公寓里；故而对于业主来说，出租也好自营也好，回报率都是比较可观的；
有不少人对于投资商业最大的考虑就是后期交易税费高，但是这在绝对的低价、高收益面前，交易税费基本可以忽略不计；我们来计算一下就知道，为什么这个项目有这么说的底气；
本次加推43㎡房源，按约21000元/㎡的均价来算；
如果出租用，参照目前同类型的菱角湖片区商铺，租金大致在每月每平150元左右，按本期43㎡这个户型来计算，年收益就是：150x43x12=77400元，年回报率约9%（并且这只是一个比较保守的数据，参考同类城市的天街商铺租金，天街上空中商铺如果租150-200元/㎡会很好租！一个月可以租到6500-8600！）
如果自营，玩法更有意思；做空中商铺，比如日料、轻食、酒吧、美妆、健身等，吸纳天街的外溢人群，对天街的时间和业态进行互补；或者做民宿，龙湖天街本身就是网红打卡地，加上交通便利，对外地游客吸引力很大！做民宿自然是很合适了，而如今的民宿的价格都不菲，比如武汉硚口某复式主题民宿，一晚租金都要699元！
据数据显示，2018年龙湖22个天街项目中，19个项目的出租率均达到了95%以上，部分项目甚至达到了100%出租率；这也基本可以保证葛洲坝龙湖江宸后期不用担心出租问题，再加上龙湖天街的高租金收益，投资回报率更高。
TOD模式+双地铁，交通配套通全城
说到TOD模式，可能很多人还不太熟悉；事实上，在全球范围内的国际化大都市，已经逐步开始采用这一模式；例如中国的香港、丹麦的哥本哈根、日本的东京等……
TOD模式是以轨道交通站点为中心的环形放射状路网，在400——800米半径内建立商业中心，将工作、消费、文化、教育等功能合为一身，打造更高质的商业形态。
为了实现地铁与商场无缝对接，龙湖花费数千万，将在地下打通四个地铁出口，其中地铁2号线c出口连通商场负一层，负二层；3号线E、F出口连接商场负二层，并接入商业特色空间。
除此之外，身处汉口二环核心，葛洲坝龙湖江宸的周边配套也是没什么好担心；
项目门口有双主干道，分别是青年路、马场角小路，自驾去菱角湖商圈直接走马场角小路，大概5分钟；去国广商圈约10分钟，去江汉路商圈约13分钟，去武汉天地约19分钟；项目本身就处在青年路商圈，在这边上班的话，从这里出发真的很方便了；
轨道交通方面，都不用出门，天街直接连通地铁2号线、3号线的范湖地铁站，，从项目乘坐地铁可直达机场，也非常方便；此外，项目一公里范围内有近20个公交站，100多条公交线路通过，仅门口的青年路地铁范湖站就有18条线路经过；
值得一提的是，从项目出发，无论是去武汉的高铁站还是机场，便捷度都是极高；去汉口站驾车5公里四分钟，去机场门口二号线直达，去武汉站自驾22公里半小时；通达各核心枢纽，交通辐射面已不仅限于城市；
这个项目所在的区域整体配套都还是不错，商业氛围、商务氛围、居住氛围都还可以；
户型实用颜值高，自住商用都不错
葛洲坝龙湖江宸，本期预计加推三层；43㎡-51㎡的毛坯小面积房源，层高4m，公摊约30%，9梯34户；
其中，43平这个户型算是主推的一个户型；
（43㎡样板间实景图）
（43㎡样板间实景图）
（43㎡双拼样板间实景图）
一室一厅一厨一卫；开间3.6米，全落地窗，一进门就觉得很宽敞，落地窗采光效果非常好，给人一种豁然开朗的感觉；窗户采用中空LOW-E玻璃，防噪音效果更好，层高4米；可以做成2层，一楼办公或居住，二楼当个小卧室；户型结构不错，没什么浪费面积，实用性非常强；
项目点评
综合来看，葛洲坝龙湖江宸这个项目无论从投资或是自住的角度来看，都是不错的；
1、葛洲坝龙湖江宸这个项目，均价约21000元/㎡，要知道在这个三环左右的后湖都卖两万一的市场，龙湖这样的地段能放出这样的良心价，是入驻汉口中心相当好的一个机会！
2、横向对比同为二环内青年路附近的楼盘价格；住宅项目的均价已上了38000元/平，公寓均价也到了28000元/平，并且从交通、商业配套来看，地段都是江宸最好；
3、葛洲坝龙湖江宸不仅环比之下价格更有优势，而且其武汉首座天街TOD的商业地位也是不可撼动的，无论是从运营、物业服务还是品牌知名度来看，未来出租的溢价能力都是很强的！
4、项目位于汉口核心地段，且TOD模式双地铁上盖，路网发达覆盖各大核心商圈及交通要塞，去哪里都很方便；
5、商业商务氛围强，且区域已经相对成熟，人流量大并且相对稳定，后续发展潜力大；收益有一定保障；
6、江宸天街2020年开业，即买即涨，年回报率保守预估10%以上；天街上的公寓可作为多业空中商铺使用，打造网红餐厅、名宿、私人工作室、高端美容等热门产业，投资小，回报高；