我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：美丽的房姐，您好！两个月前刚来武汉，北京户口不想转过来，如何快速破除武汉限购，能够快速买房？
回答：武汉有8种方式可以快速破限购，详见知识星球内部分享。
提问：房姐你好，目前手上子弹200，投资商铺还是房产好，如果投资商铺，需要注意什么
回答：能买到的商铺，极大概率都不怎么样，好铺现金奶牛没人卖的。影响商铺估值的因素很多宏观方面：商业综合体革命，电商、外卖平台技术变迁；微观方面：沿街外铺还是社区内铺，商铺楼层差，未来新建商业体量分流，社区出入路线规划变更，社区人口消费能力，社区投资客多寡决定的入住率。
商铺价值是客流量×客单价×周转频次，商铺租金由很多变量因素决定，不可确定性比起住宅大太多，一个变量改变就可能让商铺空关两年。再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更，衣饰品店的关张，暗合商铺一手市场价格的走弱。商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求，没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器，也不是优秀的资产。租售比在5%以上可以考虑，但是这些的商铺非常难淘到了。
要买商铺建议入成熟社区的1层看看，面积不要太大，50平内最佳。之前有圈友遇到买商铺被坑的经历，签合同的时候开发商承诺返租，但是后期并没有返租。因为商铺销售和后期运营的是2家公司，互不相干。还需要考察附近其他商铺，租金是否能到5%以上，关系到返租合同到期之后的持续盈利能力。建议调研好数据再对比哪个性价比高。
提问：房姐好，又麻烦你了，有3问题请教。1.股市和房市的行情，尤其是未来2-3年。看房姐文章，感觉房姐深谙股市。从涛动周期，基钦周期，朱格拉周期等周期论看，未来2-3年将是多周期共振上升周期，即可能有大行情，但从历史数据发现，股市和房市存跷跷板现象，如周期正确，是否未来2-3年，股市上升，房市横盘或其他？请教房姐看法。2.个人情况: 武汉，子弹40，2孩（6和2），因由LP没上班，我是全职奶爸，有1套2室还建房住。股市和顶尖人士学习，操作中大赚小亏。后接触到你，很认同你，现股市房市选哪个？矛盾中。个人想各一半，但房子只能在如阳逻葛店鄂州买了，请教房姐意见
回答：1.无论K线图，康波周期分析的多到位，但还是都无法预料到手持股票下一秒的涨跌，一条利好消息可能迎来一个涨停，相反的也可能让你跌到绝望的谷。说到底，股市有风险，跌是无法预测的，极易收外部环境的影响。
楼市也一样，极易受政策的影响，但无论限贷限购限售都不会让一套500万的房子变成250万的，经历数个楼市调控周期后，丝毫也不影响一套8000一平单价的房子涨到120000一平。08年快到5000点了，现在在那个点位？往前看什么东西都涨了，只有股市还没涨。相比股市，楼市更稳，杠杆更高，利润更大。无论那些年你混的有多好，这些年没买房的都是失败的。
股市上升，对楼市的影响：短期利空，长期利好。短期会使大量的注意力集中在股市上面，造成资金从楼市往股市转移。但长期来看，别人不买楼市的时候，就是专业多军进场的时候。股市泡沫破灭之后的钱进入楼市，一二线城市楼市具有长期投资价值，买房是价值投资，值得长期持有。股市没有长期投资价值，沪指2000年-2006年-2016年-2019年，都是3000点左右啊，基本没涨。股市就是炒预期，明知是泡沫，但在泡沫没破之前玩一把，要特别注意进入和退出的时间。
放水第一波，往往会进入股市。楼市从来不是第一波。股市虽然不能创造财富，但可以重新分配财富啊。股市可以把大量人的钱，集中到少数人手中。这些少数人拿到钱之后就会来买房啦。楼市在股市泡沫破灭之后，会迎来第二波。股市泡沫的破灭，这也是另一个购买力的来源。
2.子弹40，建议买房，武汉回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：房姐姐，你好，请问2改1，星球内部分享在哪里面可以看得到
回答：知识星球精华主题里面都有，注意查阅。
提问：三四线城市新手提问：我在贵州遵义请问房姐，夫妻共有两套分别为140平、72平、无贷款。现在手 中无现金，xyk可以使用资金有30w,我们这里最近房价大跌，新区的中心位置 5800-平清水的高层洋房2t2户，感觉快接近成本价了。楼盘旁边是我们这里 最大的医院，明年三月份交房。想入手，用xyk首付，公积金可以按年提取支持月供。这种方式我 觉得可行，但lg觉得没必要那么辛苦。我们可以有钱了再买。我不太懂房地产市场这些情况，也不知道是不是真的市场行情很不好，虽然对外没有跌，但房企职工的内部折扣很低了（有盆友在大型房企工作，折扣可以到八折，也许有只是个别情况）。你看现在这种情况我值得入手吗？
回答：你好，遵义不值得买，二手房市场没有支撑力 贵阳过去时最穷的标志，近些年发展还不错隐隐也是西南大城了。相比成都重庆还是差一两级，如果是贵州本地人不想买重庆的话，可以买买贵阳。
提问：根据拍地价格计算出来的楼板价和开发商保本价是否准确，有标准的计算方法吗？之前的一些地王项目由于限价真的会亏本卖吗？
回答：在中国，有很多重复计税。
建面价=楼面地价*1.6倍+土建*1.3倍+利润*X倍。
土建一般1500-4000/平。
所以，非常粗略的计算，是建面价=楼面地价*2。
提问：经历了这几年的楼市起伏，排除个别亲儿子城市，您对全国各地的轮动顺序有底了吗？预计下一轮调控后香港的暴涨会不会持续？一二三线经济带等能不能不吝赐教浅谈一下？辛苦大大了
回答：香港长期并不看好， 基本上属于永久持续缓慢沉沦， 建议卖掉所有香港物业。其他城市的轮动， 一般而言是京沪深一线先涨，而且一般是深圳最先涨。接着是二线开始起来。如无特殊刺激，一般的三四线城市未来都不会涨了。
提问：对敲可以jlh给配偶吗？能操作成功不？
回答：房交所能查真实婚姻，对敲给第三人可以，详见知识星球内部资料《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
提问：新人首问！美丽的房姐，你好！我在杭州下沙有套房子，100平，现价3,00W，出租每月月租3000。另外有一套房子价格300W左右，目前是自住。当前资金可以还清这两套的房子的余款。家庭稳定收入100，除去生活家庭教育开支，剩余80。想问你如果两套房子抵押大概能做400左右。在深圳能做几成首付，怎样做到最低？现在是大专学历，准备在深圳买房，怎样落户，大概需要多少费用和时间？如何选择深圳的房子？万分感激，谢谢
回答：深圳可以全款抵押买入，首付3成。大专学历落户需要3个月社保。400万能买到1000万左右的房子，建议留足2年月供。深圳选筹的跨度非常大，长远看能跑赢大市的版块汇总：关内：前海，香蜜湖 关外：碧海，宝安中心，沙井，坂田，红山，光明中心（暴击） 其它板块也有局部地区可以跑赢大盘，但是需要结合具体项目分析。深圳是一线城市中年轻人占比最多的城市，总价300-700都属于刚需红海市场，很难出笋盘，笋盘大多数都出现在1000万以上。
提问：美丽的房姐，新人提问，今天凌晨刚刚也加入，在成都我和老公都各自有一套房都不大，一套90自住一套70我父母住，我父母在成都有一套100点的租出去，房子都无贷款，现在我们还想购买一套房，可成都限购，现在想把70过给父母，腾出房票，现在手上有50子弹，不知道成都什么地方还值得投资，买多大的合适，目前有一个孩子年龄大概一岁半。还有一种方案是卖了70的房子，因为70那套大概2.3万一平在万家湾光华逸家近几年涨的不错，卖了之后用这些钱换成两套房子，因为有孩子也想其中一套考虑学区房，一套考虑父母想买一套有平台的房子！请房姐给点建议，谢谢啦！
回答：这几套都是全款房，没有把杠杆利用好。你的思路正确，小户型可以优先考虑出掉。裂变原则，卖一买二，一套自住，一套投资，激进一点还可以开发房票，把之前的全款房抵押融资再入一套。详见知识星球内部资料《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》 成都学区别买溢价太严重的，重点还是选好学校，对应小区定向淘笋。目前成都适合投资板块有大丰，天回，书房，犀浦这几个低价区域。
提问：新人首问:美丽的房姐，小白一枚，前段些天冲动定了套房，后来刷微信的时候发现了开发商在郑州的上个楼盘交房精装修质量很差，而且要求业主先收房再验房，有图片和电视台播放的业主维权视频，心里很不舒服，决定退房，如何能把2万定金要回来呢？求翻牌！
回答：退定金以下方法你可以试试: 1.跟开发商协商，先好好沟通，哭穷卖惨，退房原因一定是家里有其他事情要用钱。这招行不通，直接撕逼。
2.房管局投诉，找开发商的问题，比如虚假宣传，没拿预售证，或者乱收钱等等。
3.找合同里的漏洞。
4.找关系协调。
5.打市长热线
6. 出具购房者精神病鉴定书(不建议用)
提问：房姐姐，你觉得房产投资还能获得可观的利润吗？
回答：不会像前几年一样大水漫灌，未来一线城市和强二线城市房价依然会涨，城市化道路还没走完，大概还有10年的雪坡。现阶段我们要囤优质资产，笋盘驱动，能投资的城市不超过15个。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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